Reivindicación contra el poseedor con boleto – habilitación de edad – autorización judicial
Expte. Nº 43049 MIRASSOU HORA CIO CESAR MARIA C/ D`ALFONSO JUAN CARLOS S/
Reivindicación
Nº de Orden:92.-
Libro de Sentencias Nº 50
/NIN, a los 07 días del mes de Mayo del año dos mil nueve, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín Doctores PATRICIO GUSTAVO ROSAS, JUAN JOSE GUARDIOLA (excusado el Dr. RICARDO MANUEL CASTRO DURAN), en causa Nº 43049 caratulada: "MIRASSOU HORACIO CESAR MARIA C/ D`ALFONSO JUAN CARLOS S/ Reivindicación", a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Guardiola y Rosas.-
La Cámara planteó las siguientes cuestiones:
1a.- ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2a.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A LA PRIMERA CUESTION, el Señor Juez Dr. Guardiola, dijo:
I.- En la sentencia dictada a fs. 409/419vta. se hace lugar a las acciones reivindicatoria y de reclamo de daños y perjuicios instauradas por Cesar Horacio Maria Mirassou contra Juan Carlos D`Alfonso, condenándolo a restituirle el inmueble sito en el partido de Chacabuco que identifica y al pago de los cánones locativos que se determinarán en proceso sumarísimo desde la notificación de la demanda (27 de marzo de 2006) hasta la efectiva entrega del bien, con más intereses a tasa pasiva. En ambos casos con costas al demandado vencido y sin costas respecto de la tercera citada María Julia Valerga.
Se resuelve de esa forma el conflicto suscitado entre el reivindicante como adquirente con título suficiente inscripto pero sin que se le haya hecho tradición de la cosa ni toma efectiva de posesión y el demandado como comprador-poseedor en base a un boleto de compraventa de fecha anterior. Entendió la Sra. Jueza a-quo que éste último contrato (celebrado por D`Alfonso con la tercera citada Sta. Valerga -habilitada de edad - y sus progenitores) al no haberse oblado el saldo de precio estaba "resuelto de pleno derecho con anterioridad al otorgamiento de la escritura traslativa de dominio que ostenta el reivindicante". Para concluir esto y la falta de tradición al actor valoró además de prueba testimonial y confesional rendida en autos los fundamentos de la sentencia dictada por este tribunal en el interdicto de recobrar (expte. 45053); sin perjuicio de lo cual con sustento en doctrina que cita y el conocido plenario del año 1958 de la Cámara Nacional en lo Civil "Arcadini contra Maleca", aún sin derecho real por ausencia de modo constitutivo (art. 577 C Civil), puede reivindicar como cesionario implícito de la acción. En lo relacionado a los daños y perjuicios reclamados -art. 2756 CCivil-, desestima la repetición del pago de costas causadas en el interdicto, ya que siendo el objeto de ese proceso distinto y determinado allí el acto desposesorio del aquí accionante como clandestino e ilegítimo, la causa de su imposición deriva de esa actuación de hecho. Obliga al pago de los frutos civiles (arts. 2423 y 2438 C Civil) desde el momento en que reputa, conforme lo dispuesto por el art. 2443 CCiv, comenzó la mala fe del poseedor, esto es la notificación de la demanda (ver fs. 85).
Apelaron ambas partes (fs. 420 y 424). Al expresar agravios a fs. 440/442vta el apoderado del demandado, critica que la sentenciante de grado haya partido de una base errónea al considerar como que el boleto estaba resuelto, siendo que en la carta documento enviada y no respondida intimando a la Srta. Valerga a escriturar se ofreció abonar el saldo de precio. Insiste en que su representante era poseedor anterior, público y pacífico del inmueble en base a un boleto, es decir un acto de disposición válido al no haber mediado cuestionamiento por parte de Valerga. Se opone igualmente a la condena de daños y perjuicios cuando su posesión ha sido en todo momento de buena fe sin que nadie pudiera llegar a dudar de su legalidad.
Por su parte el actor a fs. 444/447 se queja del rechazo de su petición de reintegro de costas causadas en el trámite del interdicto, trayendo a colación que la limitada cognición del mismo, confluyente a una sentencia con efectos de cosa juzgada formal, se ha revertido en su resultado a través del presente, al quedar sin causa la provisoria restitución del inmueble, de la cual las costas revestían el carácter de accesorias. Es decir resultan un pago sin causa. También cuestiona el tramo del pronunciamiento referido al comienzo del período por el cual procede la restitución de frutos, sosteniendo que no debe ser a partir de la notificación de la demanda de autos sino desde la desposesión dispuesta en el interdicto o sea el 22/3/2005, circunstancia que demuestra de modo incontrovertible la mala fe del accionado. Por último solicita que se subsane la omisión en cuanto en cuanto no se dispuso la imposición de astreintes para el incumplimiento de restitución de la cosa.
Con las recíprocas contestaciones de fs. 470/473vta. y 484/486vta. resistiendo las impugnaciones y aferrándose cada cual a sus objeciones, a la par de reclamarse actoralmente la deserción recursiva de la contraria por fundamentación insuficiente, firme que quedó el llamado de autos para sentencia de fs. 495, las actuaciones están en condiciones de ser resueltas (art. 263 del CPCC).
II.- Que atento al planteo de deserción recursiva incoado por el accionante, corresponde iniciar por desestimar el mismo puesto que el recurso de la contraria posee una crítica concreta y razonada del pronunciamiento que amerita su revisión (conf. art. 260 y ccdtes. del C.P.C.C.).-
Ya entrando al fondo de la cuestión, liminarmente recordemos que " La mayor parte de la doctrina sostiene que, en virtud de lo reglado por los artículos 594,595,2791 y 3269 del Código, vence el titular del boleto si hubiese entrado en la posesión del boleto (anterior a la escritura)" En contra se ha manifestado Kiper ( Acción reivindicatoria... JA 1983-IV-328) sosteniendo con pie en los arts. 2789 y 2790 que el reivindicante triunfará trayendo al juicio los títulos de sus antecesores, remontándose a uno que tenga fecha anterior a la posesión del accionado, al mediar una implícita cesión de la acción reivindicatoria. "Esta solución no es compartida por Gatti y J.H. Alterini para quienes el vendedor no puede ceder implícitamente una acción real con la que ya no contaba, toda vez que ya se había desprendido voluntariamente de la posesión en favor del adquirente por boleto. Por su parte, en las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en La Plata en 1981, se concluyó dar prevalencia al poseedor con boleto, puesto que la publicidad posesoria, si es primera en el tiempo y de buena fe, debe primar a la registral. Asimismo es considerado de mala fe el ulterior adquirente por escritura pública porque, aunque medie inscripción registral, debió conocer la posesión anterior del titular del boleto. Según J.H. Alterini, la situación de hecho derivada de la posesión es vehículo para exteriorizar el contacto con la cosa e inferir la existencia del derecho real respectivo, y al prolongarse en el tiempo esa exteriorización, tiene viso de permanencia." ( el entrecomillado pertenece al comentario al art. 2355 de Leandro S. Picado en Código Civil Comentado" Claudio Kiper Director Ed. Rubinzal Culzoni Derechos Reales To. I p. 183/184).
Marcó rumbo en esa dirección el famoso fallo del 7/9/76 "Blitz Katz...." de la prestigiosa Sala C de la Cam. Nac. en lo Civil ( ver ED 72-381), cuando el Dr. Belluscio, con la adhesión y agregados de J. Alterini y Cifuentes, decía: " En el caso de concurrencia de boleto de compraventa con escritura pública de compraventa, si se hizo tradición posesoria, otorgándose a uno solo -sea el beneficiario del boleto, o el de la escritura- la posesión, será el poseedor quien triunfará, salvo que sea de mala fe" (...) "En cuanto al caso de que la tradición se haya hecho al comprador por boleto y no al comprador por escritura, se pronuncian en favor del primero por haberse desprendido el propietario de la posesión del inmueble y haberla adquirido legítimamente el promitente de compra, en virtud de título suficiente para producir esa adquisición posesoria, ya que el boleto implica una promesa de venta que da lugar a una venta forzosa. Juzgan imposible la adquisición del derecho real de dominio por el comprador por escritura sin posesión traditiva, pues el vendedor está impedido de hacer tradición de un inmueble cuya posesión ya no inviste por haberse desprendido de ella en beneficio del titular del boleto, convertido en adquirente legítimo de la posesión. El comprador por escritura no podría reivindicar en tal caso, contra el poseedor, acumulando a su título propio el de sus antecesores...pues la concesión de la reivindicación al comprador sin tradición sólo podría sustentarse en una subrogación o en una cesión implícita de la acción reivindicatoria del autor, que carece de esa acción por haberse desprendido de la posesión en favor del adquirente por boleto (Gatti-Alterini Prehorizontalidad y boleto de compraventa" p. 52/56) " (la negrita me pertenece y de la cual resulta la inaplicabilidad en el caso de la doctrina del plenario Arcadini)"..."Es que el comprador por escritura pública que carece de posesión y por lo tanto no ha adquirido el dominio de la cosa, sólo es acreedor del cumplimiento de una obligación de dar una cosa cierta a fin de transferir el dominio. Si, en esas condiciones, el deudor de la entrega la efectúa en favor de otro con el mismo fin, el acreedor carece de acción contra el tercero que hubiese ignorado la obligación precedente de su deudor (art. 594 Cod. Civil). La acción del comprador por escritura es, pues, paralizada por la tradición a tercero de buena fe, aunque éste no cuente con escritura inscripta, pues -salvo prueba de la mala fe de su posesión- ya no puede pretender el cumplimiento específico de la obligación (conf. Llambías, "Obligaciones" To. II num 819)."
Esta doctrina fue ratificada por el mismo tribunal al poco tiempo in re "Domínguez Ignacio c/ Rodríguez de Calabrese Della" 26/5/77 (ED 76-426): "Habiéndose prometido en venta el mismo inmueble, sucesivamente, a dos personas distintas, en el supuesto de concurrencia de boleto de compraventa con escritura pública de compraventa, si se hizo tradición posesoria, otorgándose posesión a uno solo -sea el beneficiario del boleto o el de la escritura- será el poseedor quien triunfará, salvo que sea de mala fe. Esta postura que da particular relevancia a la posesión del titular por boleto cuando se enfrenta con un comprador por escritura, no debe variar, antes bien es todavía más concluyente, si concurren distintos boletos"...(y poniéndonos - como mera hipótesis- en el supuesto más favorable al actor, en relación a su invocada obtención traditiva de la posesión, la siguiente conclusión que también priva a su pretensión de fundamento ): "Tratándose de ventas sucesivas a personas distintas, si ambas fueron puestas en posesión del inmueble, la colisión de intereses se definirá en favor de la primera que fue puesta en posesión y en tanto no pueda imputársele mala fe (conocimiento de la previa obligación del autor, postura que se asienta en la doctrina de los arts. 2701, 3269 y aún del art. 594 cod. civil)".
Comentando el último precepto Busso (Código Civil Anotado To. IV Obligaciones Ediar 1951 p. 169) decía "Bien puede ocurrir que se haya hecho la tradición a un acreedor de buena fe y que aún no se hubiera otorgado la escritura traslativa de dominio. Y que, en tal supuesto pretendiera mejor derecho a la cosa quien no tuviese la posesión pero sí el título. Sería contrariar la disposición que comentamos, y además el art. 2789, negar al poseedor de buena fe, derecho a repeler la acción del otro acreedor"
Respaldo significativo recibió con el voto del Dr. Bossert como integrante de la CNCiv Sala F (18/3/86 "Ferencich c/ Domínguez Carlos A." LL 1986-D229 con nota aprobatoria de Jorge R. Causse) al afirmar: "... en cuanto al enfrentamiento de intereses entre quien cuenta con boleto privado y posesión, frente al adquirente del inmueble que cuenta con escritura pública. Revisaré los argumentos con que la opinión de autores y jueces, casi pacíficamente otorga en este supuesto prevalencia al adquirente por boleto que tiene la posesión, ya que los fundamentos de esa solución son extensibles al caso de colisión de quien no adquirió el bien sino la universalidad que representa la herencia. El art. 3270 dispone que nadie puede transmitir a otro un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba. Si Domínguez había transmitido la posesión del inmueble a Ferencich ya no estaba en condiciones de transmitirlo a de Bisordi. Y en consecuencia, ésta no podría, por no llegar a contra con la tradición, adquirir el dominio del inmueble. Bien se ha señalado que cuando se ha hecho "tradición posesoria al adquirente por boleto, éste será preferido, siempre que sea de buena fe, al comprador por escritura pública sin posesión -de acuerdo con los arts. 594, 2789, 3269 y 2791 por interpretación analógica- ya que al no habérsele hecho a este último tradición del inmueble, no ha adquirido el dominio del mismo y por tanto sólo es acreedor del cumplimiento de una obligación de dar una cosa cierta a fin de transferir el dominio, obligación cuyo cumplimiento específico es imposible por haberse hecho tradición a tercero de buena fe, aunque éste no cuenta con la escritura pública" (Roco, "Boleto de compraventa" p. 146). De manera coincidente se expresa Llambías (Obligaciones To. II num 819), señalando que lo único que podría hacer ese acreedor que no ha obtenido la tradición, es "llamar a juicio también al poseedor actual, probando su mala fe al tiempo de recibir la tradición de la cosa". Y es evidente que ninguna prueba se ha traído a estos autos acerca de la mala fe por parte de Ferencich, lo cual no podría haber sucedido desde el momento que el boleto que firmó y la posesión que recibió son anteriores a la cesión que se hizo a de Bisordi. De manera similar se expresa Busso (T. IV p. 45 num 90) quien con un ejemplo ilustrativo, explica cómo el art. 594 no afecta ni hace excepción a la regla del art. 3270" (...) Morello, en un párrafo ya citado por el actor en su expresión de agravios, señala ("Boleto de compraventa inmobiliaria" p. 250) que " en el supuesto de mediar un poseedor por boleto de fecha anterior, el posterior comprador por escritura pública nunca ha adquirido realmente el dominio al no poder hacerse efectivamente de la posesión que con anterioridad detentaba un tercero doctr. art. 577). Y ello resulta determinante para acordarse a aquél la preferencia en el enfrentamiento de intereses". Cabe recordar que el último párrafo introducido por el dec-ley 17711 al art. 2355 dispone que "se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa". Parte de la doctrina considera que se configura en tal caso un supuesto de posesión legítima. Gatti y Alterini,por su parte, sostienen que, con precisión, la norma señala que el boleto es un modo legítimo para adquirir la posesión. Pero desde una u otra perspectiva, esta norma no contradice sino que abona la tesis que estoy sosteniendo, en virtud de la cual alcanza prevalencia, para dirimir este conflicto de intereses, la posesión otorgada a Ferencich." ( el resaltado me pertenece)
En el mismo sentido se expidió luego (16/8/88) esa misma Sala F a través del voto de la Dra. Conde, en autos "Zayne de Llermanos Rosa c/ Ponce Luis E" publicado en La Ley 1989-A-99; en el ámbito provincial la Cam Apel Civ. y Com San Nicolás RSD 259-1 S 18/12/2001 "Zabala.." JUBA B 856278, aunque en este caso con el error en mi opinión de atribuirle al boleto el carácter de "justo título" ( ver art. 4010 y nota C. Civ), y el Superior Tribunal de Santiago del Estero in re "DIAZ Alicia c/ DIAZ Irma Basilia s/ REIVINDICACION" causa 21028 S 29-5-2000: " La concesión de la reivindicación al comprador por escritura pública sin tradición, no podría sustentarse en una subrogación o en una cesión implícita de la acción reivindicatoria del autor del título, si éste carece de esa acción por haberse desprendido voluntariamente de la posesión en favor del adquirente por boleto, convertido en adquirente legítimo de la posesión." (JUBA CIVIL Z6155).
Es también la opinión de la Dra. Kemelmajer de Carlucci en el plenario S.Corte Mendoza del 6/12/91 - ver punto 9º 1. ED 147-446-; Mariani de Vidal en Código Civil de Bueres-Highton To. 5 p. 108 y López de Zavalía Derechos Reales To. I. p. 436.
No obstante parecer adscribir la sentenciante de grado a la tesis contraria en función de la doctrina que dice seguir, la conclusión a la que arriba no merecería en mi parecer censura si el boleto como promesa bilateral de venta, precontrato, contrato preliminar de primer grado u obligacional o directamente compraventa - cualquiera sea la tesis que se adopte en cuanto a su naturaleza- se encontrase, tan como entiende, resuelto con anterioridad a la operación realizada con el reivindicante, ya que en tal caso faltaría uno de los extremos que haría operativa la tesis por la que me inclino.
Sin embargo considero que ello no es así: en primer lugar porque " aunque se pacte que el incumplimiento de las obligaciones producirá la resolución del contrato, ésta no se producirá hasta que el acreedor haya hecho conocer su voluntad de resolverlo" (Lavalle Cobo en Código Civil de Belluscio-Zannoni To. V p. 996). Se trate del pacto expreso o implícito-legal " no opera la resolución de pleno derecho, ante el mero hecho del incumplimiento total o parcial de la contraria; requiere de una petición expresa, puesto que, según adelantamos, el contratante cumplidor puede preferir reclamar cumplimiento, mantener vivo el contrato y accionar por la ejecución forzada con más los daños irrogados" (Mosset Iturraspe en "Código Civil Comentado- Contratos Parte General" del cual es Director con Piedecasas Ed. Rubinzal-Culzoni comentario al art. 1203 p. 435)."...[E]s menester que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente su voluntad de resolver. Ello denota que la parte cumplidora tiene a su favor una opción -la de reclamar el cumplimiento o declarar la resolución-, esto es, que el efecto resolutorio no resulta automático. Tal es precisamente, una nítida diferencia entre el pacto comisorio expreso y la condición resolutoria: en el pacto comisorio expreso, a pesar del incumplimiento, "la obligación no se resuelve mientras no lo quiera la parte que ha estipulado esa condición especial, y se conservará si quiere mantenerla, no obstante la voluntad contraria de la otra parte (nota al art. 555). Es que "el derecho de opción que la ley acuerda a la parte no culpable de la inejecución del contrato, siendo un derecho conferido en miras de su interés privado, puede indudablemente ser renunciado, expresa o tácitamente (arts. 872 y 873)" (Salvat)" - Julio César Rivera en Código Civil Anotado de Llambías-Alterini To. III-A p. 192-.
Y en el boleto de compraventa celebrado entre D`Alfonso y los Valerga-Morado, agregado en el proceso interdictal atraillado, bajo la cláusula sexta - denominada cláusula especiales- ap." A Pacto Comisorio", aunque se haya pactado la mora automática sin necesidad de interpelación alguna y la pérdida de lo abonado por el comprador como cláusula penal, pudiendo enajenarse nuevamente el bien, no se estableció su operatividad automática prescindiendo de la comunicación al comprador. Y ninguna notificación se efectuó con anterioridad a la ulterior enajenación escriturada (31/ 1/2002). Es más, ni siquiera de ésto se informó, contestando la intimación fehaciente cursada por el adquirente intimando a la escrituración (ver carta documento a fs. 328/9 fechada el 14/2/2002 y recepcionada por la vendedora al día siguiente).
Tampoco son exactas las aseveraciones de la juzgadora en torno a que no se probó la autenticidad de esa carta documento ni que no se haya ofrecido el cumplimiento de la prestación a cargo del adquirente. Respecto de lo primero al informe del Correo obrante a fs. 331, se suma que según ha expresado este tribunal en Expte. Nº 41766 DI PRIMIO EDILBERTO MARIO C/ REBOLLO HUMBERTO OSCAR S/ Desalojo por Falta de Pago LS 48 nº 132 sent. del 10/5/2007 " en aquellos casos como el de autos, en que la carta documento y la constancia de su recepción reúnen suficientes visos de autenticidad, el mero desconocimiento resulta insuficiente para revertir su eficacia probatoria, encontrándose a cargo de quien los desconoce la carga de demostrar lo contrario. Así lo tiene resuelto la jurisprudencia mayoritaria en este punto, habiéndose resuelto que: "...Siendo que el texto de la carta documento queda registrado en forma auténtica, se estima que mientras el recibo de recepción de la misma presente signos externos de autenticidad por haberse llenado los requisitos formales para su validez es a quien niega la autenticidad a quien incumbe probar que ha existido una falsificación, sin que para ello sea menester llegar a la redargución exigida por el art. 993 del Código Civil, pero aplicando a la cuestión los mismos principios generales..." Juba B1700870. CCI Art. 993. CC0001 SI, 85289, RSD-517-00, S, 12-10-2000, Juez CABRERA DE CARRANZA (SD). CARATULA: Genster, Heide y otros c/ Cereijido, Carlos s/ Cobro de pesos "...Incumbe al inquilino la carga de probar que el telegrama colacionado o la carta documento con los que fuera intimado previo a la promoción del juicio, no son auténticos..." Juba B2800184. CC0000 PE, C 1290, RSD-43-94, S, 5-7-1994, Juez LEVATO (SD). CARATULA: Cardón de Juarez, María Elena c/ García de Noe, Elena Angélica s/ Desalojo.-" y más recientemente en Expte. Nº 43004 PROMOTORA FIDUCIARIA S.A. C/ ZAGRODNY GASTON VALENTIN Y OTROS S/ Cobro Ejecutivo LS 49 nº 300 sent. del 11/11/2008:"Que si bien la intimación en cuestión fuera desconocida por los excepcionantes en su conteste de fs. 210/216, la falta de ofrecimiento y producción de prueba alguna tendiente a demostrar la ausencia de recepción de la carta documento agregada a fs. 120/122, sumada a los visos de seriedad que presenta la misma, me llevan a tener por acreditada su recepción y consiguientemente a otorgarle a la misma los efectos suspensivos correspondientes (conf. arts. 384 y ccdtes. del C.P.C.C.).- En esta misma dirección se ha resuelto que: éFrente a la existencia de los signos exteriores que otorgan verosimilitud a la autenticidad de la pieza, no parece justo exigir a quien pretende prevalerse del documento cargar con la prueba que generalmente se produce a fin de "autenticar" los recibos de carta documento y que consiste en un simple pedido de informes al Correo mediando una simple negativa de la contraria. Es a quien pretende negar la autenticidad a quien incumbe la carga de la falsedad, mediante el mismo pedido de informes referido. é ". Respecto de lo segundo, su simple lectura me exime de mayores comentarios:" Intimo...otorgue escritura..... y que permita dar cumplimiento con la cláusula SEGUNDA - Precio y Forma de Pago..."
Y lo más importante es que no surge mora en el pago del saldo ( $ 5.000 del precio de $35.000), en tanto el mismo sería abonado "contra escrituración" y no se ha acreditado, es más, ni siquiera invocado que ese acto se hubiese dilatado o frustrado por causa atribuible al comprador (arts. 509, 510, 1201, 618, 625, 747,1424,1426 y conc. CCivil).
Tampoco servía de excusa la supuesta falta de pago de los impuestos:"No corresponde rechazar la demanda por escrituración con base en la falta de pago de los impuestos del inmueble por parte del comprador, que ponía a su cargo el boleto de compraventa, pues ello no autoriza a la vendedora al ejercicio de la excepción de incumplimiento, ya que no existe interdependencia de las obligaciones. En efecto, la obligación de pagar los impuestos no es correlativa con la escrituración, que solamente resulta dependiente y correlativa del deber del comprador de pagar el precio..." CC0001 SI 83154 RSD-36-00 S 22-2-2000, CARATULA: Labrecciosa R. c/ Durante, Beatriz Susana y otros s/ Escrituración y daños y perjuicios MAG. VOTANTES: Cabrera de Carranza-Medina-Arazi JUBA B1701050)
En nada enerva lo dicho el argumento del apoderado del actor a fs. 386vta. de su alegato, del que se hace eco la Sra. Jueza, en el sentido de que la segunda posición ampliatoria de fs. 315 (" Para que jure como es cierto que en dicha oportunidad se le hizo saber de una operación de compraventa que fue dejada sin efecto con anterioridad") importara un reconocimiento defensivo de la resolución contractual conforme dispone el segundo párrafo del art. 409 CPCC. Es que una recta interpretación del sentido de la misma y la circunstancia a la que apuntaba, era para revelar en función de los hechos alegados actoralmente, que se había anoticiado a Mirassou -por parte de quienes a él le vendieron- que existía una operación anterior resuelta (sin sostenerse que ello fuese realmente así), con el claro propósito de exteriorizar el conocimiento de esa situación, importante a los fines de valorar su buena fe creencia y diligencia (art. 1198 C Civil).
III.- Por la figura de la adhesión implícita a la apelación corresponde que me ocupe ahora de las otras alegaciones del actor en aras a su reclamo reivindicatorio que al venir como vencedor en el fallo en revisión no pudo traer aquí sus agravios (SCBA Ac. 56034; 52049; 70060; 81521 entre otros). Me estoy refiriendo a la ausencia de capacidad de la promitente Maria Julia Valerga para enajenar el bien. Tratándose de una persona soltera emancipada por habilitación de edad y el inmueble adquirido por donación, se sostiene que al no haberse requerido la autorización judicial conforme exige el art. 135 del C Civil, se trata de un acto de disposición jurídicamente nulo, de nulidad relativo, que no fue subsanado por confirmación al llegar a la mayoría de edad (la tercera citada también da este argumento; ver fs. 90 y ss). Se agrega que la disponente tampoco tenía la plena propiedad del inmueble por el usufructo constituido a favor de los padres - no pudiendo por ende efectuar la tradición-, sin que la concurrencia de ellos al boleto superará el obstáculo ya que la renuncia de los titulares debe ser formulada por escritura pública ( ver fs. 43/45).
Liminarmente es de puntualizar que no obstante la errónea mención en la parte final de la cláusula primera - Objeto- del boleto en cuestión ( ver fs. 8 expte 45053) " Inscripto el dominio con fecha 14 de enero de 1996, en la Matrícula 11.565 del Registro del Partido de Chacabuco" , ninguna duda cabe que en función de los restantes datos identificatorios del inmueble "mitad Sud Oeste"..."Nomenclatura Catastral : Circ. XI Sección B Chacra 141 Parcela 1- Partida 4074-" y del boleto que formalizaran los Valerga- Morado con Mariano Enrique Esquiaboni (ver fs. 11/12 cláusula primera expte 43621 del mismo Juzgado ) cuyo objeto es el inmueble "mitad Nord Este" de la misma chacra 119, Parcela 2 Partida 4073, inscripto el dominio en la Matrícula 11.565 del Registro del Partido de Chacabuco (luego también vendido por escritura a Mirassou); que su correcta inscripción y antecedente dominial es la registración el 18 de junio de 1998 en la matrícula 12.166 del Partido de Chacabuco, de la donación que efectuara la madre María Julia Morado a María Julia Valerga por escritura cuyo testimonio obra a fs. 14/17 de estas actuaciones. En otras palabras, sobre el mismo no pesaba usufructo alguno a favor de los padres, ya que éste afectaba la otra finca, la parcela 2 Partida 4073 (ver testimonio a fs. 18/23). Ello surge claramente de la escritura de compra de Mirassou (ver fs. 10vta. y 11). Queda así privada de sustento fáctico-jurídico la última observación, toda vez que los padres concurrentes con su firma al acto celebrado con D`Alfonso ningún derecho real tenían sobre el inmueble comprometido, siendo perfecto el dominio de María Julia Valerga (art. 2507 C Civil).
En lo que hace a la "autorización judicial", básicamente ante casos de su ausencia en actos de enajenación, ello como ha dicho Bueres (CN Civ Sala D " Serra..." JA 1987-I-39), " ha sido materia de calificaciones jurídicas diversas - con trasunto a veces sustancial-", también desde mi perspectiva variable según sea de carácter supletorio o directo, e incluso en relación a la naturaleza del defecto que tiende a cubrir (vgr. no es lo mismo la asistencial o de control de actuación de un representante legal de un incapaz, o la necesaria para disposición de determinados bienes en la llamada sociedad conyugal - art. 1277 C Civil). Así a la clásica tesis de la invalidez o nulidad se ha sumado (a veces hasta con alguna confusión como puntualiza también Bueres in re "Carrascal..." LL 1984-A-409 en relación al voto del Dr. Ibarlucia en la SCBA ED 82-231) la de la sujeción a ratificación posterior a modo de requisito de eficacia o como condictio iuris. Al respecto se habla de situación de pendencia o interinidad que se define con esa actuación jurisdiccional asimilable a lo que técnicamente se conoce como "ratificación". No puede hablarse de" confirmación" - cual si se tratase de una nulidad relativa ( pues el juez no es representante legal del incapaz)- ni tampoco strictu sensu de "ratificación" (debido a que el juez no actúa en su propio interés) aunque el supuesto funciona de manera análoga. En realidad suele llamarse a estas conductas voluntarias actos "ad referendum de aprobación judicial" - "rectius" actos sujetos a la verificación de un requisito de eficacia- ( ver Arauz Castex M. Derecho Civil Parte General To. II p. 450 num 1788 Et Etja Bs. As. 1965). En esta dirección, explica Von Tuhr (Tratado de las obligaciones To. II, Madrid Ed. Reus 1934 p. 218): "No constituyen condición en el sentido de los arts. 151 y siguientes (del BGB, es decir en sentido propio) los hechos que han de concurrir por imperio de la ley con las declaraciones de voluntad de las partes, para completar los factores de hecho de un contrato o de otro negocio jurídico cualquiera. Estos requisitos del contrato que no responden a la voluntad de las partes, sino a la exigencia de la ley, suelen denominarse condiciones jurídicas (condictio iuris). Así, por ejemplo, todo acto de disposición exige capacidad para disponer del derecho objeto del acto que se realiza (...) Hay muchos casos en que la validez de un negocio jurídico depende, por imperio de la ley, del consentimiento de una tercera persona. Si al celebrarse el negocio falta alguno de estos requisitos y puede suplirse posteriormente, se produce respecto a la eficacia del negocio jurídico, como en la condición, un estado de interinidad, no sujeto, sin embargo, al régimen de las condiciones. Así, por ejemplo, el contrato de compra sujeto al consentimiento de un tercero, no puede considerarse como una compraventa condicional...La ratificación tiene a diferencia de lo que ocurre con el cumplimiento de la condición, efecto retroactivo...."
En el supuesto de emancipación por habilitación de edad según doctrina mayoritaria resultan aplicables las previsiones de los arts. 134 y 135 CCiv. y el régimen de sanción en caso de incumplimiento es el de los actos nulos de nulidad relativa (doctr. art. 1042 ; Llambias " Código Civil Anotado" To. I p. 294 nº 5, Borda Parte General To. I nº 514 quater p. 436).
No obstante, resulta imposible desconocer que existe una autorizada doctrina que arrancando con Molinario (JA 1968-VI p. 803 nota 14) y Tau Anzoategui (ver Llambias idem p. 287) sobre la base literal de los citados preceptos y del art. 131 y la regla interpretativa de las excepciones al régimen de capacidad que les es propio, pone al habilitado en igual situación que el mayor de edad, sin prohibiciones y limitaciones en cuanto a esos actos. Esta tesis, ha recibido apoyo más reciente ( vgr Compagnucci de Caso Ruben "La capacidad en el contrato de compraventa" LL 2007-D-832; DéAntonio Daniel Hugo "Derecho de Menores" p. 324/5 nº 89; CNCiv Sala K 10/4/89 " El menor adquiere con su emancipación la capacidad plena propia del mayor de edad, pasando dicha capacidad a ser la regla y la incapacidad la excepción. Así si bien es cierto que la capacidad del menor emancipado se encuentra limitada por las prohibiciones impuestas por los arts. 134 y 135 del Cod. Civil, una interpretación literal del texto legal permite concluir que estas restricciones y limitaciones rigen sólo para los menores emancipados por matrimonio, pero no para aquellos que lo han sido por habilitación de edad" publ. en La Ley 1991-C-191 con nota de Arson de Glinberg), haciéndose eco además del criterio uniforme de lege ferenda de reducir la mayoría de edad a los 18 años. Quizás alguna influencia en este intento de revertir lo instalado, ha tenido también, como plus al favorecimiento de la situación del interesado, el tutelar de una manera más realista los intereses de los cocontratantes, cuya buena fe se ve defraudada por una formalidad a la que se recurre para volverse sobre las que sustancialmente han sido válidas decisiones (tal como advirtió alguna vez Vernengo Prack CNCiv Sala B JA 1982-II-167).
Y tampoco puede soslayarse ( lo que también tiene importancia en relación a la tesis del acto sujeto al requisito de aprobación para tener eficacia), que muy distinta es la situación (y por ende el criterio valorativo para su otorgamiento y también en caso de defecto) en que la autorización judicial complementa la actuación de un representante necesario de un incapaz (mucho más si no es el padre o madre; ver arts. 297,299,434,438 CCivil) a la de una persona que como en el sub-lite ya cumplidos los 20 años ( nació el 22/7/ 1980 y el boleto de compraventa tiene fecha cierta del 27/7/2000), emancipada por habilitación de edad (lo que supone una estimación positiva de la madurez alcanzada y de la libertad y aptitudes conferidas; es decir un juicio no necesariamente presente en quienes alcanzan la emancipación por cambio de estado familiar), y con la intervención en el acto - es decir asistida- de ambos padres, enajena un bien recibido por donación efectuada por uno de ellos (es decir que cuenta con el aval de la benefactora económica y de quienes anticiparon su capacidad).
Ahora bien, partiendo de la estimativa predominante vigente, en razón de lo dispuesto por el art. 1048 CCvil la nulidad relativa no puede alegarse "sino por aquellos en cuyo beneficio la han establecido las leyes" y el acto imperfecto es pasible de ser saneado, convalidado, ya por confirmación o prescripción (arts. 1058 y 1058bis).
Cabe igualmente destacar que por más que se trate de un acto nulo "es de toda necesidad la intervención de la justicia, en tanto nadie puede obrar por sí y es necesario acudir a los jueces para obtener la invalidez de los negocios", aunque la actuación de éstos sea diferente a cuando se trate de un acto anulable (Cifuentes en Código Civil de Belluscio-Zannoni To. 4 p. 694 com. al art. 1038). " Como ya se ha dicho, el juez debe actuar inexcusablemente en todos los casos de nulidad o anulabilidad y, al hacerlo, debe conducirse valorando los elementos de juicio para decretar la sanción correspondiente en su caso" (Boffi Boggero en Enciclopedia Jurídica OMEBA To. XX p. 461)."...en una interpretación sistemática del ordenamiento jurídico, es preciso establecer que es necesaria la intervención judicial a fin de hacer efectiva la invalidez en los actos nulos, salvo acuerdo entre las partes. A falta de esta acuerdo, las partes no pueden hacerse justicia por sí mismas, por lo que deberán acudir a la justicia para que el juez constate la existencia del vicio y declare la nulidad del acto jurídicocelebrado (Lloveras de Resk en Código Civil de Bueres-Highton To. 2C p. 294). "Sea el acto nulo o anulable, necesariamente debe recurrirse a la autoridad de los magistrados, especialmente cuando, por inadvertencia u otra causa, se ha dado ejecución a los actos nulos. Caso es éste en que, malgrado lo manifiesto de la nulidad, se impone un juicio y el juicio pide un fallo" (de Gasperi-Morello "Derecho Civil" Tea To. I p. 577). Bien dice Rivera (Instituciones Parte General To. II p. 961) en relación a las previsiones de los arts. 1038 y 1046 que se trata de una distinción aparente, ya que " aún tratándose de un acto nulo, la nulidad debe ser invocada por la parte legitimada para hacerlo y debe mediar declaración judicial si existe controversia sobre tal nulidad".
"Se trata de actos jurídicos claudicantes en cuanto la nulidad sólo pueden pedirla aquellos en cuyo beneficio la estableció la ley, en el caso la parte incapaz ( que no obró con dolo: art. 1166)...La eficacia potencial de esos actos jurídicos se evidencia en esta significativa circunstancia: si pasados dos años desde que el menor alcanzó su mayoría de edad, no ha deducido la acción de anulabilidad del acto jurídico que celebró o interrumpe de otro modo la prescripción de la acción, tal prescripción queda cumplida (art. 4031) y el negocio jurídico claudicante deja de ser tal: es perfecto" ( Alberto G. Spota "Tratado de Derecho Civil Tomo I Vol 3-2p. 119 nº 752). Lapso del art. 4031 CCivil pasado el cual si no se ejercita la acción según explica Llambias (Parte General actualizada por Raffo Benegas To. II ob cit nº 1991 p. 545), la ley "estima bonificada la situación irregular".
Y no se diga que aquí esa acción no era necesaria, pudiendo la menor valerse de la nulidad en cualquier tiempo por vía de excepción según mayoritaria doctrina que comparto, ya que habiendo tenido el acto ejecución (entrega de la posesión y de parte del precio) para desvirtuar sus consecuencias materiales se veía precisada a deducirla en tiempo útil (Rivera ob cit. nº 1593 p. 1019; Llambias ob cit.nº 2014 p. 555; "La excepción de nulidad relativa contenida en el art. 1058 bis del Cód. Civil es imprescriptible, con la salvedad de que el titular de aquella no se encuentre obligado a restituir con motivo del acto que impugna (art. 1052)" VI Jornadas Nacionales de Derecho Civil Sta. Fe 1977 Tema IV punto 3).
" Si el acto jurídico nulo o anulable hubiese tenido principio de ejecución, o se hubiera ejecutado en su totalidad -no mediando confirmación- será necesario entablar la acción de nulidad -por vía de demanda o reconvención- para obtener una sentencia que permita la restitución de lo que las partes hubieran recibido como consecuencia de la ejecución del acto inválido, o la liberación de la obligación que permaneciera sin ejecutar. Nuestra jurisprudencia lo ha afirmado reiteradamente al establecer que para que pueda recaer pronunciamiento judicial que invalide el acto es necesario plantear la nulidad por vía de demanda o reconvención (...) La única exigencia legal para oponer la excepción de nulidad consiste en que el negocio jurídico, que se ataca como inválido, no se halla ejecutado o se encuentre en vías de ejecución. Parece una tautología pero, insistimos, no es posible oponer la excepción de nulidad para declarar la invalidez de un negocio ya ejecutado, aunque lo haya sido solamente en parte, supuesto en que es imprescindible la promoción de la acción de nulidad para obtener una sentencia que establezca la nulidad del negocio jurídico inválido " (Lloveras de Resk, María E." La nulidad del negocio jurídico invocada como acción o como excepción" LLC 1998, 1031).
Por ello, aunque la pasividad de la Srta. Valerga no puede ser apreciada tal como postula el demandado como un supuesto de confirmación tácita (ya que no se acreditó ningún acto positivo posterior de Valerga alcanzados los 21 años; doctr. art. 1063), ello no obsta a que sea aprehendida en el sentido de que su falta de alegación por vía accional para recuperar y devolver lo entregado en tiempo oportuno previo al nuevo acto dispositivo, no subsanada siquiera a través de la intervención meramente defensiva como tercero citada en este proceso, y en tal sentido impide expedirse sobre su invalidez en el marco de la acción intentada por un tercero no legitimado para invocarla.
Visualizada la cuestión desde la pendencia, interinidad o disposición "ad referendum", el rechazo de la acción en mi opinión también se impone. Es que si el condicionante no se cumplió, ello obedeció exclusivamente al propio y contradictorio obrar (por omisión) de la obligada, quien debiendo y teniendo capacidad para gestionar la autorización judicial a la que se había comprometido no lo hizo ( aquí cobra trascendencia diferenciadora con los actos de disposición sin autorización de representantes de menores, su personal y voluntaria intervención genética y la capacidad general propia), resultando así de aplicación lo dispuesto por los arts. 537 in fine y 538 del CCivil.
Para finalizar digamos que se trate de nulidad (o invalidez) o de ineficacia en sentido estricto, uno de los requisitos es la relevancia, el interés, en el caso particular o individual - que no puede ser entendido como el desbaratamiento de derecho de terceros, o el enriquecimiento sin causa- y éste queda categóricamente descartado al advertir que el precio pactado en el boleto ( del cual se percibió más del 80%) era al año 2000 de $ 35.000 por una fracción, en tanto según la escritura de venta con Mirassou se fijó como precio la misma suma por dos fracciones (la comprometida en venta a favor de D`Alfonso y la objeto del juicio de Esquiaboni, ambas de iguales dimensiones) año y medio después (31/1/2002), en plena salida de la convertibilidad. En otras palabras la conveniencia de la primera venta resulta irrebatible (art. 136 C Civil).
En suma, no encuentro que la tradición del inmueble voluntariamente entregado por la titular dominial a D`Alfonso carezca de sustento válido y eficaz en el boleto de compra con aquella formalizado y resultando la posesión así adquirida anterior y de buena fe, considero que enerva la acción real fundada en la configuración posterior de un título suficiente de adquisición sin modo perfectamente concluido (la inusual instrumentación notarial de "toma de posesión" de fs. 27/8 y las llamativas posteriores actas de fs. 29/39 y contrato de fs. 34/5, aún cuando llegaren a servir a los fines de una fáctica ocupación - ver no obstante lo dispuesto por los arts. 2378 y 2379 CCivil- no alcanza para juzgarla correctamente realizada en favor de Mirassou teniendo en cuenta lo dispuesto por el art. 2383 del CCivil y la clandestinidad de su realización que tengo por cierta en función de las pruebas arrimadas en el proceso interdictal no desvirtuadas en el presente arts. 384 y 375 del CPCC; y en todo caso obtenida con buena fe en su aspecto de diligencia).
IV.- De compartirse mi propuesta revocatoria, los planteos recursivos actorales quedan desplazados, sin perjuicio de señalar que dos de ellos son inatendibles cualquiera hubiere sido el resultado. Es que las costas generadas en un proceso posesorio tienen su justificativo en el éxito alcanzado y demás criterios aplicables ( entre ellos conducta asumida y razones alegadas por la vencida) para su imposición en función de la naturaleza de ese proceso, sin que tenga incidencia alguna modificatoria ni menos para su repetición el eventual progreso de un reclamo petitorio del derecho real. Los principios del autonomía procesal más allá del carácter de la cosa juzgado que logran y de independencia sustancial ( ver art. 2472 y 2486 CCivil) quitan sustento a esta objeción. Lo mismo sucede con la pretensión prematura de aplicación o apercibimiento de astreintes cuando ninguna desobediencia o reticencia actual de la contraria se halla configurada ( art. 666 bis CCivil).
En razón de la nueva situación procesal y lo dispuesto por el art. 274 del CPCC, corresponde dejar sin efecto la imposición de costas de primera instancia y siguiendo el criterio objetivo de la derrota considero que las de ambas instancia deben ser soportadas por el actor vencido, con excepción de las correspondientes a la intervención de la tercero citada Valerga que habiendo dado lugar por su actuación a este conflicto deben ser por ellas soportadas (art. 68 del CPCC).
Doy así mi voto POR LA NEGATIVA
El Señor Juez Dr. Rosas, aduciendo análogas razones dio su voto en igual sentido.-
A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr.Guardiola , dijo:
Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, Corresponde:
I- REVOCAR la sentencia apelada y RECHAZAR la demanda reivindicatoria intentada, con costas de ambas instancias al actor vencido, con excepción de las generadas por intervención de la tercera citada Valerga que están a su cargo. Difiérese la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 8904).
ASI LO VOTO.-
El Señor Juez Dr. Rosas, aduciendo análogas razones dio su voto en igual sentido.-
Con lo que se dió por finalizado el presente acuerdo que firman los Señores Jueces por ante mí: FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, Dr. Gastón Mario Volta, (Auxiliar Letrado).-
/NIN, (Bs.As), 07 de Mayo de 2.009.-
AUTOS Y VISTO:
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, SE RESUELVE:
I- REVOCAR la sentencia apelada y RECHAZAR la demanda reivindicatoria intentada, con costas de ambas instancias al actor vencido, con excepción de las generadas por intervención de la tercera citada Valerga que están a su cargo. Difiérese la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 8904).
Regístrese, notifíquese y oportunamente remítanse al Juzgado de origen
FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, Dr. Gastón Mario Volta, (Auxiliar Letrado).-
