Inquilina dejo a su hijo y no se va. Que hago!!!!

[Brunito]

Les comento el caso, se alquilo una casa por una señora y una vez vencido el contrato ella se fue y quedo viviendo el hijo en la casa. Ya esta hace como 3 meses (desde que vencio el contrato) y no paga ni los alquileres. Como hago para sacarlo??? se le envio carta documento a la mujer (que es la titular e inquilina en el contrato) al domicilio del inmueble locado y el hijo la rechazo diciendo que no vive alli. Que hago??? averiguo la nueva dirección de la vieja y le mando otra CD a esa nueva??? le mando cd al hijo??? y en concepto de que a cada uno???? Gracias

[santiheladero]

Carta documento al hjo bajo apercibimiento de iniciar juicio de desalojo.

[Brunito]

Y como intruso entonces?? lo relaciono con el contrato de locación o no???

[silvi2011]

Creo que deberias enviar CD a la Sra. que era la titular del contrato, intimándola para que te haga restitución del inmueble ya que el contrato venció ( no importa que ella ya no viva allí) y es su obligación entregarte el inmueble desocupado.
Por otra parte, enviarle CD al hijo intimándolo a que desocupe el inmueble bajo apercibimiento de denunciarlo como usurpador (ART .... del Código Penal).
Saludos.

[Brunito]

muchas gracias. me parece que voy a hacer esa de mandarle cd a la sra. al otro domicilio y al hijo. alguna otra opinion??

[flux]

alguna otra opinion??

Son dos jucios separados:

1 - Pasale todas las multas y punitorios que tenga el contrato por falta de entrega de la locacion a la inquilina y la garante. Si son solventes vale la pena.

2 - Desalojo directo, sin CD previa. Tampoco creo te haga falta una preliminar en este caso, es el hijo de la inquilina, es grupo familiar conviviente de la misma y si te dice ser poseedor con el contrato y pidiendo un oficio a registro de las personas para que se informe quien es su madre lo reventas. Ojo, si llegan a haber otras personas dando vueltas por la casa (concubina del hijo, amigos, etc) ahi si hace la preliminar primero, no sea cosa de que te salgan con una posesion a titulo de dueño como respuesta al desalojo.

[Brunito]

quiero intentar resolverlo sin ir a juicio. A la titular del contrato ya le mande CD y ni bola. Al hijo le tendría que mandar pero tampoco creo que me de bola. Otra que me dijeron que se puede hacer es que vaya el titular y haga una denuncia por usurpación en la fiscalia. El tema es que supongo que debera omitir contar lo del contrato porque sino lo van a mandar a que presente demanda en juzgado de paz. Es viable esta alternativa???? Puede perjudicarme en algo la CD algo como ocupante si luego desalojo a la madre por un contrato vencido???

[estudiojuridicobds]

yo en tu lugar armo un desalojo, pido la preliminar, la demanda dirigida contra fulano de tal y/o contra quien resulte responsable, para el caso que te pongan personas distintas, una vez que notifiques la demanda y te la contesten, pedi una audiencia conciliatoria, esta decile al secretario que le pregunte a titulo de que ocupan el lugar, si te dice que a titulo de inquilino, vos intimalo a que te presenten los recibos, que haces con esto? le ponen en cabeza de la otra parte probar que pago el alquiler, quien alega debe probar acordate!. despues de esto pedi la tenencia precaria

[flux]

El tema es que supongo que debera omitir contar lo del contrato porque sino lo van a mandar a que presente demanda en juzgado de paz. Es viable esta alternativa????

Yo creo que no, hay varias contras con este metodo.

1 - Los juzgados penales no dan pelota realmente, ellos, en su vision de las cosas entienden que estan para cosas mas importantes como drogas, muertes, violaciones, etc. No les gusta tramitar este tipo de delitos que tambien pueden resolverse por la via civil, y suelen contestar que ellos no tienen tiempo para este tipo de cosas porque los otros delitos que tienen son de mayor importancia y gravedad. Inclusive te buscan por todos lados que te pises para que digas que al menos un minimo consentimiento diste para la ocupacion, en cuyo caso, ya no habria delito y seria todo por via civil. Han llegado al disparate de que existiendo un ocupa que entro por la fuerza, negarle al dueño la procedencia del delito porque cuando le preguntaron al dueño como se dieron las cosas, este reconocio que le dijo, "bueno te doy un mes para que te vayas" o porque, en otro caso, dijo "si la queres comprala, sino andate en una semana". En un caso dijeron que habia un comodato y no un delito, y en el otro un contrato incumplido.

2 - En tu caso particular la verdad es que es un tema civil, aun si ocultas todo al juzgado penal y siempre repetis que el ocupa nunca tuvo tu permiso, si haces la denuncia y el hijo trae el contrato de la madre y a ella a declarar te parte en dos la via penal sin mucho problema.

La verdad es que no hay via rapida para el desalojo, si queres que salga bien hay que ir por el camino largo.

[Brunito]

ok muchas gracias flux fuiste muy claro. ire al desalojo en el juzgado de paz en provincia. sabes de algún libro copado que hable del desalojo en la provincia de bs as. mas que nada desde la práctica??? Gracias. El procedimiento en provincia que ley lo regula???

[Brunito]

me falto aclarar algo que por ahi le juega en contra a mi cliente y es que cuando vencio el contrato y se iba a renovar el primer mes ellos vinieron y pagaron y la inmobiliaria le dio un recibo comun de libreria como que fue pagado el mes pero el contrato todavia no se habia renovado. Con ese mes pago puede decir que el contrato no se vencio y que se renovo . ikgualmente despues de ese mes dejaron de pagar.

[Mordisco]

La permanencia del inquilino en el inmueble una vez vencido el contrato, o sin el pago del alquiler, no es la conducta típica de la usurpación y corresponde disponer el sobreseimiento de los encartados.

Autos: HERRERA, Jaqueline. - Nº Sent.: c. 19.681. Sala V.- Magistrados:Navarro, Filozof. (Sec.: Collados Storni). - 04/10/2002. Jurisprudencia Nación

[Mordisco]

Quizás lo podes encarar como retención indebida.

La retención indebida de un inmueble alquilado no sobreviene nunca por el solo vencimiento del término contractual, sino que resulta de un alzamiento sin derecho frente al reclamo de restitución del inmueble por su locador. El art. 509 del Código Civil, es desplazado en el caso de locación de inmuebles por la norma establecida en el art. 1622 del mismo cuerpo legal, por ser específico sobre el tema, con lo cual se hace necesaria la interpelación previa al inquilino para que la ocupación del inmueble configure una retención ilegítima

[Mordisco]

Art. 1.622. Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.

El sólo vencimiento del término contractual no determina la extinción automática del contrato de locación, según lo dispuesto por el art. 1622 Cód.Civ., pues para que ello se produzca es necesario que el locatario devuelva el bien o que el locador reclame la devolución. Mientras el art. 1604, inc. 1, Cód.Civ., dice que la locación concluye acabado el tiempo pactado contractualmente, dando una idea de extinción ipso jure, el art. 1622 del mismo cuerpo legal admite que si terminado el tiempo de la locación el locatario permanece en el uso y goce de la cosa locada, hay una continuación de la locación concluída, en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; esto implica admitir que al trascurso del tiempo convenido se debe sumar la solicitud de la restitución de la cosa por el locador, para poder reclamar la indemnización por indebida retención.

No es dable identificar la mora con el efecto resolutorio que ella puede tener respecto de las obligaciones; la mora, en virtud de lo normado por el art. 509, Cód. Civ., se produce por el solo vencimiento del plazo, mas ello no significa que ese vencimiento del plazo contractual genere automáticamente la resolución del contrato, si no existe una expresión de voluntad de la parte en este sentido; el mero vencimiento del plazo convenido en el contrato de locación no autoriza al juez a ordenar el desalojo del locatario si no existe reclamo, en tal sentido, del locador, porque hasta tanto ello no se produzca, el contrato continúa vigente en sus mismos términos, aunque no implique tácita reconducción. Sin desconocer la norma contenida en el primer párrafo del art. 509 Cód.Civ., referida a la mora en las obligaciones a plazo, el régimen del contrato de locación de cosas resulta ajeno a tal principio y tiene su regulación específica, resultante de la conjunción de lo dispuesto en los arts. 1604, inc. 1, 1609 y 1622 del mismo Código. De éstos surge que, vencido el plazo de locación, el locador puede demandar la restitución de la cosa, puesto que el locatario carece de título alguno para retenerla; pero mientras no efectúe tal reclamo (lo cual cabe hacer ya en cualquier momento) el inquilino puede continuar en el uso y goce de la cosa, bajo los mismos términos del contrato concluído, aunque no se juzga, por ello, que exista tácita reconducción. Y será, entonces, a partir de dicho reclamo, que jugará la responsabilidad del locador por "las pérdidas e intereses de la demora"

[Mordisco]

DILIGENCIA PRELIMINAR: Como medida previa solicito que el Sr. oficial Notificador identifique a las personas que ocupan el inmueble dejando constancia de sus nombres y apellidos y documentos de las personas que habitan en el inmueble y carácter de su ocupación (art.323 del CPCC; art.57 de la Ac.1814/78 de la SCBA)

Artículo 39. Obligación del notificador. En todos los casos en que la notificación se practique en el inmueble arrendado, el oficial notificador deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u ocupantes presentes en el acto aunque no hubiesen sido denunciados, previniéndoles que la sentencia que se dicte producirá sus efectos contra todos ellos y emplazándolas a que, dentro del mismo término fijado para contestar la demanda, ejerzan los derechos que estimen corresponderles.

El oficial notificador deberá identificar a los presentes e informar al juez el carácter que invoquen. Asimismo informará acerca de otros sublocatarios u ocupantes cuya presunta existencia surja de las manifestaciones de aquéllos. Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la notificación, no se suspenderán los trámites ni el efecto de la sentencia de desalojo.

Para el cumplimiento de su cometido el notificador podra requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la exhibición de documentos de identidad u otros que fuesen necesarios.