Desalojo con boleto

[Mordisco]

Pero creo que hay que analizar todos los casos, no es lo mismo un caso de usurpación o poseedor de mala fé, que los casos de conflictos por desbaratamiento de derechos acordados (Incurre en el delito de defraudación por desbaratamiento de derechos acordados, art 173 inc 11del Código Penal, quien luego de firmar un boleto de compraventa de inmueble lo vende inmediatamente a un tercero, concretando la imposibilidad jurídica para el querellante de acceder a la escritura traslativa del dominio del bien prometido en aquel convenio.)

[marcelomoran]

Por favor vean los fallos publicados anteriormente en donde se autoriza al adquirente por boleto a reivindicar y por derecho propio. En San Martin, Moron y Lomas es mayoritaria esa postura. En mi opinion es mas que razonable. Saludos !

[marcelomoran]

Para mi es lo mas logico por lo pronto que prescriben las acciones posesorias. Concuerdo con borda al igual que la camara civil de San Martin. El vendedor por boleto hizo cesion de la accion reivindicatoria que le correspondia. Esta paso al adquirente por boleto, quien puede reivindicar por derecho propio.

[inmobiliare]

Hola colegas, marceloman en mi opinion y sabiendo que la jurisprudencia esta dividida en cuanto a si el ejercicio de la reivindicatoria del adquirente por boleto es por derecho propio o por subrogacion yo considero que siempre debe ser por subrogacion ya que tal adquirente no tiene ningun derecho sobre la cosa en si ya que no es titular de dominio ni de ningun derecho real solo un derecho personal contra en vendedor. Por lo cual la unica manera de ejercerla es a travez de la cesion de las acciones del titular de dominio. Pero logico es solo mi opinion y la mitad de la doctrina opina distinto,. saludos

[marcelomoran]

Estimado colega. Yo me inclino por la posicion de las camaras civiles de San Martin, Moron y Lomas de Zamora. De a poco la primera instancia va acomodando sus criterios. Todo ello sin llegar a los extremos de Bustamante Alsina (respecto del cual se hablo en otro punto). Lo mas importante, y en esto creo no habra divergencias, por una posicion o la otra, es lo mas correcto legitimar al adquirente en esas condiciones para que ejerza la accion. Caso contrario magra utilidad tendrian las acciones posesorias del codigo civil y los interdictos procesales que en mas de un caso demandan pruebas de dificil produccion, si es que aun no se encuentran prescriptos. La realidad social demanda que constantemente (parafraseando a una gran colega que sabe mucho sobre estos temas), interpretemos justamente la hermeneutica juridica de cada caso. Que se llegue a la solucion mas justa, que se reconozcan debidamente los derechos de cada uno, y si alguien se quiere pasar de vivo con alguna propiedad que sea sacado a patadas.

[Iris]

Independientemente de optar por ejercer la acción por reinvindicación o bien por derecho propio, mi problema es que ¿que pasa - como en mi caso - con quien [b]compro por boleto de compraventa y en el boleto dice que será entregada la posesión al momento de escriturar[/b]???????

Porque se acepta la reivindicación sin problema por el poseedor con boleto, y tambien -en principio- tiene esa opción quien escrituró pero no se le otorgó la posesión (postura de casación provincial), pero nada se dice del adquirente por boleto sin posesion...

Por mas que busque el la ley, lexis nexis, y en dos bibliotecas, no encontre fallos o doctrina que resuelva esta postura. ¿habré buscado bien, o realmente será tan escasa?

En el caso de mi cliente, si bien el boleto dice que no se entrega la posesión en ese acto, lo cierto es que años más tarde - cuando el precio fue pagado en su totalidad - se entregó efectivamente la posesión, pasando mi cliente a comportarse como dueño (cercó el terreno, pago impuestos, y le pidió a un vecino que le cuide el lugar lo cual este hizo hasta el momento en que tuvo lugar la intrusión)

[b]Se me ocurre ¿podría sortear el escollo de la falta de posesión, alegando y probando por testigos, pago de impuestos, contrucción de cerco etc) que a pesar de lo que se convino en el boleto, posteriormente se entrego la posesión voluntaria, y con ello se completaron los requisito (boleto mas tradición) para entender que hubo una cesión implícita del derecho a reinvindicar????[/b]

Pense en ello porque cuando en post anteriores hablaban de la caducidad del boleto...pues que creen!! este boleto tiene mas de 10 años....(sin recordar al muerto que lo vendio...), pero como dice Marcelo Moran, si hay posesión, el plazo quedó interrumpido. De lo contrario que sentido tiene arriesgarse a reinvindicar si luego el heredero del vendedor podría oponerse con éxito a la escrituración??

Otra cuestión es a quienes podría ofrecer como testigos de la entrega de posesión legitima (titulares registrales y vendedores por boleto) estan fallecidos, sólo me quedarían los herederos...a quienes justamente no pensaba mencionar en el juicio de reinvindicación....

Alguna idea??

Saludos
Iris

[Iris]

Independientemente de optar por ejercer la acción por reinvindicación o bien por derecho propio, mi problema es que ¿que pasa - como en mi caso - con quien compro por boleto de compraventa y en el boleto dice que será entregada la posesión al momento de escriturar???????

Porque se acepta la reivindicación sin problema por el poseedor con boleto, y tambien -en principio- tiene esa opción quien escrituró pero no se le otorgó la posesión (postura de casación provincial), pero nada se dice del adquirente por boleto sin posesion...

Por mas que busque el la ley, lexis nexis, y en dos bibliotecas, no encontre fallos o doctrina que resuelva esta postura. ¿habré buscado bien, o realmente será tan escasa?

En el caso de mi cliente, si bien el boleto dice que no se entrega la posesión en ese acto, lo cierto es que años más tarde - cuando el precio fue pagado en su totalidad - se entregó efectivamente la posesión, pasando mi cliente a comportarse como dueño (cercó el terreno, pago impuestos, y le pidió a un vecino que le cuide el lugar lo cual este hizo hasta el momento en que tuvo lugar la intrusión)

Se me ocurre ¿podría sortear el escollo de la falta de posesión, alegando y probando por testigos, pago de impuestos, contrucción de cerco etc) que a pesar de lo que se convino en el boleto, posteriormente se entrego la posesión voluntaria, y con ello se completaron los requisito (boleto mas tradición) para entender que hubo una cesión implícita del derecho a reinvindicar????

Pense en ello porque cuando en post anteriores hablaban de la caducidad del boleto...pues que creen!! este boleto tiene mas de 10 años....(sin recordar al muerto que lo vendio...), pero como dice Marcelo Moran, si hay posesión, el plazo quedó interrumpido. De lo contrario que sentido tiene arriesgarse a reinvindicar si luego el heredero del vendedor podría oponerse con éxito a la escrituración??

Otra cuestión es a quienes podría ofrecer como testigos de la entrega de posesión legitima (titulares registrales y vendedores por boleto) estan fallecidos, sólo me quedarían los herederos...a quienes justamente no pensaba mencionar en el juicio de reinvindicación....

Alguna idea??

Saludos
Iris

[Mordisco]

Algunas consideraciones:

El boleto tiene fecha cierta, el terreno esta ocupado y en su caso, el que detenta la posesión como accedio al copus, realizo alguna denuncia o envio carta documento reclamando el terreno (indicio que puede jugar a su favor o en su contra) y tb citando en el reclamo que construyo la casa, o ciertas mejoras (y si hubo respuesta donde no se nego categoricamente que ellas le pertenezcan podria alegar reconocimiento tácito de su propiedad sobre las mejoras).

De tal manera busque y teje la telaraña, y puede presentarse en la sucesión en la calidad de un acreedor más, y reclamar:

1).- la restitución (no diga entrega sino restitución) del inmueble del cual ilegítimamente (medios clandestino, o violento, etc) desposeido supongo por el presunto herederos, conforme art 1204 del CC, y ese heredero no puede alegar falta de legitimacion pasiva, conforme art 3417 del CC (ya sea heredero por sentencia declarativa de herederos o por ser de los citados por el art 3410 los cuales entran el posesion hereditaria de pleno derecho); y/o

2).- Subsidiariamente daños y perjuicios, por incumplimiento (el heredero continua la personalidad del difunto en su calidad de deudor)

[Mordisco]

Yo cite el 1204 para que siga el procedimiento establecido de los 15 dias (en su calidad de comprador)...etc..... y exiga a su elección la restitucion del inmueble o directamente resuelva el contrato y demande por daños y perjuicios, con directa vinculación al sucesorio.

Destaco que estoy quizas parafraseando, buscandole la vuelta a un caso de laboratorio, quizas es un mamarracho lo que estoy pensando o falta "pulir" algunas cosas, pero vale el "esfuerzo"

Éxitos

[Mordisco]

Otra cosa que no me quedo claro con respecto a la posesion, pero transcribo el art 2363

Art. 2.363. El poseedor no tiene obligación de producir su título a la posesión, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a la posesión. El posee porque posee.

Si tiene la posesion y el boleto de compraventa, y el vendedor no la intimo para escriturar bajo apercibimiento de prescribir dicha acción, la accion sigue estando vigente por el reconocimiento tácito del art 3989 del CC

[Iris]

Mmm creo que no me explique bien antes...

El tema es así:

1.- Pepe vende a Juan un terreno mediante boleto. En el mismo dice que la posesión será entregada recién al momento de escriturar.

2.-El boleto no tiene las firmas certificadas por escribano, pero si fue sellado por el comprador muchos años despúes de la compra. El sellado da fecha cierta?

3.- Juan fue pagando todas las cuotas del precio hasta completarlo.

4.- Nunca se escrituro. El vendedor Pepe intimó en su momento a Juan a escriturar, pero nunca se firmo la escritura por falta de dinero del comprador.

5.- Juan (el comprador) empezó a poseer el lote como dueño -no ocupandolo - sino contruyendo una cerca, pagando los impuestos, y prestándose lo a una vecina para que siembre en el mismo.

6.- Años despues el terreno es usurpado por un tercero quien hecha del mismo a la vecina que sembraba la tierra.

Puntos conflictivos:
A. ¿Acción reivindicatoria por derecho propio o por subrogación?
Por el momento creo que sería mas viable la subrogación, atento ser Juan un comprador por boleto pero sin tradición (al menos según dice el boleto) Si lo intento por derecho propio deberá probar que a pesar de lo que dice el boleto, hubo tradición tiempo despúes y por tanto no solo el vendedor entregó la posesón sino tambien trasmitió de manera implícita la acción real.

Lo que decís Modisco de presentarse en la sucesión y pedir restitución sinceramente no lo había pensado...El tema es que para restituir hay que haber perdido, y para perder hubo que haber poseído....lo que por boleto no fue así...Pero creo que yo te confundí a no plantear el caso punto por punto, ya que la solución que das esta perfecta para el caso de quien despoje sea el propio vendedor (o su heredero) y tal vez eso es lo que se entendío en mi post anterior.

B.- Prescripción de la acción para escriturar. Sin posesión nunca se interrumpió el plazo para escriturar....
Acá esta bueno lo que decis

Si...el vendedor no la intimo para escriturar bajo apercibimiento de prescribir dicha acción, la accion sigue estando vigente por el reconocimiento tácito del art 3989 del CC

Esta postura será unánime??? Igualmente en este caso la intimación no fue con ese apercibimiento porque justamente faltaba muchos años que prescribiera, yo tengo miedo que lo puedan oponer no como acción sino como excepción al pedido de escriturar...

[marcelomoran]

Contas con elementos para probar que tu cliente tuvo la posesion aun antes de escriturar ? Reconoceria el vendedor demandado que puso a tu parte en posesion ?

[Iris]

El vendedor ha demandar esta muerto...
El heredero no, pero aún no se cual es su postura. Mi cliente lo va a tantear a ver que dice, y si dice ok le voy a hacer firmar un compromiso para escriturar...

Pero de ahí a que quiera declarar en un juico de reivindicación que el padre había entregado la posesión...además tal vez realmente siquiera lo recuerdo...por eso es que veia mas viable la acción por subrogación.

[marcelomoran]

Cuanto tiempo hace que esta ahi la persona esta que usurpa ?

[Iris]

2006