Liquidacion de expensas no contabilizadas a morosos

[anduswar]

Hola a todos! quizas puedan ayudarme:
He comenzado a administrar provisoriamente un consorcio, PH constituido, pero que jamas efectuó un balance desde 1965 a esta parte. Resulta que las expensas las han pagado mensual y regularmente 8 de 9 copropietarios y el unico registro son los recibos y alguna circunstancial detalle de gastos. La excepcion es una unidad que con el argumento de que es una unidad independiente (es la unidad de mayor tamaño y tiene salida a la calle independiente del resto) no ha pagado nada por 25 años, con el agravante que ha construido 2 pisos en el unico existente, y sumado 20 habitaciones para un hotel en lugar de las 6 amplias que posee por mensura.
En principio quisiera saber si estoy en condiciones de litigar por pagos anteriores a la ultima asamblea (en la que asumo, hace tres meses). Luego vendrian los asuntos del hotel y esas minucias...
Desde ya muchas gracias.
Anduswar


[/b]

[andreis28]

Hola, tenes que reclamar las expensas impagas desde que se produce la mora, independientemente de cuando asumiste como administrador, ya que la intimacion la vas a hacer como representante del Consorcio, el Actor del reclamo es el consorcio y vos firmas como representante, recorda actualizar la deuda mas los intereses, los cuales seguro estan en alguna clausula del Reglamento.
Saludos.

Hola a todos! quizas puedan ayudarme:
He comenzado a administrar provisoriamente un consorcio, PH constituido, pero que jamas efectuó un balance desde 1965 a esta parte. Resulta que las expensas las han pagado mensual y regularmente 8 de 9 copropietarios y el unico registro son los recibos y alguna circunstancial detalle de gastos. La excepcion es una unidad que con el argumento de que es una unidad independiente (es la unidad de mayor tamaño y tiene salida a la calle independiente del resto) no ha pagado nada por 25 años, con el agravante que ha construido 2 pisos en el unico existente, y sumado 20 habitaciones para un hotel en lugar de las 6 amplias que posee por mensura.
En principio quisiera saber si estoy en condiciones de litigar por pagos anteriores a la ultima asamblea (en la que asumo, hace tres meses). Luego vendrian los asuntos del hotel y esas minucias...
Desde ya muchas gracias.
Anduswar


[/b]

[anduswar]

Gracias, pero el problema que tengo es que al no haber ningun balance anterior ¿como hago para certificar la deuda? ¿es suficiente con una decision de la asamblea para establecer el saldo de inicio, con un monto "cuasi arbitrario ? (esto ultimo porque al no haber ningun reclamo historico y solo existen los comprobantes del resto y la "declaracion" del moroso como tal!)
Gracias por responder
Anduswar

[andreis28]

el certificado de la lo haces y firmas vos como representante. el monto que esa unidad funcional deberia haber pagado de expensas debe ser en relacion al porcentual que tiene sobre el edificio verdad? no hace falta que presentes ningun balance, vos haces el calculo, no hay que decidirlo en asamblea porque es una de tus obligaciones como administrador, el monto tampoco es una decision de la asamblea, no tenes que establecer un saldo de inicio, simplemente el saldo real de la deuda desde que no paga expensas. No se si soy clara, cualquier cosilla preguntame otra vez y me esmero mas .

Gracias, pero el problema que tengo es que al no haber ningun balance anterior ¿como hago para certificar la deuda? ¿es suficiente con una decision de la asamblea para establecer el saldo de inicio, con un monto "cuasi arbitrario ? (esto ultimo porque al no haber ningun reclamo historico y solo existen los comprobantes del resto y la "declaracion" del moroso como tal!)
Gracias por responder
Anduswar

[andreis28]

el certificado de la lo haces y firmas vos como representante. el monto que esa unidad funcional deberia haber pagado de expensas debe ser en relacion al porcentual que tiene sobre el edificio verdad? no hace falta que presentes ningun balance, vos haces el calculo, no hay que decidirlo en asamblea porque es una de tus obligaciones como administrador, el monto tampoco es una decision de la asamblea, no tenes que establecer un saldo de inicio, simplemente el saldo real de la deuda desde que no paga expensas. No se si soy clara, cualquier cosilla preguntame otra vez y me esmero mas .

Gracias, pero el problema que tengo es que al no haber ningun balance anterior ¿como hago para certificar la deuda? ¿es suficiente con una decision de la asamblea para establecer el saldo de inicio, con un monto "cuasi arbitrario ? (esto ultimo porque al no haber ningun reclamo historico y solo existen los comprobantes del resto y la "declaracion" del moroso como tal!)
Gracias por responder
Anduswar

[anduswar]

Hola Andreis!
Te resumo la novela. Lo del balance es porque sencillamente nunca en este consorcio se confeccionó uno!! Y si bien puedo hacer un calculo de una deuda de 10 años (de 25 pero con 15 prescriptos de reclamo...) supongo que para plantear cualquier cosa deberia tener en las cuentas que herédo, la morosidad y algun saldo al asumir. cosa que no fue asi: todos los vecinos le pagaban un monto establecido para gastos a otro vecino (la mas anciana de la "tribu") que aplicaba con sabiduria de años de galleguidad y anotaba e un libreton!. De esto que, creo, deberia apelar a la asamblea para establecer el saldo real y el estado de la deuda desde que no paga expensas. El punto es que la "razon" por la que no pagaba expensas es que el dueño de la unidad morosa, los amedrentaba (son vecinos de edad casi todos) diciendoles que todos tendrian mayores gastos si le cobraban expensas a el, ya que era una unidad independiente, con entrada "propia" (y con un 26% del consorcio). Este criterio cayó recien despues de ajustar algunos conceptos en asamblea con el abogado del dueño de esta unidad, quien se habia salteado el libro que hablaba de la 13512!!, constando en actas que comprendio por fin que bajo ningun concepto puede no pagar expensas.

[DAL]

Y digo yo, ya que ahora entendio, no sería mejor ponerse de acuerdo a que como reparación por el daño causado pague algo que el consorcio necesite, caro, o que dote al fondo de reserva de un monto imporatante, digamos 10.000 pesos, y empiezan de 0 por el 2008.
Justo no es, pero un juicio así, sin voluntad del deudor, de facil no tiene nada. Ya lleva 25 años así.
No seria mejor intentar una conciliación y empezar de nuevo??????

[anduswar]

si, claro Dal que un arreglo es mejor que un juicio.... el problema, y aclaro el menjunje, es que el que entendio es el abogado ..... el propietario no, esta acostumbrado a chantear las cosas (tiene 10 hoteles de una estrella) por lo aunque su abogado seria el mejor mediador que tendriamos... me dio a entender "off the record" que solo quiere dilatar, en busca de un utopico retorno al status quo anterior. Me interesa aun saber si puedo establecer (algo asi como "decretar") la deuda sobre la base del valor expensa actual al no tener registros anteriores, y asi tener la base para negociar con algo de pan en la mesa... digo...

[DAL]

El problema que decretar un deuda así, le das pan para que dilate!!!

NO pueden reconstruir con recibos los gastos anuales de años anteriores?????? Si bien no hay balances, rendición de cuentas, tiene guardados recibos?????
De ahí habría que reconstruir el gasto anual y sacar su porcíon y reclamarlo.
Un contador te podría ayudar, sería una especie de certificación de deuda basadas en los gastos ocurridos.

Y sería una certificación hecha por un CPN de la cual los jueces no se apartan tan facilmente como cuando las liquidaciones las hacemos nosotros.

Suerte!!

[Sailaw]

Las facturas y recibos no los guardaron?, los recibos de sueldo del encargado, las facturas de Energía eléctrica, AGUAS, OSN, AySA, reparaciones, etc. eso lo tiene que tener alguien.

[anduswar]

.. Ojala fuese asi, pero no... solo hay recibos de expensas en poder de los propietarios...
Demasiada informalidad hasta la fecha... triste panorama?

Uac!!

[DiegoR]

Tene en cuenta que por una cuestion de prescripcion solo podrias reclamar legalmente los ultimos 5 años de deuda. Por otro lado, tiene que existir documentacion que te permita determinar la cuota existente en esos periodos, a partir de alli, con la aplicacion de intereses vas a poder calcular la deuda actualizada. Saludos.

[anduswar]

no son 10 años la prescripcion de expensas??

[gadriana]

La prescripción es de 5 años. Si no podés certificar el saldo tenes que reconstruir la deuda. En ese caso tené cuidado que tipo de juicio vas a realizar porque un juicio ejecutivo lo será en tanto y en cuanto esté previsto en el reglamento que la certificación de deuda tendrá ese carácter y si existen o no otros elementos que deban estar. Por ej. en pcia. de Bs.As. si nada dice el reglamento las actas con la deuda deben estar protocolizadas para que sea título ejecutivo, requisito que sacó el codigo de capital. Si no ya tenes que ir a otro tipo de juicio con otro tipo de pruebas.
Los balances no son obligatorios, salvo que asi lo disponga el reglamento. Sí, en cambio lo son las rendiciones de cuenta. Por ende, podes requerir una rendición de cuentas al anterior administrador, transcurridos los plazos legales dispuestos al efecto, ora vía reglamentaria (leer reglamento) ora lo dispuesto por ley en subsidio. Ese es un buen comienzo. Todo mandatario debe rendir cuentas de su gestión y esta deberá ser documentada.
Además leería atentamente el reglamento de copropiedad, dado que hay oportunidades en donde se excluye del pago de expensas a ciertas unidades. también en cuanto a las contrucciones posteriores es el reglamento es el que te dará la pauta del destino de las unidades funcionales y que es lo que puede o no hacer cada copropietario.
En otras palabras: Antes de realizar cualquier tipo de acción o conjeturar, tenés que conocer la ley del consorcio. Esta es el reglamento y supletoriamente la ley de propiedad horizontal y el resto del ordenamiento legal vigente.
Una vez que leas el reglamento, con esos elementos podremos contestarte acabadamente cual seria la vía idónea.
Un consejo, actuar con calma. No expresar vias a seguir ante el resto de copropietarios si no tenés idea de donde estás parado. Si tu idea es continuar administrando, la prudencia, la calma, el conocimiento y la diligencia deben guiarte.
Lo urgente es el edificio hoy y para adelante, esa es tu responsabilidad primera y por la que deberás rendir cuentas. Cuando se va saliendo de la crisis se encara el segundo paso que es mirar hacia atrás con prudencia y conocimiento. Lo contrario te puede sumir en innumerables litigios pero la gente hoy necesita que los ascensores funciones, que este limpio el edificio, que si tiene encargado cobre y se pongan al dia las cargas sociales, tomar los seguros correspondientes, que el edificio sea un lugar seguro y cumpla los requisitos establecidos por las ordenanzas del lugar.
Si existen deudas reorganizarlas. Si no tienen buenos proveedores, conseguirlos. Que estos sean correctos y habilitados, por ej. en materia de ascensores que esten registrados, que sean plomeros gasistas matriculados. Que facturen debidamente. Estado del edificio, en su caso plan de obras y presupuesto de como se financiarán. Vos respondés por tu gestión de hoy y el pasado con calma se estudiará como encausarlo.
Cualquier error en el encuadre es más dinero a pagar en el futuro y tu responsabilidad. Espero no haberte agobiado. Atte.
Repito saber donde estás parado

[anduswar]

Gracias Gadriana.
tendré atencion a tus consejos. En relacion a lo legal, conozco lo suficiente la 13512 y he leido bien el reglamento, lo que ignoro son los procedimientos y algunos detalles por fuera de normas generales. La unidad morosa lo es a partir de que decidio que no pagaba (25 años atras!!!), aunque el reglamento indicaba lo contrario, afirmando que era obsoleto y con el argumento de que es una unidad independiente se consideró falsamente un edificio aparte. Dichos argumentos fueron dados por tierra y ahora paga... el punto es que hacer con los años anteriores !! amen de que recien ahora se paga un seguro y se atienden las necesidades con orden, pero la falta de un fondo de reserva para gastos acuciantes ponen en el tapete los años de deuda...