Hola Jorgelina
Soy Norma
Abogada-Mediadora Judicial-Martillero-Corredor Inmobiliario (Matriculada en C.u.c.i.c.b.a)
Te explico a cerca de la operatoria de una transferencia de un fondo de comercio que no es para nada sencilla, es un acto sumamente complejo que involucra diversos contratos específicos, además de tener en cuenta la Ley 11.867.
La transferencia del fondo de comercio puede realizarse en forma directa o indirecta, en cuanto concierne al inicio, desarrollo y conclusión.
Forma Directa: cuando las partes, comprador y vendedor, realizan la transferencia mediante un acuerdo por ellas celebrado.
Forma Indirecta: Cuando para que se lleve a cabo la transferencia deba intervenir, necesariamente un martillero público u otro tercero involucrado.
La transferencia del fondo de comercio puede realizarse mediante dos sistemas procedimentales, a saber:
a.Transferencia privada
b.Transferencia por remate
El acuerdo de partes ha de ser previo a toda formalidad al respecto, considerando que dicho acuerdo representa la puntada inicial de la operación .Además el fondo de comercio es susceptible de ser enajenado sin cumplimentar las formalidades requeridas por la Ley, pero tal incumplimiento se traducirá en la responsabilidad solidaria del adquirente conjuntamente con la del enajenante, por las deudas hacia terceros impagas, con su lógica incidencia pecuniaria.
La transferencia representa un verdadero acto de comercio, que otorga a dicha operatoria un carácter absolutamente comercial, que a cada capacidad y a competencia jurídica compete, al igual que lo atinente a la solución de posibles divergencias, resultantes del acto contractual en cuestión.
TRANSFERENCIA PRIVADA
Aspectos procedimentales desde la confección de la nómina de acreedores hasta la oposición de los mismos.
1.Primer paso : consiste en la entrega de una nota firmada por el enajenante al presunto adquirente , enunciando los créditos adeudados a terceros, con nombres y domicilios de los acreedores , monto de éstos y fechas de vencimientos si las hay , sumas por las que se podrá solicitar de inmediato las medidas autorizadas por el artículo 4º de la Ley 11.867 que dice que los acreedores afectados por la transferencia podrán notificar su oposición al comprador en el domicilio denunciado en la publicación reclamando la retención del importe de sus respectivos créditos y el depósito , en cuenta especial en el banco correspondiente, de sumas necesarias para el pago .Se tendrá en cuenta lo establecido por el artículo 8 de la Ley por el cual no deberá efectuarse ninguna venta de un establecimiento comercial o industrial por un precio inferior al de las sumas constitutivas del pasivo confesado por el vendedor, más el importe de aquéllas no confesadas por él , pero cuyos titulares hubieran hecho la oposición autorizada por el artículo 4.Tales sumas deben proceder de mercaderías u otros efectos suministrados al negocio o de los gastos generales de éste .Lo expuesto por la ley garantiza a los acreedores para que no sean defraudados en sus intereses y para que la venta que se realice con la autorización de éstos sea lícita en su totalidad .
2.Suscripción del Boleto de Compra Venta
A partir de la publicación obligatoria exigida por la norma, los acreedores se encuentran protegidos , ya que ellos como terceros interesados podrán tomar conocimiento de la compraventa de un determinado fondo de comercio .El requisito de la publicidad se encuentra reglado en el artículo 2º de la Ley 11.867 .La doctrina ha entendido respecto a la cantidad de las publicaciones que son cinco las publicaciones , y respecto al lugar , ellas deberán efectuarse en la jurisdicción donde funcione el establecimiento .La jurisprudencia se ha expedido diciendo que cuando el establecimiento a transferir y el domicilio o sede social se encuentren en jurisdicciones diferentes, se publique en ambas. La publicación incompleta deberá considerarse como no cumplida .La responsabilidad recaerá directamente sobre las partes contratantes, fundamentalmente en cuanto a las oposiciones respectivas compete .La publicidad es el requisito que le otorga validez al contrato de la transferencia , se debe realizar para salvaguardar los derechos de terceros y acreedores , impidiendo así los actos de defraudación , ya que la transmisión será válida y podrá ejecutarse si se publica por edicto y en uno o más periódicos del lugar en que funcione el establecimiento del cual se trate .
Transcurridos los diez días de la última publicación, los acreedores afectados podrán notificar oposición.
3.Publicación de avisos durante cinco días en el Boletín Oficial de la respectiva jurisdicción y en unos ó más diarios del lugar en que funcione el establecimiento debiendo contener: clase de negocio, ubicación, nombre del vendedor, domicilio del vendedor, nombre del comprador domicilio del comprador, nombre y apellido y domicilio del Rematador y del Escribano.
4.La oposición deberá realizarse una vez transcurridos los diez días de la última publicación en el domicilio denunciado en la publicación, o al rematador o escribano que intervenga, reclamando la retención del importe de sus respectivos créditos y el depósito en cuenta especial en el banco correspondiente, de las sumas necesarias para el pago. Este derecho puede ser ejercitado por los acreedores reconocidos en la nota a que se refiere el artículo 3º como los omitidos por ella, que se presenten con títulos de sus créditos .Pasado el término de 20 días establecido en el artículo 5º , sin efectuarse embargo judicial, las sumas depositadas podrán ser retiradas por el depositante. Se tratan en todos los casos de días corridos, el derecho a la oposición es facultativo, su no exteriorización no implica la pérdida de dicho derecho. Puede accionar contra el vendedor según la normativa plasmada en el derecho común y de conformidad con la naturaleza jurídica del crédito del cual se trate .El derecho a la oposición no representa ningún privilegio para quien lo intenta hacer valer. El no ejercicio del derecho a la oposición bajo ninguna circunstancia desobliga al enajenante o transferente .Si el crédito fuere cuestionable , el juez puede autorizar al vendedor a recibir el precio del comprador , ofreciendo caución suficiente para responder a los respectivos créditos de los terceros involucrados. Cumplido el plazo del artículo 4º , diez días contados de la última publicación y no mediando oposición , entonces se dará cumplimiento al articulo 5º otorgando el instrumento de venta que deberá inscribirse dentro del plazo de 10 días en la Inspección General de Justicia o en un registro especial creado a tal fin , para que produzca efecto con relación a terceros. Si se cumple con el plazo de diez días para la inscripción del acto, éste tendrá efecto retroactivo al día que fuera instrumentado el documento de transferencia frente a los terceros, y en caso de no respetarse el término mencionado, sólo será oponible frente a terceros a partir de su respectiva inscripción. El régimen de oposición es la única manera en que los acreedores puedan hacer vales sus legítimos derechos, a través de la retención y el consecuente depósito de los montos destinados a cubrir tales créditos .El artículo 11 de la ley 11867 hace solidariamente responsables al comprador, vendedor , martillero o escribano por las omisiones , transgresiones o incumplimientos a la normativa de ésta , por el importe de los créditos que resulten impagos como consecuencia de aquellas y hasta el monto del precio de lo vendido .Sólo pueden hacer uso del derecho de oposición exclusivamente los titulares de los créditos provenientes de elementos atribuibles al negocio. No gozan de dicho derecho los acreedores particulares , ni los socios de la sociedad transmitente , ni aquellos que no pueden reputarse vinculados al fondo en cuestión , con la única excepción prevista para el supuesto de un pasivo superior al precio pactado; en este supuesto de un pasivo denunciado superior al precio convenido , el adquirente tiene la facultad de verificar la situación de los acreedores particulares incluidos en la nota y de reclamar la consabida justificación .Es regla general que en el caso de los acreedores consignados en la lista reconocidos por el enajenante , no tengan la necesidad de justificar sus créditos .
5.Documento de transmisión : El artículo 4º de la Ley 11.867 establece que sólo podrá firmarse después de transcurridos diez días corridos de la última publicación , plazo en que los acreedores afectados podrán hacer uso al derecho de oposición , reclamando la retención del importe de sus respectivos créditos y el consecuente depósito en una cuenta especial .El objetivo de la retención y depósito es defender los créditos de los acreedores, a fin de que éstos puedan trabar embargo .Los acreedores que oportunamente se opusieron dentro del plazo regulado por la ley, facultados a embargar las respectivas sumas dentro de un plazo de 20 días .Transcurrido este plazo y de no haberse efectuado embargo alguno, las sumas depositadas podrán ser retiradas por el depositante de éstas .El supuesto de que algún acreedor no haya realizado en término el embargo en cuestión , tal inacción no hace caducar su derecho al cobro de sus respectivas acreencias , pero deberá entonces recurrir a las normas del derecho común , no así a las del la Ley 11.867.El acreedor puede exigir que el depósito de las sumas objetadas se lleve a cabo en forma inmediata, no interesando para nada el financiamiento planteado por el enajenante y el adquirente .También pueden oponerse los acreedores que tengan crédito con plazo no vencidos , sin que ello implique que se transformen automáticamente en exigibles como consecuencia de la respectiva oposición. El artículo 5 de la Ley 11.867 Dispone "el anterior propietario podrá pedir al juez que se le autorice para recibir el precio del adquirente, ofreciendo caución suficiente para responder a ese o esos créditos. No se alude en el presente caso a los créditos litigiosos, sino a aquellos cuestionados total o parcialmente por el enajenante o cedente .La inobservancia a la retención y depósito harán responsables solidariamente al comprador, vendedor, martillero o escribano que las hubieran cometido, por el importe de los créditos que resulten impagos y hasta el monto del precio de lo vendido, tal como lo regula el artículo 11 de la ley en estudio.
6.Documento de venta : El artículo 7º de la Ley 11.867 establece que transcurrido el plazo que señala el artículo 4º sin mediar oposición o cumpliéndose si se hubieran realizado oposiciones con las disposiciones del artículo 5º , podrá otorgarse válidamente el documento de venta , el que para producir efecto con relación a terceros , deberá extenderse por escrito e inscribirse dentro de diez días en el Registro Público de Comercio o en un registro especialmente creado al efecto .Dicho contrato , no sustituye al contrato originario o boleto, sino que su exteriorización ante la Inspección General de Justicia o autoridad similar de la jurisdicción . A partir de este momento se deberán realizar ciertos trámites normales y que pueden resumirse en el inventario de las mercaderías a transferir, en el cumplimiento de los requisitos imprescindibles para la transmisión de determinados bienes por ejemplo teléfono, automotores, marcas etc. En la suscripción del pertinente contrato de locación, de corresponder y en la consiguiente tradición del fondo en cuestión. El precio de la operación deberá abonarse conforme lo estipulado por las partes
TRANSFERENCIA POR REMATE
El artículo 10 establece que en los casos en que la enajenación se realice bajo la forma de ventas en block o fraccionadas de las existencias, en remate público, el martillero deberá levantar previamente inventario y anunciar el remate en la forma establecida por el artículo 2º, publicar avisos durante cinco días en el Boletín Oficial debiendo contener :
•Clase de negocio
•Ubicación del negocio
•Nombre del vendedor
•Domicilio del vendedor
•Domicilio donde debe presentarse la oposición , nombre, apellido y domicilio del rematador
•Nombre , apellido y domicilio del escribano
La venta en Block es una expresión que equivale a una transferencia del establecimiento en conjunto. El martillero se encuentra obligado a respetar el plazo de diez días desde la última publicación para que los acreedores que hayan sido afectados, puedan notificar su oposición y acceder al régimen del depósito.
De manera tal, que en caso que el producto del remate no alcance a cubrir la suma denunciada , el rematador se encuentra obligado a depositar en el banco destinado a recibir dichos depósitos judiciales el producto total de la subasta, previa deducción de la comisión y de los gastos que no podrán superar el 15% de ese producto.
Si existiera oposición de los acreedores, debidamente notificada al rematador y éste hiciera pagos o entregas al vendedor, quedará obligado solidariamente con el enajenante, hasta el importe de las sumas que hubiera aplicado a tales objetos .Tampoco puede entregar el producido del remate hasta que no haya vencido el plazo para las oposiciones en cuestión.
Es muy frecuente que las ventas en remate Público se lleven a cabo por un monto inferior al que pudiera obtenerse a través de una transacción privada .En tales supuestos la transferencia no es nula, pero el rematador deberá proceder a depositar en cuenta especial el producto de la subasta .Los acreedores concurrirán en forma proporcional sobre dicho quantum, pero respecto a la diferencia el enajenante continuará respondiendo en su calidad de deudor frente a terceros.
El artículo 10 estatuye que en el supuesto de enajenación en remate público el martillero deberá previamente levantar un inventario de los bienes a rematarse , se diferencia respecto a las ventas privadas que dicha enajenación alcanza a todos los elementos involucrados, como consecuencia del principio de universalidad, salvo pacto en contrario , mientras que en el caso de remate público cabe interpretar que el adquirente sólo compra los bienes específicamente señalados en el inventario en cuestión.
Los demás recaudos a cumplir son similares a los explicitados en materia de transferencias privadas .El remate deberá publicarse según el artículo 2º de la ley, con el agregado establecido por al artículo 5º del decreto 88.168/36 que estipula que en tales supuestos, la última de las cinco publicaciones que exige la ley deberá aparecer, por lo menos el mismo día en que se realice la subasta en cuestión .
PASOS A SEGUIR PARA LA INSCRIPCION
Para realizar la inscripción del contrato de transferencias del fondo de comercio se deberá presentar ante la Inspección General de Justicia , el contrato de transferencia , documento que podrá realizarse por instrumento privado o público , junto con un escrito con el correspondiente sellado, solicitando la inscripción e indicando la documentación que se adjunta :
•Formulario de Inscripción , Formulario nº 9
•Copia del Primer Testimonio o Documento de Transferencia
•Tasa retributiva dispuestas por Decreto 67/96
•Original de la página del boletín de publicación oficial
•Original de las páginas del periódico o diario de la zona en que fue publicado
•Certificación de libre deudas fiscales, previsionales y prendarias
•Certificación de inhibición del enajenante emitida por el Registro de la Propiedad del Inmueble
•Dictámen precalificado de abogado, escribano o contador con la firma legalizada ante el Colegio respectivo
TRAMITE ANTE LA INSPECCION GENERAL DE JUSTICIA
El contrato debe presentarse ante la Inspección General de Justicia y deberá contener:
•Nombre de las partes
•Domicilio real y constituido
•Nacionalidad
•Número de documento de identidad
•Estado civil de las partes
•Si alguna de las partes es una sociedad deberá acompañarse el contrato social
•Lugar de asiento del establecimiento
•Actividad que desarrolla
•Las firmas de las partes
Según el artículo 7 el plazo para efectuar la inscripción en el Registro es de 10 días. Los acreedores afectados podrán formular hasta ese momento su oposición al comprador.
Transcurrido el plazo señalado sin mediar oposición o cumpliéndose, si se hubieran cumplimentado las disposiciones del articulo 5; transcurridos los 20 días, sin efectuarse embargo por los presuntos acreedores las sumas depositadas podrán ser retiradas por el depositante; podrá otorgarse el documento de venta, que para producir efecto respecto a terceros deberá extenderse por escrito e inscribirse dentro de los 10 días en el Registro Público de Comercio.
PLAZO PARA LA INSCRIPCION
INSCRICPCION TARDIA
La inscripción tardía en la IGJ implica que la misma será oponible a terceros a partir de la fecha de inscripción en el Registro Público de Comercio tal como lo estipula el artículo 39 del Código de Comercio.
FALTA DE INSCRIPCION
La falta de inscripción en el Registro hace inoponible el acto frente a terceros que contraten de buena fe con el vendedor, después de firmado el documento de la transferencia y antes de la inscripción.
La omisión de la inscripción de dicha transferencia del establecimiento no es invocable por el acreedor que sí conocía la mencionada transmisión.
INCUMPLIMIENTO AL PROCEDIMIENTO LEGAL
Cuando la transferencia no se realiza dando cumplimiento a los requisitos explicados en la ley 11.867, la consecuencia inminente es que el acto resulta in oponible a terceros.
Espero te sea útil.-
Saludos
Norma.-
Abogada
Mediadora Judicial Inscripta en el Ministerio de Justicia de la Nación (1997)
Especialización en Mediación Familiar. Especialización Accidentes de Tránsito.
Corredor Inmobiliario Matriculada en C.U.C.I.C.B.A
pero acepto orientaciones!