Dudas Contrato de Locación

[EJA]

Estimados colegas:

Estoy confeccionando un contrato de locación y me surgieron las siguientes dudas:

1) El contrato es fundamentalmente con destino de vivienda, pero convinieron que la locataria podrá usar un local que tiene la casa para poner un pequeño negocio de comidas. Ahora bien, esto no afecta los plazos mínimos? Me conviene hacer mención de tal circunstancia en el contrato (digo, por un tema impositivo y hasta jurídico) o directamente obviarlo? Tendría que hacerlo en un instrumento aparte?
2) El tema de sellado: Teniendo en cuenta que mi cliente es poseedor (la casa es propiedad de una persona que falleció sin herederos), se puede/conviene sellarlo?
3) Respecto a los tribunales, ante un eventual conflicto me conviene más la jurisdicción de San Martín o CABA?

Saludos.

[andresxeneizes]

1) Yo creo que afecta el plazo minimo que deberia ser 3 años, dos opciones o lo haces a 3 años o lo haces como contrato de vivienda sin mencionar nada y sin firmar nada aparte, porque si necesitas iniciar el desalojo eso que firmes aparte te lo van a presentar y nos embocan.
2) de sellado desconozco, en capital los contratos de vivienda no se sellan
3) CABA, porque tiene el cpccn tiene el desalojo anticipado del 680bis, y el cpcc de la prov no lo tiene

[EJA]

Muchas gracias Andrés.

1) Es más o menos lo que había pensando, ahora estoy seguro. Además, el "comercio" que quieren poner es abrir una ventana y vender comidas rápidas, sin inscripción reglamentaria, ni nada, en un barrio de clase media-baja, con lo cual ni vale la pena hacer un contrato con destino comercial.
2) Por lo que pude averiguar, en Provincia los contratos con destinos de vivienda en los cuales el inmueble no supere los $ 60.000 de valuación fiscal están exentos del impuesto de sellado. Y creo que el inmueble está valuado en $ 53.000, pero debería confirmarlo.
3) Perfecto.

Saludos.

[EJA]

Ya se firmó el contrato. La locataria estaba de acuerdo con el destino de vivienda establecido en el contrato, ya que no habilitaría comercialmente el local que usaría para vender comida.

Ahora, resulta que se le dio por habilitarlo en lo próximo y hacer todo legalmente, con lo cual también quiere un contrato que establezca, además del destino de vivienda, el comercial.

En razón de ello, que me conviene hacer:

1) Cuando comience con la habilitación, hacer un nuevo contrato con destino comercial, por 3 años, con fecha retroactiva al día del anterior instrumento?
2) Para hacer un contrato por el local separado, entiendo que éste debería ser funcional (tener salida independiente, baño, etc.), con lo cual veo difìcil esa posibilidad. Estoy en lo cierto???
3) Dejar la situación como está y que utilicen el local de hecho.

Saludos.

[EJA]

Alguien tiene alguna idea?

[andresxeneizes]

si quiere hacer un contrato comercial el que alquila tiene que tener en cuenta que hacer un nuevo contrato lleva gastos, tenes que pedir de nuevo los informes del garante y el garante tiene que volver a firmar y si certificaste la firma en el primer contrato vas a certificar la firma de nuevo y todos esos gastos generalmente los paga el locador, por ende primero que nada a aclararle que si quere rehacer el contrato hay gastos.
otra cuestion espinosa va a ser el precio del tercer año, ya que por obvias razones no se puede poner el mismo precio que paga ahora.
por ende yo primero advertiria al locador y si quiere rehacer el contrato fenomeno, para tu cliente no seria problema.
en relacion a la fecha hay una diferencia menor a los dos meses no le veo mucho sentido poner una fecha anterior, y ademas tampoco pondria una fecha anterior por el tema de la habilitacion.
y aca otro tema en el contrato yo pediria que me exhiban la habilitacion, y una fotocopia y haria constar la misma en el contrato.

[EJA]

si quiere hacer un contrato comercial el que alquila tiene que tener en cuenta que hacer un nuevo contrato lleva gastos, tenes que pedir de nuevo los informes del garante y el garante tiene que volver a firmar y si certificaste la firma en el primer contrato vas a certificar la firma de nuevo y todos esos gastos generalmente los paga el locador, por ende primero que nada a aclararle que si quere rehacer el contrato hay gastos.
otra cuestion espinosa va a ser el precio del tercer año, ya que por obvias razones no se puede poner el mismo precio que paga ahora.
por ende yo primero advertiria al locador y si quiere rehacer el contrato fenomeno, para tu cliente no seria problema.
en relacion a la fecha hay una diferencia menor a los dos meses no le veo mucho sentido poner una fecha anterior, y ademas tampoco pondria una fecha anterior por el tema de la habilitacion.
y aca otro tema en el contrato yo pediria que me exhiban la habilitacion, y una fotocopia y haria constar la misma en el contrato.

Gracias Andrés.

Igualmente por ahora lo mantiene así hasta por lo menos Marzo. Ahí va a decidir si poner un local y, en su caso, si hacerlo con o sin habilitación.

Vamos a ver qué surge. A la hora de hacer un nuevo contrato tendría que ver también la independencia funcional del local comercial, porque sino la duración del contrato se va a extender de 3 años a partir de la firma con todo el tiempo anterior de locación cumplido en el marco del contrato con destino de vivienda.

Saludos!