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  • indemnizacion por mejoras utiles y necesarias!

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 #629489  por mfer10
 
Hola!!! Como estas??? Necesito que me ayuden a resolver este temita…
Les cuento mas o menos lo que esta pasando… Hace un par de meses alquile una casa en Córdoba Capital, la cual a la vista se encontraba en buenas condiciones, después de unos días nos empezamos a dar cuenta que no era así ya que un baño estaba prácticamente inutilizable por encontrarse con los caños rotos, la pileta de la cocina perdía agua por que también tenia el caño roto, había luces que no funcionaban, el tanque de agua estaba muy sucio y el agua salía espantosa, la estufa perdía gas, en fin una serie de cosas que tuvimos que reparar… después de hacer todos los arreglos, con los cuales gastamos casi $4.000 recurrimos a la inmobiliaria con los respectivos recibos para que se nos reconozca el importe invertido en la vivienda. La respuesta de ellos fue que no nos van a reconocer ni un solo peso por que no les avisamos antes de hacer las reparaciones.
Yo entiendo que las cosas que se han hecho en la casa se denominan mejoras útiles y necesarias las cuales deben de ser indemnizadas y no se requiere previo aviso por el carácter urgente de las mismas. Además de no haberlas hecho no se podría seguir habitando la misma, ya que dichas mejoras fueron indispensables.
Por otro lado creo que el no reconocimiento del gasto por la propietaria seria un enriquecimiento injusto ya que en el caso hay un claro aumento del patrimonio de la misma, en virtud de las mejoras realizadas, en desmedro sin justa causa del mío.
También podría hablarse aquí de los llamados vicios redhibitorios, ya que de haberlos conocido no habría alquilado la casa.
Que creen que debo hacer???
 #629609  por Defensor
 
Libro Segundo
De los Derechos Personales en las relaciones civiles
Sección Tercera
De las obligaciones que nacen de los contratos
Título VI
De la locación http://www.justiniano.com/codigos_jurid ... itulo6.htm

Artìculo 1518.-
Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.

Artìculo 1539.-
Sólo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario:
1o. Si en el contrato o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas, obligándose o no el locatario a hacerlas;
2o. Si lo autorizó para hacerlas, y después de hechas se obligó a pagarlas;
3o. Si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia;
4o. Si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas;
5o. Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación;
6o. Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizó para hacerlas y exigió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.

Artìculo 1540.-
No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el locatario, el haberle autorizado para hacerlos, si a más de esto no constase expresamente que se obligó a pagarlos, salvo los casos del artículo anterior, números 4, 5 y 6.
Esta disposición comprende el premio pagado por el locatario como seguro de la cosa arrendada, si no constase expresamente que se obligó a asegurarla por cuenta del locador.

Artìculo 1544.-
Las reparaciones o gastos a cargo del locador, se reputarán hechas por el locatario en caso de urgencia, cuando, sin daño de la cosa arrendada, no podían ser demoradas, y le era imposible al locatario avisar al locador para que las hiciera o lo autorizase para hacerlas. También se reputan gastos de esta clase los que el locatario hubiese hecho, como pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta.

Artìculo 1545.-
Todas las mejoras hechas en el caso de urgencia, y todas las de los casos del artículo 1539, números 5 y 6, deberán ser pagadas por el locador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indemnización alguna.


Las mejoras deben tener autorización expresa del arrendador. Cuando se hacen sin consultar, se entienden abonadas al inmueble. Salvo excepción art. 1544. Para poder cobrar por los gastos hechos deberás probar lo del art. 1544.

Salvo criterio mejor fundado en derecho.


SUETE
 #630739  por mfer10
 
Esta es la respuesta que me dieron de la inmobiliaria, es evidente que consultaron con un abogado... Pero no estoy muy de acuerdo con lo que dice.
Ya que me baso en los art. 1545, 1539 y 1540, ya escritos por DEFENSOR.

"En relación a tu consulta consideramos que la responsabilidad de vuestro cliente no se encuentra comprometida y en consecuencia el monto exigido por la locataria no debe ser restituido.
A modo de síntesis, en la clausula 7ma del contrato de referencia las partes libremente pactaron que las mejoras "cualquiera sea su naturaleza" quedan en beneficio de la propiedad y "no son indemnizables". Si bien el C.C. establece un régimen de mejoras en donde las necesarias deben ser cubiertas por el locador, dicha regulación es de naturaleza dispositiva, es decir, rige para el supuesto en que las partes nada convinieron al respecto, que no es el caso que nos ocupa. Por otro lado, si hacemos una interpretación de dicha clausula podemos inferir que antes de hacer las mejoras el locatario debió haber solicitado el consentimiento expreso del locador cosa que no se hizo.
En suma, siendo que lo convenido en el contrato no atenta contra el orden público deben estarse a lo allí estipulado (art. 1197-pacta sum servanda-).
Atte."

Ustedes que opinan?????
 #630894  por Defensor
 
4o. Si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas;
5o. Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación;
Esto solo rige para el supuesto caso de que se resuelva la relación contractual y el locatario no tenga responsabilidad en ello o sea tu. Si se termina el contrato en tiempo y forma, o el mismo finaliza sin responsabilidad del locador, no corresponde a este último pagar tales mejoras, solo en el caso de que haya sido su responsabilidad la finalización del contrato.


Artículo 1550.-
Resolviendose la locación sin culpa del locador, no incumbe a este pagar:
1o. Las mejoras del artículo 1539, numero 4, si estipula que las mejoras habian de ceder a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por ellas;
2o. Las mejoras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste haber para ello recibido alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la locación;
3o. Las mejoras voluntarias que no se obligo a pagar, aunque autorizase el locatario para hacerlas.

Artículo 1551.-
Resolviendose la locacíon por culpa del locador, incumbe a este pagar todas las mejoras y gastos, con excepción unicamente de las que el locatario hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas.

Artículo 1552.-
Resolviendose la locación por culpa del locatario, no incumbe al locador pagar sino las mejoras y gastos a cuyo pago se obligo, y las hechas por el locatario en caso de urgencia.

Salvo critetio mejor fundado en derecho.
 #631568  por mfer10
 
Entonces según este criterio yo no tengo derecho a reclamar absolutamente nada?????
Me alquilaron una casa la cual se inundaba por completo como consecuencia de la existencia de caños rotos, la cámara séptica estaba tapada o no se que le pasaba, pero la cuestión es que salía agua con excremento por la tapa de la misma (que dicho sea de paso se encuentra en el living) y también por la rejilla del baño; según el electricista que fue se podía haber producido un corto circuito en cualquier momento debido al mal estado de los cables y vale aclarar que la casa no contaba con un disyuntor; a esto súmale que yo tengo un hijo que esta empezando a gatear, imagínate el trastorno que nos produjo toda esta situación.
No puedo concebir que esto quede asi… Pero bue….
Gracias por responder siempre y de manera tan clara!
 #631707  por Defensor
 
Artículo 1.
Las leyes son obligatorias para todos los que habitan el territorio de la República, sean ciudadanos o extranjeros, domiciliados o transeúntes.

Artículo 18.
Los actos prohibidos por las leyes son de ningún valor, si la ley no designa otro efecto para el caso de contravención.

Artículo 20.
La ignorancia de las leyes no sirve de excusa, si la excepción no está expresamente autorizada por la ley.

Artìculo 1525.-
El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.

Tuviste que haber reclamado en tiempo y forma o proceder conforme al art. 1525. Una aclaración, no espere más respuestas que las mías, ya que en este foro se tiene por costumbre no responder a particulares.

Te paso estos foros, donde podrás hacer todo tipo de preguntas sobre el derecho, la condición de particulares es excluyente, hace la misma pregunta, así obtendrás otras opiniones sobre el tema.

http://www.soloderecho.com/index.php?si ... ad48e3ed25
http://www.planetaius.com.ar/foroderecho/
http://www.psicofxp.com/forums/orientacion-legal.424
http://www.psicofxp.com/forums/temas-laborales.128
http://www.todoexpertos.com/categorias/
http://es.answers.yahoo.com/dir/index;_ ... &link=list
http://ar.answers.yahoo.com/dir/index;_ ... 2115500193
http://www.codiceweb.com.ar/foro/indice.html
http://www.microlex.com.ar/foro/forum.php
http://www.laboralis.com.ar/foro/index.php#1
http://soloprevisional.hooxs.com/forum.htm
 #631755  por mfer10
 
Muchas gracias DEFENSOR!!! De todos modos vale aclarar que soy abogada… Me recibí hace unos meses y no tengo nada de practica. Por eso antes de hacer algo mal decidí consultar con este foro, el cual recomendó un colega.
También hable con el de este tema y me dijo que debería mandar una Carta Documento, la cual ya tengo redactada. Pero como dije antes prefiero consultar y estar segura antes de hacer algo.
De todos modos voy a entrar a esos foros que me recomendaste.
Y otra vez muchísimas gracias!!!!
 #631770  por Defensor
 
mfer10 escribió:Muchas gracias DEFENSOR!!! De todos modos vale aclarar que soy abogada… Me recibí hace unos meses y no tengo nada de practica. Por eso antes de hacer algo mal decidí consultar con este foro, el cual recomendó un colega.
También hable con el de este tema y me dijo que debería mandar una Carta Documento, la cual ya tengo redactada. Pero como dije antes prefiero consultar y estar segura antes de hacer algo.
De todos modos voy a entrar a esos foros que me recomendaste.
Y otra vez muchísimas gracias!!!!
Entonces, aclara siempre que sos abogada para que te respondan.
Hola colegas........ Tengo un cliente........ o leyenda similar

Saludos!!
 #632806  por Hlws
 
Jaja es la primera vez que veo a un particular retando a una colega, estas cosas, solo pasan aqui. Lo mas gracioso es la colega que se deja "retar" por alguien que sabe de derecho como yo de ingenieria en sistemas. En fin... que triste.
 #633148  por drany
 
Tristísimo lo de Defensor, combinación perfecta de soberbia, ignorancia y malos modales. De los que se valen del insulto para descalificar al otro porque carecen de la inteligencia que se precisa para confrontar sin agredir.-
Las "estupideces" de los colegas te causarán risa, pero vos realmente das lástima.-
Suerte!
 #633455  por mfer10
 
Perdón, pero no se a que vienen estos comentarios… Al parecer me perdí de algo.
Hlws: Por que decís que es la primera vez que ves a un particular “retando” a un colega??
No se si leíste, pero como le dije a Defensor, hace muy poquito me recibí y no tengo nada de practica… Es por eso que acudí a este foro solicitando ayuda.
No entiendo nada… Me gustaría que me lo aclares, si no es mucha molestia.
Gracias…
Saludos!
 #633458  por Defensor
 
drany escribió:Tristísimo lo de Defensor, combinación perfecta de soberbia, ignorancia y malos modales. De los que se valen del insulto para descalificar al otro porque carecen de la inteligencia que se precisa para confrontar sin agredir.-
Las "estupideces" de los colegas te causarán risa, pero vos realmente das lástima.-
Suerte!

YO NO EMPEZE ESTO

Muy bien drany, a la hora de criticarme estas primero, y tus colegas si pueden insultar, agredirme y yo debo quedarme como un pelotudo, para tu información yo no empecé esto, son tus colegas o supuestos colegas que se meten en donde no lo invitan, yo no me metí con nadie. ¿Quién carajo se cree drperrito o hws para denigrar mi persona o sacar conclusiones sobre mí, que no van más allá de un juicio subjetivo, con este criterio, yo también tengo el mismo derecho a decir lo que se me encante sobre estas personas? Yo en ningún momento le falte el respeto a nadie, fueron ellos los que comenzaron. ¿Si quieres que te respeten, empieza vos por respetar primero? Así como me faltaron al respeto yo no tengo porqué respetarles.

Aparte ese jueguito ya me lo sé, insultar, denigrar e ironizar sobre mi persona, hasta lograr que no entre más en el foro, les advierto que conmigo no lo van a lograr, mira si voy a dejar llevarme porqué lo que alguien me diga desde el anonimato que te da internet. Siempre miran para el lado que les conviene. Yo tengo presente que me dijiste que tenía un error de concepto sobre el orden sucesorio, pero cuando me corregí no dijiste nada. En cuanto a cfg (hace falta que ponga que no había viuda y de existir no hubiera heredado nada por no ser un pariente colateral, pensé erróneamente que estando entre abogados no hacía falta tal mención) se puso a criticarme porque lo que dije sobre los jueces, pero tampoco dijo nada sobre el asunto en cuestión, toman mi opinión al pie de la letra y solo di un ejemplo, el que ustedes lo hayan interpretado de otra manera es cosa de ustedes, ME ANALIZAN PORQUE NO SOY ABOGADO, ENTONCES TRATAN DE ENCONTARME LA FALLA, PERO SI HUBIERA SIDO UN ABOGADO NO HUBIERAN DICHO NADA, EN LUGAR DE ANALIZAR LAS RESPUESTAS CONCRETAS QUE HE DADO Y CON FUNDAMENTOS EN EL DERECHO DECIRME EN DONDE ME HE EQUIVOCADO. Mira que yo leo los post de los abogados que contienen equivocaciones, ni vos ni cfg han salido del mismo modo que me salieron a mí a hacerle ver dónde está la falla, claro a mí con todo.


¿Vos que sabes tanto de conducta ética, qué opinas de estas expresiones vertidas por tus colegas o supuestos en este foro?
Hlws escribió:sabe de derecho como yo de ingenieria en sistemas. En fin... que triste.
DrPerrito escribió:
sera ud un pichon de carancho???????????????
mmmmmmmmmmmmmmmmm
ud es UN CARA DURA ASI DE SIMPLE---
DrPerrito escribió: CASI ABOGADO
CASI CARANCHO.....
DrPerrito escribió:asi estamos......con respúestas gratis y de dudosa autenticidad.
DrPerrito escribió: ENCIMA EL GILIN...PONE EN UBICAcion.....carcel de sierra chica
INIMPUTABLE.-....ESPEREMOS QUE NO SE RECIBA
DrPerrito escribió: VAYA TOME EL NESQUICK(FRIO) Y SEA FELIZ
Hlws escribió: ser tan miserable y pretender en este sitio ahorrarse la consulta Ser miserable tiene sus consecuencias .
Siempre están criticando pero a la hora de dar fundamentos basados en el ordenamiento jurídico vigente, dejan bastante que desear. A ver drany ¿Desde cuándo una opinión, es fundamento suficiente para demostrar una verdad? ¿Desde cuándo una opinión dicha por un abogado, es una verdad irrefutable?

HWS Y Drperrito ¿Estos son Abogados?

A ver ¿Qué dice?

Conducta ética del Abogado

Abogacía y Derechos Humanos: Es consustancial al ejercicio de la abogacía la defensa de los Derechos Humanos, entendidos como la unidad inescindible de derechos civiles y políticos, y derechos económicos, sociales y culturales, conforme los contenidos de la Constitución Nacional, y de las declaraciones, cartas, pactos y tratados internacionales ratificados por la República Argentina.

El abogado debe mantener el honor y la dignidad profesional. No solamente es un derecho, sino un deber, combatir por todos los medíos lícitos, la conducta moralmente censurable de jueces y colegas y denunciarla a las autoridades competentes o a los Colegios de Abogados.

Es deber primordial del abogado respetar y hacer respetar la ley y las autoridades legítimas.

El abogado debe cuidar su responsabilidad y hacer honor a la misma.

Observar fielmente la legislación que en su consecuencia se dicte.

Utilizar las reglas de derecho para la solución de todo conflicto.

Comportarse con lealtad, probidad y buena fe en el desempeño profesional.

Artículo 902. (código civil)

Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos.

TRATADOS INTERNACIONALES

Todos los hombres nacen libres e iguales en dignidad y derechos y, dotados como están por naturaleza de razón y conciencia, deben conducirse fraternalmente los unos con los otros.

Los derechos de cada hombre están limitados por los derechos de los demás, por la seguridad de todos y por las justas exigencias del bienestar general y del desenvolvimiento democrático.


En el ejercicio de sus derechos y en el disfrute de sus libertades, toda persona estará solamente sujeta a las limitaciones establecidas por la ley con el único fin de asegurar el reconocimiento y el respeto de los derechos y libertades de los demás, y de satisfacer las justas exigencias de la moral, del orden público y del bienestar general en una sociedad democrática

Toda persona tiene derecho a que se respete su integridad física, psíquica y moral.

Todo ser humano tiene derecho, en todas partes, al reconocimiento de su personalidad jurídica.

Todo individuo tiene derecho a la libertad de opinión y de expresión; este derecho incluye el no ser molestado a causa de sus opiniones, el de investigar y recibir informaciones y opiniones, y el de difundirlas, sin limitación de fronteras, por cualquier medio de expresión.

En el ejercicio de sus derechos y en el disfrute de sus libertades, toda persona estará solamente sujeta a las limitaciones establecidas por la ley con el único fin de asegurar el reconocimiento y el respeto de los derechos y libertades de los demás, y de satisfacer las justas exigencias de la moral, del orden público y del bienestar general en una sociedad democrática.

Nadie podrá ser molestado a causa de sus opiniones.

Asegurar el respeto a los derechos o a la reputación de los demás.

El cumplimiento del deber de cada uno es exigencia del derecho de todos. Derechos y deberes se integran correlativamente en toda actividad social y política del hombre. Si los derechos exaltan la libertad individual, los deberes expresan la dignidad de esa libertad.

Toda persona tiene el deber de convivir con las demás de manera que todas y cada una puedan formar y desenvolver integralmente su personalidad.

FALLO JUDICIAL

Si bien en el caso la conducta del abogado no constituye delito, no debe desconocerse que su conducta es reprochable desde el campo de la ética profesional, y mucho más reprochable atento que se trata de una persona cuyos estudios universitarios le exige mayor responsabilidad como contrapartida de sus más amplios y mayores conocimientos. La gravedad de la conducta del abogado -acusado- afecta el decoro y la ética profesional del ejercicio de la abogacía, máxime cuando esta profesión se encuentra íntimamente relacionada al valor justicia, dado el carácter de auxiliar de aquella y la asimilación del letrado al magistrado en cuanto al respeto y consideración que debe guardársele, lo que impone sin duda alguna el deber de actuar con el mismo decoro y respeto, encuadrando aquella conducta en la concepción amplia del decoro. http://www.portaldeabogados.com.ar/port ... stafa.html

En virtud de lo expuesto, CONCLUYO que Drperrito y HWS son “CULPABLES”, los particulares “INOCENTES”, EXIMIDOS DE TODA CULPA Y CARGO.

FUNDAMENTACIÓN.

SI SIENDO “SUPUESTAMENTE ABOGADOS” (LETRADOS EN DERECHO), EN OTROS TERMINOS DEFENSORES DE LOS DERECHOS HUMANOS Y TIENEN UNA CONDUCTA OPROBIOSA, EN CONSECUENCIA NO SE LE PUEDE EXIGIR A LOS PARTICULARES UNA ACTITUD DISTINTA EN UN ESPACIO DONDE REINA LA ANARQUÍA (LA LEY DE LA SELVA), DONDE CUALQUIERA SE TOMA EL TUPE DE DENIGRAR, INJURIAR E IRONIZAR SOBRE LA INTEGRIDAD DEL OTRO, VIOLANDO LOS DERECHOS MÁS BASICOS CONTENIDOS EN LOS TRATADOS INTERNACIONALES SOBRE DERECHOS HUMANOS. ESTA CLARO QUE DE SER ABOGADOS ENTIENDASE PROFESIONALES DEL DERECHO JAMAS PODRÍAN COMPORTARSE DE ESA MANERA.-

CASO CERRADO


Y SI SEÑORES SI QUIEREN GUERRA LA VAN A TENER ACA HAY UN SOLDADO QUE ESTA DISPUESTO A LUCHAR HASTA LAS ULTIMAS CONSECUENCIAS O HASTA QUE LOS ADMINISTRADORES PAREN LA MANO PARA DEFENDER SU DERECHO A EXPRESARSE Y ME PASO POR LOS HUEV*S LO QUE TENGAN PARA DECIR ESTOS PERSONAJES (HWS Y DRPERRITO) QUE COBARDAMENTE AGREDEN DESDE EL ANONIMATO MIRA SI ME VOY A AMILANAR PORQUE LO QUE TENGAN PARA DECIR ESTOS PSEUDOABOGADOS (DRPERRITO y HWS) Y INSULTEN TODO LO QUE QUIERAN YO TAMBIÉN TENGO PREPARADO UNA CATARATA DE INSULTOS SE EQUIVOCARON DE ENEMIGO ¿QUIÉNES CARAJO SE CREEN PARA ARROGARSE EL DERECHO A LA VERDAD?
 #633466  por Hlws
 
mfer10 escribió:Perdón, pero no se a que vienen estos comentarios… Al parecer me perdí de algo.
Hlws: Por que decís que es la primera vez que ves a un particular “retando” a un colega??
No se si leíste, pero como le dije a Defensor, hace muy poquito me recibí y no tengo nada de practica… Es por eso que acudí a este foro solicitando ayuda.
No entiendo nada… Me gustaría que me lo aclares, si no es mucha molestia.
Gracias…
Saludos!
Si, el forista en cuestion es una persona que no es abogado, sin titulo, ni matricula y se dedica a asesorar a particulares a partir de un hecho del cual quedo sumamente dolido porque no quiso pagar a un letrado o concurrir a la defensoria de pobres y ausentes

Vos sos letrada, el te "reto" y vos lo aceptaste, de una persona inhabilitada en la profesion y desconocedora de todo lo que se relacione con ella, ya que no solo no puede asesorar como abogado que no es sino que encima lo hace mal, luego se lo corrige, y bueno insulta por sus frustraciones. Definitivamente esta desagradable persona se aprovecho de alguien que recien ingreso al Portal.