Hola granjero...te comparto comentario de un jurista sobre causales de extinción....si pensás que podrías encuadrarlo en alguno de ellos dale para adelante....
(con micrófono apagado te digo que toda mi vida he sido inquilino...intachable en el cumplimiento de mis obligaciones...así y todo SIEMPRE al alquilar me han exigido como si fuese un chanta, y creo que eso es porque muchos inquilinos se comportan como chantas. Las exigencias que siempre tuve que cumplir y a veces hacían que me pierda de alquilar una propiedad que me gustaba me hacían pensar que el día que yo también tuviese que alquilar exigiría la máxima para resguardar mi derecho. Con esto quiero decir que las reglas del mercado son exigir muchisimo a los locatarios, si vos estás dispuesto a alquilar por las dudas pediles que además de ese inmueble de garantía, te traigan una fianza, algun amigo o alguien que les salga de garante)
Exitos y sorry que no tengo la respuesta exacta al tema si se puede o no extinguir el usufructo por condición resolutoria en un contrato de alquiler.
Enunciaremos brevemente las causales de extinción del usufructo.
1.- Revocación directa
La revocación directa tiene lugar cuando el usufructo ha sido dado en pago de una deuda que en verdad no existía (art. 2919, CCiv.) (nota). Se admiten por la doctrina otras causales de revocación directa además de la prevista en el art. 2919, CCiv.
2.- Revocación del acto demandado por los acreedores del dueño
En este supuesto los acreedores del nudo propietario instan la acción pauliana a fin de obtener la extinción del usufructo, en tanto éste fue constituido en fraude a los acreedores o en perjuicio de éstos (art. 2918 y concs., CCiv.), atento a que la constitución de usufructo implica, en realidad, un acto de enajenación del derecho de uso y goce de la cosa, es decir, "de la parte más importante del derecho de propiedad" (nota).
3.- Resolución
Cuando el usufructo fuere constituido por una persona que no está legitimada para ello y procede la acción reivindicatoria, el usufructo se extingue por resolución (nota).
Nos encontramos frente a la resolución del derecho del constituyente cuando se trata de inmuebles y con efecto retroactivo, por aplicación de las directivas del dominio imperfecto resoluble (arts. 2669, 2672 y 2918, CCiv.) (nota). Esta causal de extinción del usufructo no es otra cosa que la aplicación de la máxima que expresa que nadie puede trasmitir un derecho mejor o más extenso del que posee (art. 3270, CCiv.), por cuanto si quien constituye un usufructo no está habilitado para hacerlo, el usufructo cae.
4.- Renuncia del usufructuario
Se extingue el usufructo por renuncia del usufructuario, siempre que sea expresa, y por escritura pública si se trata de un inmueble (art. 2932, CCiv.). Operada la renuncia, los acreedores del usufructuario pueden peticionar por la revocación de la renuncia sin tener obligación de probar que ha habido un interés fraudulento (art. 2933, CCiv.).
5.- Muerte del usufructuario
El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario de cualquier manera que suceda (art. 2920 CCiv.), y en el mismo sentido, si el usufructo fuere a término, no deja de extinguirse por la muerte del usufructuario acaecida antes de ese término (art. 2921, CCiv.).
6.- Cesación de existencia legal de una persona jurídica
Se extingue el usufructo a favor de una persona jurídica cuando cesa la existencia legal de la misma (art. 2920, CCiv.).
7.- Duración del plazo
Cuando expira el término por el cual fue constituido el usufructo se extingue el mismo (art. 2921, CCiv.).
También opera la extinción cuando se cumple el plazo incierto (art. 2923, CCiv.) -vgr., muerte de un tercero-.
8.- Condición resolutoria
Se extingue igualmente cuando se cumple la condición resolutoria impuesta en el título para la cesación de su derecho (arts. 2926 y 2927, CCiv.).
9.- No uso del usufructo
El usufructo se pierde por el no uso, durante el término de diez años (art. 2924, CCiv.). Según la doctrina, esta causal de extinción no es otra cosa que una verdadera prescripción liberatoria o extintiva (nota).
10.- Consolidación
Cuando se reúne en una misma persona la calidad de propietario y usufructuario se extingue el usufructo (art. 2928, CCiv.). Opera, entre otros supuestos, cuando la misma persona adquiere por enajenación la nuda propiedad y el usufructo (art. 2931, CCiv.).
Estimamos que lo dispuesto por el art. 2929, CCiv. (nota) no importa una "consolidación" en el sentido expuesto, sino que se utiliza impropiamente el lenguaje, ya que de lo contrario toda extinción implicaría una consolidación (nota).
11.- Pérdida o destrucción de la cosa
Se extingue por la pérdida total de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando ella no fuese fungible (arts. 2934 y 2935, CCiv.), y se acaba también por la destrucción total de la cosa (art. 2937, CCiv.).
Si el usufructuario hubiese asegurado el edificio consumido por un incendio, el usufructo continúa sobre el valor de la indemnización (art. 2936, CCiv.).
Si la cosa es fungible, el usufructo no se extingue, puesto que la obligación del usufructuario es restituir igual cantidad y calidad que lo recibido en carácter de usufructo.
Se debe distinguir también entre la pérdida total que no otorga derecho alguno al usufructuario sobre los accesorios de la cosa, ni de lo que ella restare bajo una nueva y diferente forma (art. 2935, CCiv.), y la pérdida parcial en que el usufructo continúa no sólo en lo que de ella quede en su forma primitiva sino también en los restos y accesorios (art. 2937, CCiv.), sin derecho del nudo propietario a demandar la extinción del usufructo (art. 2938, CCiv.).
Si el usufructo tiene por objeto una universalidad de derecho, no se extingue por la pérdida de una o de otra de las cosas comprendidas en esa universalidad (art. 2940, CCiv.).
12.- Prescripción
Se extingue el usufructo por prescripción (art. 2942, CCiv.). Musto ha expresado que "la prescripción, a diferencia del no uso, necesita la actividad de otro, que posea la cosa a título de usufructuario" (nota). Se trata, pues, de la prescripción adquisitiva o usucapión, con ánimo de usufructuario (nota).
Cuadra destacar que se ha expresado por la doctrina que "la muerte del nudo propietario ningún efecto tiene para el usufructo, que continúa, en ese aspecto de la relación, con los herederos de éste" (nota).
En otra línea, se ha receptado en la jurisprudencia la ingratitud del donatario como una de las causales de extinción del usufructo constituido por contrato de donación (nota).
Desde otra perspectiva, se indica la taxatividad de las causales de extinción del usufructo, entendiendo que la falta de pago de expensas no es una causal prevista en el Código para extinguir el usufructo, y que "atento al componente de orden público interno que impregna el tema en análisis, y recordando la directiva que dimana del art. 2818, CCiv., mal pueden los jueces erigir a tal supuesto en una nueva causal extintiva de este derecho real" (nota).
Operada alguna de las causales de extinción enunciadas con anterioridad, el nudo propietario ingresa en uso y goce de la cosa de la cual había sido temporalmente privado (art. 2943, CCiv.), naciendo la obligación de restituir la cosa impuesta al usufructuario o sus herederos (art. 2945, CCiv.).
Con estas bases sobre los principales caracteres del usufructo, ingresamos a analizar las notas típicas de la legítima hereditaria tal como fue diseñada en el ordenamiento civil argentino.
