USUCAPIí“N ENTRE HEREDEROS - Un caso difí­cil

[Tiziano]

Hola foristas, soy nuevo en este Link y luego de revisarlo me parece un sitio de consulta excelente, espero ser biemvenido. Pongo a vuestra disposición un caso del cual no diré quién es mi cliente de manera de obtener de quienes quieran participar una objetiva visión del caso.
Se trata de un inmueble en Córdoba, su titular (Bien registrado como único titular) estaba casado, en 1980 él fallece, en 1992, fallece su cónyuge. Tienen dos hijas que viven actualmente, nunca se hizo sucesión ni declaración de herederos. Si bien el inmueble es importante, en 1990 aprox y producto del deterioro, el bien no tenía un gran valor, la heredera 1 le comunicó a heredera 2 que no tenía interés en el bien y que no iba a pagar nada que le correspondiese (esto no está escrito). Así fue como heredera 2 se hizo cargo del bien, hay actos inequívocos que así lo prueban, pago de todos los impuestos y servicios, declaraciones firmadas de los vecinos que concuerdan con esto, manutención y arreglos necesarios del bien (también ratificado por vecinos) contratación y pago del casero que cuida la casa (cabe destacar que dicha casa es de vacaciones, pero heredera 2 ha mantenido ininterrumpidamente su posesión haciendose presente regularmente en todo este tiempo). Heredera 2 posee las llaves del inmueble. Uno de los hijos de heredera 2, desde hace 10 años se ha hecho cargo de todos los gastos, ha tomado posesión del bien aunque no es su vivienda permanente, pero si se muestra como dueño con respecto de sus responsabilidades. Hace unos 10 años heredera 1 pide las llaves, las cuales le son negadas por heredera 2 que manifiesta reconocerse como la única dueña, a lo cual no hay ninguna resistencia. El conflicto se crea ahora, cuando luego de 20 años y con más valor del inmueble, una de las hijas de heredera 1 se presenta a tomar posesión, acto que el hijo de heredera 2 repele.
COMIENZA AQUÍ EL PLEITO. Antes de pedir su consejo, les anticipo a los que participen que para la próxima les diré quien es mi cliente y cual mi estrategia. Deseo se ubiquen como representantes de uno y otro lado, heredera 2 o su hijo: ¿tienen posibilidades de Usucapir? ¿cuales serían los pasos a seguir? a los efectos de una Usucapión, es más factible que la demanda la presente heredera 2 o su hijo? ¿Habiendo Exposición Policial (de parte del Hijo) de toda esta história, Heredera 1 o su hija, pueden tomar posesión con violencia del bien? ¿que derechos le siguen asistiendo a heredera 1? ¿como puede oponerse heredera 1 a la Usucapión?
En fin, es medio complicado. Muchas gracias por compartir y espero su ayuda, la cual necesito pues estoy haciendo mis primeras armas.

[Administrador]

Hola Tiziano... mi primera pregunta es: los que detentaron la posesión, iniciaciaron la usucapion? o hicieron uso solo en el carácter de herederos?
Mis saludos

[Tiziano]

Hola Tiziano... mi primera pregunta es: los que detentaron la posesión, iniciaciaron la usucapion? o hicieron uso solo en el carácter de herederos?
Mis saludos

Gracias por tu pronta comunicación. Primerro creo que no hay detentación (retener uno sin derecho lo que no le pertenece) puesto que tanto heredera 2 como su hijo, tienen un legítimo derecho, en espectativa. La Usucapión no está iniciada, se hizo uso en carácter de herederos.

[Sailaw]

Si bien los que detentan la posesión del inmueble animus domini entraron por ser herederos y detentores (en potencia del dominio, ya que eso solo se perfecciona con el registro y la publicidad), al ser abandonado el 50 % del mismo por el otro heredero y suplido en sus obligaciones por aquel que si continuo en la posesión, no veo porque se le puede negar la prescripción adquisitiva al mismo, prescibió el 50 % del que abandonó.

Porque las mejoras al bien fueron por el 100%, como así el uso animus dominini, el pago de impuestos y servicios etc.

Para mi es de aplicación el viejo dicho aquel que dice "El que se va de Sevilla......" Y por lo dicho pasaron mucho más de los 20 años, así que no entra en discución nada.

[Tiziano]

Si bien los que detentan la posesión del inmueble animus domini entraron por ser herederos y detentores (en potencia del dominio, ya que eso solo se perfecciona con el registro y la publicidad), al ser abandonado el 50 % del mismo por el otro heredero y suplido en sus obligaciones por aquel que si continuo en la posesión, no veo porque se le puede negar la prescripción adquisitiva al mismo, prescibió el 50 % del que abandonó.

Porque las mejoras al bien fueron por el 100%, como así el uso animus dominini, el pago de impuestos y servicios etc.

Para mi es de aplicación el viejo dicho aquel que dice "El que se va de Sevilla......" Y por lo dicho pasaron mucho más de los 20 años, así que no entra en discución nada.

Gracias Sailaw y un gusto conocerte.
Estamos de acuerdo, inicialmente no debería de haber problemas para iniciar por parte de heredera 2 una Usucapión, logicamente su factibilidad dependerá de la prueba presentada al efecto. El justo título y los actos posesorios creo no se pueden discutir. Ahora, la otra parte, se queda sentada sin hacer nada? imagino que alguna defensa tendrá. Imaginemos que toman posesión del bien por la fuerza o por lo menos con violencia en las cosas ¿que pasa?. Por otro lado, que sería conveniente, que la usucapión la inicie Heredera 2 o su hijo?

[Sailaw]

Tiziano, todo está remitido a la prueba y a la habilidad de los respectivos abogados, como en todo juicio, porque vos sabes muy bien, que no existe ni juicio ganado ab initio ni tampoco perdido, y a lo largo de mi carrera eso lo vi en más de un caso.

[Tiziano]

Tiziano, todo está remitido a la prueba y a la habilidad de los respectivos abogados, como en todo juicio, porque vos sabes muy bien, que no existe ni juicio ganado ab initio ni tampoco perdido, y a lo largo de mi carrera eso lo vi en más de un caso.

Bien Sailaw, parece que sos el único (por ahora) que me puede dar una mano. Pretendía inicialmente presentar el caso objetivamente... soy el representante de heredera 2 y su hijo, el derecho a usucapir creo que es claro. El problema es que la veinteañal está discutida. Con respecto de la posesión única de mis clientes está sustentada por los testigos desde 1988 o tal vez anterior, pero la otra parte tiene recibos de pago del inmobiliario y municipal (que pagaba la abuela) pero se recibían en domicilio de heredera 1 y es hasta fecha de 1991, pero solo hacían este trámite, calculo que lo querran hacer valer como prueba de su animus domini. Para la abreviada, no hay C/D o un documento contundente que ponga una fecha cierta para el comienzo de esta prescripción. Solo el hecho de que le fue negada las llaves y no hubo resistencia ni queja. ¿Que opinás?

[Mordisco]

Esta cita corresponde a la presuncion de que los herederos forzosos reciben la herencia desde la muerte del causante:

Que se ha declarado, con razón, que los actos de posesión exclusiva que ejerce el copropietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso. Sin embargo no debe exagerarse el rigor de estos requisitos y siempre que la exclusividad de la posesión sea clara, debe admitirse la usucapión en perjuicio de los condóminos. Así, se ha declarado que si durante muchos años el condómino percibió los arrendamientos y se negó repetidamente a reintegrar a los condóminos los derechos que éstos pretendían, ejercitando actos posesorios a título personal y exclusivo, prescribe el inmueble. Desde luego, basta una intervención de hecho siendo innecesaria la intervención de jure, es decir el cambio de título y la inscripción a nombre propio del usucapiente” (en Guillermo A .Borda, Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales, TºI, pág. 325/326, Tercera Edición actualizada, Editorial Perrot, Bs.As.).

La accion de peticion y de particion de la herencia prescriben a los 20 años:

CC art.3460. "La acción de partición de herencia es imprescriptible, mientras que de hecho continúe la indivisión; pero es susceptible de prescripción, cuando la indivisión ha cesado de hecho, porque alguno de los herederos, obrando como único propietario, ha comenzado a poseerla de una manera exclusiva. En tal caso la prescripción tiene lugar a los veinte años de comenzada la posesión"

[Paulinia]

Que buen caso!!! A mi me pasa algo parecido en mi flia.
Buscaste jurisprudencia??? Doctrina???
Debe haber fallos que avalen ambas posiciones.

Primero, tenes que probar fehacientemente la interversión del título, desde cuando exactamente se empezó a dejar de reconocer en el otro la posesión.. y yo creo q es difícil de probar.
Y luego dejar pasar los 20 años... sino no hay discusión.

Yo presentaria la demanda en conjunto heredera 2 + hijo pero fijate de que se cumplan bien los requisitos: 20 años + interversion del titulo (hecho concreto).

[mcg]

Hola foristas! que buen tema para estudiar a mi esposa le pasa algo parecido su madre y hermanas se han hecho cargo de una propiedad desde que murió su tío soltero (uno de los condóminos) y ahora se ha enterado por la persona que está trabajando en el lugar que han venido algunos primos a ver la propiedad porque quieren vender, aparecen ahora cuando la finca la sacaron adelante después de estar abandonada y con mucha deuda. Para usucapir habrá que esperar un tiempo mas. En el caso planteado para debate como bien dice un forista habrá que demostrar el animus domini interversión del título y el tiempo de posesión que si bien la adquieren desde la muerte del causante por lo que veo en el caso creo que tomarían en cuenta desde que lo posee en forma excluyente y no se contaría el tiempo que lo poseyeron ambas.

[Sailaw]

Si ellos tienen el pago de impuestos hasta 1991, puede complicar la cosa, pero como dice la ley, el pago de los impuestos es importante pero no definitorio.

Si se puede probar que tus clientes tienen la casa en forma exclusiva y con animus domini, desde hace más de 20 años, corresponde la usucapión, como se prueba?, testigos, documental de refacciones o mejoras, domicilio dado en el Registro de las Personas, inscripción de los hijos y domicilio dado para ello en escuelas de la zona, y multitud de cosas que hacen a dicha prueba. y lo inverso respecto de la contra parte.

[darie]

FORISTAS: yo tengo un caso similar. Mi CLIENTA en el año 1957/58 aprox va a vivir a una casa con su mamá porque ésta contrae matrimonio con un hombre (que tiene 2 hijos de un matrimonio anterior), quien adquiere el inmueble por una tía, que figura como la titular del mismo. Años posteriores muere este señor, luego muere la madre de la sra. y ya los medio hermanos, se habian ido a hacer sus vidas a otro lugar. Por al año 92, le hacen juicio de desalojo a mi clienta los hijos de su padrastro, quienes habian abandonado la casa, hacia ya mucho tiempo. Pero el juez, deniega el desalojo. Mi clienta se encuentra vivendo en el inmuble desde pequeña, posee pagos todos los impuestos, remodelaciones, constancias de su trabajo, cosntancias de cuando ella iba al colegio que fijaba su domicilio allí, declaracion jurada en Reg. Pub. de que se domiciliaba en el lugar. Ahora bien, el tema es como encararlo, si por usucapion, o por sucesion? si fuera heredera puede usucapir? y otra duda que se me genera es si el desalojo corta la prescripcion para adquirir aunque fue denegado? verdaderamente entraria ella en la sucesion? Por lo que veo en el desarrollo de lo planteado por TIZIANO, relaciono que podría usucapir tranquilamente ya que los demás herederos abandonaron el inmueble, y sólo manifestarón interes en el desalojo iniciado en 1992 aprox. y resuelto en 1998 .gracias!! por sus comentarios.

[Tiziano]

FORISTAS: yo tengo un caso similar. Mi CLIENTA en el año 1957/58 aprox va a vivir a una casa con su mamá porque ésta contrae matrimonio con un hombre (que tiene 2 hijos de un matrimonio anterior), quien adquiere el inmueble por una tía, que figura como la titular del mismo. Años posteriores muere este señor, luego muere la madre de la sra. y ya los medio hermanos, se habian ido a hacer sus vidas a otro lugar. Por al año 92, le hacen juicio de desalojo a mi clienta los hijos de su padrastro, quienes habian abandonado la casa, hacia ya mucho tiempo. Pero el juez, deniega el desalojo. Mi clienta se encuentra vivendo en el inmuble desde pequeña, posee pagos todos los impuestos, remodelaciones, constancias de su trabajo, cosntancias de cuando ella iba al colegio que fijaba su domicilio allí, declaracion jurada en Reg. Pub. de que se domiciliaba en el lugar. Ahora bien, el tema es como encararlo, si por usucapion, o por sucesion? si fuera heredera puede usucapir? y otra duda que se me genera es si el desalojo corta la prescripcion para adquirir aunque fue denegado? verdaderamente entraria ella en la sucesion? Por lo que veo en el desarrollo de lo planteado por TIZIANO, relaciono que podría usucapir tranquilamente ya que los demás herederos abandonaron el inmueble, y sólo manifestarón interes en el desalojo iniciado en 1992 aprox. y resuelto en 1998 .gracias!! por sus comentarios.

Hola amigos... gracias Mordisco por tus citas, a Paulinia, MCG y Darie por sus comentarios, PARECE QUE EL TEMA ES INTERESANTE... Sailaw, vos sos un CAPO!!! agradezco que compartas tu experiencia conmigo.
Creo, que en el caso de Darie, la hijastra tendrá problemas para presentarse como heredera pues depende de un sin fin de datos que no están presentados y que no harían a la cuestión porque estoy convencido que le conviene usucapir, creo también que la acción-denegada del desalojo pretendido por los medio-hermanos no interrumpe, cuanto mucho puede suspenderla (habría que preguntarle a Sailaw) sobre todo si fue resuelto en fabor de tu clienta, yo iria definitivamente por la usucapio.

[darie]

Gracias Tiziano, si Sailaw, pregunto, considerás que el desalojo corta la característica de PACIFICA en ésta situación?? entra como heredera en el caso? gracias!!

[Tiziano]

En respuesta a la duda de Darie... si te referís a la posesión pacífica del bien, creo que no. Con respecto de que si la hijastra entra como heredera, recordá que el bien lo trae el padrastro antes de contraer matrimonio y solo tendría derechos si fue adoptada legalmente, cosa que dudo. Para mi es una tercera con derecho a usucapir.