BOLETO COMPRAVENTA CESION?

[liabaires]

Hola! Una persona tiene un boleto de compraventa sobre un inmueble que data de mas de 30 años, ha poseido ininterrumpidamente, y ahora quiere vender el lote....jamas logro escriturar desde la compra a una inmobiliaria.
que debe hacer frente al comprador? puede ceder ese boleto? el contrato lo debe hacer un escribano? puede hacerlo el directamente con el comprador??
Gracias

[amg]

No hay problemas en ceder un boleto, esto debe ser por escritura publica. Lo que no estiendo es porque nunca se logro la escrituración, teniéndo en cuenta que podias haber hecho un juicio por escrituración.

[Charlie]

No hay problemas en ceder un boleto, esto debe ser por escritura publica.

No solo por escritura pública. Puede ser cedido mediante instrumento privado. Creo que estas tomando en cuenta lo establecido por el 1184, inciso 1.
Lo que si es conveniente es que las firmas de los contratantes sean certificadas por escribano.
Saludos.

[amg]

CHARLIE, disculpame pero me interesa tu aclaración, de donde surge que pueda ser por instrumento privado?

[liabaires]

se podra ceder por instrumento privado los derechos y acciones ? porque el boleto en si, ya obliga a escriturar...tiene mas de 30 años. El dueño tiene todo pago al dia de hoy, y siempre estuvo en posesion de ese lote .

[Charlie]

Amg:
Es unánime la doctrina y jurisprudencia que admiten la cesión de un boleto de compraventa por simple endoso. Y también la práctica inmobiliaria.
Para darte las razones legales, habría que mencionar la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, lo que excede esta cuestión.
Voy a citarte solo los argumentos de los fallos: "Los boletos de compraventa pueden ser cedidos por simple endoso, pues su transferencia no está sujeta a las exigencias de los arts. 1 y 9 del art. 1184 del Código Civil, siendo innecesario formalizarla por medio de escritura pública. Solo comportan una obligación de hacer que puede documentarse por instrumento privado".
Saludos.

[amg]

Gracias Charlie, la verdad me vino bárbaro tu aclaración.

[Charlie]

se podra ceder por instrumento privado los derechos y acciones ? porque el boleto en si, ya obliga a escriturar...tiene mas de 30 años. El dueño tiene todo pago al dia de hoy, y siempre estuvo en posesion de ese lote .

Si tu pregunta se refiere a la posibilidad de que el vendedor, o sus sucesores, invoquen la prescripción de la acción de escrituración (diez años), seria bueno que lo aclares. Tengo algo para responder sobre ese asunto.
Saludos.

[liabaires]

disculpas, en el apuro, redacte mal, cuando decia lo del boleto de compraventa debi decir no obliga a escriturar por haber pasado mas de 30 años....
el tema que planteaba es que si se puede hacer por intrumento privado una cesion de esos derechos posesorios que el hombre tiene, y certificar firmas por escribano,.... los compradores mas adelante lograran el titulo por prescripcion adquisitiva ....
Gracias como siempre

[Charlie]

debi decir no obliga a escriturar por haber pasado mas de 30 años....

Lia, este es el tema que queria aclarar.
Aunque hayan pasado más de diez años desde la mora para escriturar, la acción no prescribe cuando el comprador ha ejercido la posesión en forma pública, pacífica, y continua, ya que esa posesión es un reconocimiento tácito del vendedor que interrumpe la prescripción (art. 3989 C. Civil).
En una palabra, este reconocimiento fluyente es una constante interrupción de la prescripción, que se comporta cual si fuera una suspensión (Spota, Salvat, Borda, Morello, Kipper).
Y como dice Mosset Iturraspe "Lo cierto es que tanto la doctrina como la jurisprudencia, interpretan que aun cuando el comprador no lo haya expresado de manera manifiesta, estuvo reclamando tácitamente la escrituración por el solo hecho de continuar en la posesión con el ánimo de obtener el perfeccionamiento de la compraventa mediante la concreción del título que legitimaba esa posesión."

Y en el supuesto de que el comprador no haya recibido la posesión deberá iniciar la demanda de escrituración antes de que transcurra el plazo de diez años, contado desde que la obligación es exigible. (Kipper). Aqui es donde si prescribe la acción de escrituración.

Voy a dejar solo un fallo de la SCBA, entre muchos, acerca del tema:
Prescripción - Interrupción |

La posesión continuada durante un largo tiempo sin contradicción por parte de la compradora es suficientemente idónea para mantener interrumpida la prescripción de la acción de escrituración, por importar un reconocimiento en los términos del artº 3989 del Código Civil.
CCI Art. 3989 |
CC0101 MP, 70827, RSD-229-89, S, 20-6-1989, Juez DE CARLI (SD)
CARATULA: Zubillaga, H. R. y otro c/ Rodriguez, Solana E. s/ Acción negatoria - Acción de nulidad - Escrituración
OBS. DEL FALLO: Confirmado por SCBA. en Ac. 43971 del 17/03/92.
MAG. VOTANTES: De Carli - Libonati - Spinelli

Saludos.

[vamc]

Hola a todos y gracias de antemano por cualquier ayuda. Adquirí un Dpto. cuyo dueño es único heredero y ya tiene la declaratoria de herederos, edictos , etc... todo eso ya está. Ahora debe pagar los ABL y demas impuestos para que el juez autorize su inscripcion y lo demas...el tema es que yo le dí el 50% en el boleto y resulta que ahora se quiere hacer el loquito y no escriturar siendo que en el Boleto(ANTE ESCRIBANO) firmó la venta del 100% del dpto. Esto viene desde Diciembre, ya es Marzo y todavía nada, ademas el yá pago la mitad de deuda de expensas que tiene y se comprometió a pagar el resto cuando escriture(o sea cuando yo le de el 50% restante del valort total). ¿Le inicio Juicio de Escrituración? y en ese caso llevo las de ganar o se me complica??
Un poco largo pero aquel que lo haya entendido le agradecería una ayudita.
Saludos.

[vamc]

algo mas, yo actualmente estoy viviendo en ese dpto., es decir tomé posecion física y al dia sgte. recién le pagué el 50% y el resto contra escritura, tal como indica el Boleto de Compra Venta.
Llegado el caso y no se escritura, ¿como quedo con el tema de la parte que falta pagar de las expensas para evitar el jucio de remate??
Gracias a aquellos que puedan ayudar a aclararme el panorama...
Saludos.

[juanca]

vamc : Lo primero que tenés que hacer es INTIMARLO URGENTEMENTE y en forma pormenorizada ya que es necesaria la constitución en mora, por lo menos debe estar establecido en tu boleto en el PACTO COMISORIO que seguramente debe haber puesto el escribano - Lo segundo importante es que si existe deuda por impuestos o expensas y requieran su cancelación urgente- teniendo en cuenta que además tenés la posesión- lo mejor es que vos pagues y de esta forma te evitás problema, ya que es evidente que la mayor perjudicada serás vos, luego vas a poder descontar esos pagos del importe restante por saldo del precio porque esa obligación está en cabeza del vendedor - Seguidamente y de existir silencio de su parte deberás consignar el importe del saldo restante dando así cumplimiento a tu obligación de pagar el precio, y consecuentemente el juicio por escrituración - En el sucesorio deberías denunciar la venta porque la demanda por escrituración proablemente se aneje al sucesorio - No pierdas tiempo porque si como decís la operación inmobiliaria fue en Diciembre y estamos en Marzo y ninguna de las partes se ha intimado, se entiende que ambos están de acuerdo en dilatar la cuestión y este vacío hay que llenarlo rapidamente - Tené en cuenta que la operación está en stand by y cualquier fluctuación que pueda producirse en el mercado inmobiliario puede dar reclamos a reajustes o resoluciones de los contratos ( cosa por otra parte bastante común en nuestro país ) - La consignación demuestra la voluntad de pago, el cumplimiento de la obligación y el derecho a reclamar la escrituración - Suerte !

[vamc]

Gracias Juanca, me quedó muy claro.
Saludos.

[vamc]

Juanca o quien pueda. Respecto al tema que muy bien me contestaste quiero saber si ese trámite, o sea intimacion y demas pasos lo tiene que hacer la escribanía o lo puedo hacer con un abogado aparte, independientemente de que la escribanía tenga el derecho de hacer la escrituración.
Gracias una vez mas y saludos.