Clausulas reparaciones a cargo locatario en contrato.

[Drmadero]

Buenas gente

Tengo un caso, donde una persona me pidio para que revise un contrato de alquiler. El tema, es que la inmobiliaria, le entrego una copia del contrato que se va a firmar, en la cual establece en una de sus clausulas que mi cliente (locatario) debera hacerse cargo de TODAS las reparaciones del inmueble, sean estas menores, mayores, urgentes, o no (escrito de esa forma). Me parece excesivamente oneroso.
Como sabemos, las inmobiliarias muchas veces operan con contratos de adhesion...... Es claro que el propietario se va a agarrar de eso para no pagar....

Asimismo otra clausula dice que se debera hacer entrega del inmueble en el mismo estado, pero contemplando el deterioro por el uso y normal goce de la cosa....

1)Que posibilidades judiciales creen que habria de repetir el pago, en caso de que mi cliente se vea forzado a reparar ante la negativa del propietario a prestar reparacines ?

2) Es posible considerar nula la clausula ?

Gracias

[soldeabril]

Conforme el principio de autonomía de la voluntad las partes pueden convenir que queden a cargo del locatario las reparaciones sobre el inmueble que estimen necesarias,aunque ellas deberían estar detalladas específicamentes para evitar cualquier interpretación dudosa, ma aún si no se ha descripto las características y condiciones del inmueble al tiempo de la celebración del contrato.
Yo aconsejaría firmar siempre y cuando las reparaciones (perfectamente detalladas) a su cargo sean acordes al precio pactado. En algunos casos he incorporado cláusulas donde colocaba en cabeza del locatario ciertas reparaciones que según su importancia, conllevaba una quita en la locación e incluso un plazo de exención del canon.
También haría una descripción detallada de las condiciones del bien (con fotografias y constatacion notarial si es posible) para evitar que en un futuro se le impute incumpliiento contractual.
Es preferible desde ahora que no se ha firmado el contrato preveer estas cuestiones que eventualmente plantear nulidades por cláusulas abusivas que siempre traen dolor de cabeza y mucho estudio del letrado. En casos judiciales que he tenido (estando por el locador) nunca prosperaron planteos abusivos.
En relación a la acción de repetición, si se pactó las reparaciones a cargo del locatario, no veo en principio, sea viable. Mas aún quien puede exigir su cumplimiento es el locador.
Para ello te aconsejo que se analice detenidamente cuanto le costaría al inquilino las reparaciones y en base a ello solicitar una quita mensual del precio o prorroga en el pago mensual del canon.
De lo contrario, estaría aceptando desde ahora un enrriquecimiento del locador.
Por mi experiencia estas cuestiones sulen judicializarse si las mejoras son muchas y de grandes valores porque el inquilino piensa que le hizo una casa nueva al dueño y éste que no las hizo adecuadamente. Por eso: mientras el detalle sea más exhaustivo mejor.