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Bueno eso no esta acreditado, no se puede obviar la citacion al domicilio fijado en el contrato, o los edictos a XX y/o sucesores para que proceda la declarativa para la debida participacion en el juicio del comprador originario.-
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Mordisco escribió:El dueño de una propiedad puede vender la misma propiedad o recuperarla para si, cuando existe una incertidumbre sobre la existencia o alcance de una relacion juridica, es mas hay un modelo de DECLARATIVA en un libro de practica forense trae como colasion justamente un caso similar a este.Realmente, no logro entender esto.
Un señor XX que compro un inmueble, no realizo actos posesorios, cita que al parecer el susodicho dejo abandonado el inmueble, siendo el vendedor todabia el titular registral, claro se lo debe citar por cedula o por edictos.-
Mas allá de algún supuesto especial (venta con pacto de retroventa o con cláusula de arrepentimiento, por ejemplo), una vez celebrado el contrato de compraventa, y pagado íntegramente el precio, la única posibilidad que veo para que el vendedor pueda reclamar su propiedad es la nulidad del contrato (solicitada por él o por un tercero), o el incumplimiento de alguna de sus cláusulas.
En la consulta de sog me parece que el asunto es claro. Existió boleto de compraventa, se pagó el precio, se entregó la posesión. ¿En que causal jurídica podría fundar el vendedor su derecho a volver a ser propietario?
Mordisco, ¿existe algún autor o jurisprudencia que opine que el titular registral que ha vendido un inmueble, percibido el precio, y transmitido la posesión, pueda volver a ser titular del dominio en base al abandono del inmueble del comprador por boleto?
El único abandono que conozco es el que establece el art. 2607 del Código Civil, establecido como causal de pérdida del dominio. Y el que puede hacer uso de esta causal (abandono de la cosa) es el titular registral, no el comprador por boleto.
Pero si como lo afirmas, existe alguna acción declarativa (que supongo está basada en ley, doctrina, o jurisprudencia), me gustaría que la dieras a conocer.
Por ahí, aprendo algo que no conozco.
Saludos.
Hoy, somos todos estudiantes. (Augusto Mario Morello).
Hola charlie, por fin voy a pagar una deuda, es mas te voy a pasar un modelo, solo te pido un poco de tiempo porque no me conecto desde mi oficina, por cuestiones de seguridad, o en su defecto te dejo el numero de folio y autor para que lo puedas analizar
Aunque el art 322 es bien claro al respecto
PD: "apenas pueda paso el articulo, a mi tb me llamo la atencion en su oportunidad"
Aunque el art 322 es bien claro al respecto
Art. 322.- (Ley 25.488, 22/5/2002). Acción meramente declarativa. Podrá deducirse la acción que tienda a obtener una sentencia meramente declarativa, para hacer cesar un estado de incertidumbre sobre la existencia, alcance o modalidades de una relación jurídica, siempre que esa falta de certeza pudiera producir un perjuicio o lesión actual al actor y éste no dispusiera de otro medio legal para ponerle término inmediatamente.
El juez resolverá de oficio y como primera providencia, si corresponde el trámite pretendido por el actor, teniendo en cuenta la naturaleza de la cuestión y la prueba ofrecida.
PD: "apenas pueda paso el articulo, a mi tb me llamo la atencion en su oportunidad"
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Ante todo gracias por la colaboración que me brindan.
Les cuento las últimas novedades y refresco las anteriores:
Una persona vende un departamento con boleto de compraventa hace 30 años, al vendedor le llegan deudas de ese inmueble y me consulta para solucionar el tema.
Voy al inmueble y hablo con un vecino que me dice que el dueño murio hace 15 años y entre sus varias contradicciones me dice que una novia/esposa alquila el inmueble. Voy al departamento y el inquilino me dice que le abona los alquileres a una inmobiliaria, voy a la inmobiliaria y planteo el tema d la deuda, se comprometen a localizar a la supuesta locadora.
Vuelvo a hablar con la inmobiliaria y se niegan a darme los datos de la locadora pero me afirman que ella no tiene inconvenientes en pagar la deuda que le llego a mi cliente, le digo que además del pago de la deuda quisieramos efectuar la escritura para solucionar el tema definitivamente y terminan la conversación abruptamente.
Vuelvo a llamar para obtener los datos de la locadora y la inmobiliaria se niega a darmelos, pero me dice que van a hacer la sucesión.
Toda la situación es más que rara, yo pienso que la locadora o no existe o no tiene derechos sobre el inmueble. Cesión de derechos no hay, pedi un asiento y el inmueble esta a nombre de mi cliente y su esposa.
Creo que la inmobiliaria me esta peloteando, que no hay ninguna sucesion por hacer y que solo estan ganando tiempo.
Entre las estrategias mencionadas, descarto la intimación a la inmobiliaria pues lo cierto es que no tengo nada por escrito que los vincule en este tema y tengo miedo de intimarlos sin bases solidas.
Pensaba intimar al inquilino a que indique titulo legítimo de la tenencia y detalle tipo de instrumento y principales datos del mismo (con quien contrata, desde cuando, hasta cuando, si existe algún intermediario, etc)
Yo pregunto: Si las cosas son como yo creo, es decir el dueño murio sin dejar herederos y alguien aprovecho esa situación para sacar réditos de un alquiler. A quien le correspondería legalmente quedarse con el inmueble? Al Estado?
Les cuento las últimas novedades y refresco las anteriores:
Una persona vende un departamento con boleto de compraventa hace 30 años, al vendedor le llegan deudas de ese inmueble y me consulta para solucionar el tema.
Voy al inmueble y hablo con un vecino que me dice que el dueño murio hace 15 años y entre sus varias contradicciones me dice que una novia/esposa alquila el inmueble. Voy al departamento y el inquilino me dice que le abona los alquileres a una inmobiliaria, voy a la inmobiliaria y planteo el tema d la deuda, se comprometen a localizar a la supuesta locadora.
Vuelvo a hablar con la inmobiliaria y se niegan a darme los datos de la locadora pero me afirman que ella no tiene inconvenientes en pagar la deuda que le llego a mi cliente, le digo que además del pago de la deuda quisieramos efectuar la escritura para solucionar el tema definitivamente y terminan la conversación abruptamente.
Vuelvo a llamar para obtener los datos de la locadora y la inmobiliaria se niega a darmelos, pero me dice que van a hacer la sucesión.
Toda la situación es más que rara, yo pienso que la locadora o no existe o no tiene derechos sobre el inmueble. Cesión de derechos no hay, pedi un asiento y el inmueble esta a nombre de mi cliente y su esposa.
Creo que la inmobiliaria me esta peloteando, que no hay ninguna sucesion por hacer y que solo estan ganando tiempo.
Entre las estrategias mencionadas, descarto la intimación a la inmobiliaria pues lo cierto es que no tengo nada por escrito que los vincule en este tema y tengo miedo de intimarlos sin bases solidas.
Pensaba intimar al inquilino a que indique titulo legítimo de la tenencia y detalle tipo de instrumento y principales datos del mismo (con quien contrata, desde cuando, hasta cuando, si existe algún intermediario, etc)
Yo pregunto: Si las cosas son como yo creo, es decir el dueño murio sin dejar herederos y alguien aprovecho esa situación para sacar réditos de un alquiler. A quien le correspondería legalmente quedarse con el inmueble? Al Estado?
YO creo que si el boleto de compraventa prescribe, es decir prescriben los derechos que acuerda, se puede usar este tema. Lo que no me cierra es como queda el precio en caso de prescripción del boleto de compraventa.
Tambien creo que el boleto no transmite el dominio, por más que tenga posesión.
Sigamos viendo!
Tambien creo que el boleto no transmite el dominio, por más que tenga posesión.
Sigamos viendo!
El boleto de compraventa prescribe a los 10 años para escriturar, pero la posesión del inmueble por parte del comprador es un acto interruptivo de la prescripción.
Tengo los bolsillos llenos de verdades (by Charlie)
Que pasa si el vendedor inicia un juicio de escrituración, y se pide de algun modo que el precio pagado compense los gastos (impuestos por ejemplo) que debio pagar el adquirente y no hizo?
Que pasaría en un caso así?? Se que los vendedores pueden iniciar juicio de escrituración, pero SIEMPRE viene el comprador, por supuesto. Por eso no sé que puede pasar si el comprador no viene. Se debería juntar con una rescisión de contrato ( o una resolución, nunca tuve claro cual era bilateral y cual unilateral)
Es una idea!
Que pasaría en un caso así?? Se que los vendedores pueden iniciar juicio de escrituración, pero SIEMPRE viene el comprador, por supuesto. Por eso no sé que puede pasar si el comprador no viene. Se debería juntar con una rescisión de contrato ( o una resolución, nunca tuve claro cual era bilateral y cual unilateral)
Es una idea!
Es todo un tema el planteado, evidentemente existe un abuso del derecho respecto del comprador por boleto al cargar la deuda "proper rem" al titular de dominio por no escriturar durante años.
El boleto no se puede rescindir porque boleto + posesión hace al derecho imprescriptible, por otra parte la muerte del comprador (de la cual no sabemos si existen sucesores)
Por otro lado esa propiedad está locada por una inmobiliaria a la cual no sabemos a quien rinde dichos alquileres, si los rinde.
Hace poco tuve conocimiento de un caso, de una inmobiliaria de la zona de flores, que alquilaba departamentos y casas de gente que se habia muerto, ocupando lisa y llanamente la propiedad.
Seguro con la intención de lograr los plazos de prescripción y en su momento pedirla, ya que ellos eran los que mantenian, pagaban los impuestos y ocupaban la misma.
No nos olvidemos, que en un contrato de locación no es necesario ser titular de dominio para alquilar, solo basta la asunción del rol de locador.
Este caso me huele a eso, puede ser que la inmobiliaria haya alquilado y administrado la locación, y luego de la muerte del comprador por boleto siguieron ellos usufructuando esa propiedad, llegaría a apostar eso.
Si ese es el caso, aún teniendo el boleto la inmobiliaria, no pueden hacerlo valer, y caería frente a un juicio por revindicación o desalojo de intrusos (eso se tendría que estudiar)
El boleto no se puede rescindir porque boleto + posesión hace al derecho imprescriptible, por otra parte la muerte del comprador (de la cual no sabemos si existen sucesores)
Por otro lado esa propiedad está locada por una inmobiliaria a la cual no sabemos a quien rinde dichos alquileres, si los rinde.
Hace poco tuve conocimiento de un caso, de una inmobiliaria de la zona de flores, que alquilaba departamentos y casas de gente que se habia muerto, ocupando lisa y llanamente la propiedad.
Seguro con la intención de lograr los plazos de prescripción y en su momento pedirla, ya que ellos eran los que mantenian, pagaban los impuestos y ocupaban la misma.
No nos olvidemos, que en un contrato de locación no es necesario ser titular de dominio para alquilar, solo basta la asunción del rol de locador.
Este caso me huele a eso, puede ser que la inmobiliaria haya alquilado y administrado la locación, y luego de la muerte del comprador por boleto siguieron ellos usufructuando esa propiedad, llegaría a apostar eso.
Si ese es el caso, aún teniendo el boleto la inmobiliaria, no pueden hacerlo valer, y caería frente a un juicio por revindicación o desalojo de intrusos (eso se tendría que estudiar)
********Abogado********
Ciudad Autónoma de Bs.As.
Ciudad Autónoma de Bs.As.
1). La obra Derecho practico de Miguel Guernik (buscar en la ultima edicion lamentablemente tengo la 9 y alli no esta) tiene un modelo de accion declarativa de certeza, alli dice el XX vendio un inmueble y el comprador no ejercio la POSESION, no hizo un abandono de la propiedad porque no es el propietario, porque el vendedor seguia figurando como propietario, con las consiguiente abultamiento de deuda municipales, etc....
Para un Sentencia declarativa basta que haya un estado de incertidumbre sobre el derecho y por eso no obliga a nada, limitandose a declarar o negar la existencia de una situacion juridica (La Ley T116 P677 - La Ley T101 P342)
2). El tratado de Derecho Procesal de Alsina dice sobre los requisitos: a. Estado de incertidumbre sobre la existencia o interpretacion de un relacion juridica. b. Que la incertidumbre pueda ocasionar un perjuicio al actor. c. Que no tenga otro medio legal para hacer cesar esa incertidumbre.
3). Manual Practico de Actuacion judicial ante la justicia, Tomo 2 de Carlos Jold: Las acciones declarativas del Art 322 del cod proc son: Jactancia (alguien pretende tener un derecho y para poder jactarse debe demostrarlo y si no lo hace perdia el derecho); Usucapion; Filiacion; la de pago por deposito judicial. EN SENTIDO NEGATIVO son: Nulidad de acto juridico, Redargucion de falsedad de instrumento publico
Para un Sentencia declarativa basta que haya un estado de incertidumbre sobre el derecho y por eso no obliga a nada, limitandose a declarar o negar la existencia de una situacion juridica (La Ley T116 P677 - La Ley T101 P342)
2). El tratado de Derecho Procesal de Alsina dice sobre los requisitos: a. Estado de incertidumbre sobre la existencia o interpretacion de un relacion juridica. b. Que la incertidumbre pueda ocasionar un perjuicio al actor. c. Que no tenga otro medio legal para hacer cesar esa incertidumbre.
3). Manual Practico de Actuacion judicial ante la justicia, Tomo 2 de Carlos Jold: Las acciones declarativas del Art 322 del cod proc son: Jactancia (alguien pretende tener un derecho y para poder jactarse debe demostrarlo y si no lo hace perdia el derecho); Usucapion; Filiacion; la de pago por deposito judicial. EN SENTIDO NEGATIVO son: Nulidad de acto juridico, Redargucion de falsedad de instrumento publico
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Les paso las novedades sobre el tema:
Mi cliente envio carta documento al inquilino y este no fue a retirarla a pesar del aviso dejado por el correo.
Luego envió CD a la inmobiliaria pidiendoles que en razón de su condición de titular registral, los intimaba a informar los datos de las partes en la locación en la cual ellos intervenían como inytermediarios y me contestaron que esos datos eran confidenciales y que yo no tenía nada que ver en ese contrato, además el abogado que contesto dijo que mi cliente se había desprendido física y jurídicamente del inmueble según el boleto de compraventa fechado 1974.
Mi cliente envio carta documento al inquilino y este no fue a retirarla a pesar del aviso dejado por el correo.
Luego envió CD a la inmobiliaria pidiendoles que en razón de su condición de titular registral, los intimaba a informar los datos de las partes en la locación en la cual ellos intervenían como inytermediarios y me contestaron que esos datos eran confidenciales y que yo no tenía nada que ver en ese contrato, además el abogado que contesto dijo que mi cliente se había desprendido física y jurídicamente del inmueble según el boleto de compraventa fechado 1974.
Bien, hora de estudiar accion de cumplimiento (del boleto) y subsidiariamente resolución, con compensación del precio pagado con los daños y perjuicios ocasionados.
Creo que sería la salida. El supuesto boleto debe aparecer, y debe aparecer el comprador o los legitimados por este ( herederos).
PUeden estar (escrituran), o pueden no estar.
Creo que sería la salida. El supuesto boleto debe aparecer, y debe aparecer el comprador o los legitimados por este ( herederos).
PUeden estar (escrituran), o pueden no estar.
DAL: El boleto lo tiene la inmobiliaria que interviene en la locación. (lo confirme porque en la respuesta a la CD me dan los datos de los vendedores y son reales)
El comprador murió sin dejar herederos. La propiedad la esta alquilando la inmobiliaria no se a nombre de quien porque se niegan a darme los datos.
El comprador murió sin dejar herederos. La propiedad la esta alquilando la inmobiliaria no se a nombre de quien porque se niegan a darme los datos.