Hola colegas, tengo que recobrar un inmueble y me surgen las siguientes dudas:
Mi cliente Alquilo de palabra a un hombre en enero del año 2005. Esta persona pagó siempre irregularmente, dejo de pagar definitivamente en el año 2007 en septiembre.
Empezó a construir en junio de 2013 dentro del terreno ocupado.
Desde el 12 de abril de 2010 se le enviaron cartas documentos pidiendo la desocupación del inmueble aduciendo “ocupación indebida” y reclamando daño. Se le envió otra Cd con posterioridad dirigida al titular y la concubina.
En junio de 2011 se le envió otra intimando desocupación solo al titular.
En junio 2013 se le envió otra para que se abstenga de realizar mejoras en un bien ajeno.
Cuestion:
Desalojo: procedería si hubiera contrato, acá hay contrato pero verbal, el tema es que la ley 23091 art. 1 lo convierte en FORMAL, o sea debe ser por escrito. Como lo pruebo? Lo unico que se me ocurre es una medida preliminar, pero ya se le enviaron 4 CD por lo que si me dice que posee a titulo de dueño voy muerto.
La pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible (art. 680 del Código Procesal, redacción dada por la ley 22.434), vale decir contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio (arts. 2460 y ss. del Código Civil), pero no contra quien posee "animus domini" (art. 2351 C.Civil).
Doctrina legal de la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires. No procede el desalojo contra el poseedor. Se requiere una posesión anual, continua e ininterrumpida. Con ello basta para repeler la acción de desalojo.
Posesoria: podria funcionar, pero esta persona ocupa desde hace mas de un año la propiedad (desde 2005). A lo mejor su animus dominio se manifiesta con la construcción, que empezó en 2013, pero quien puede saber la fecha desde cuando empezó a construir? Como pruebo que empezo a construir este año?
Reivindicatoria: la inicio porque afirmo tener el dominio del inmueble pero quiero recobrar, que me restituyan la cosa y se reconozca mi derecho. Pero va por odinario, si la gano (después de batallar en todo el proceso) dsp tengo que iniciar el desalojo en otro expte?
Otro tema: son 3 hermanos y la conyuge supesrtite del causante, están declarados herederos, nunca se nombro administrador alguno. Desde mi optica, como continuan la persona del causante, tiene la posesion hereditaria y se les transfieren los derechos del premuerto en toda su extensión y con sus vicios.
Podría pedir mediante escrito, un poder especial al juez para que nombre a uno de los herederos como “autorizado” a llevar adelante esta accion (consistente en u actos de administración?)
Alguna sugerencia para saber por donde comenzar?
Gracias de antemano.
Mi cliente Alquilo de palabra a un hombre en enero del año 2005. Esta persona pagó siempre irregularmente, dejo de pagar definitivamente en el año 2007 en septiembre.
Empezó a construir en junio de 2013 dentro del terreno ocupado.
Desde el 12 de abril de 2010 se le enviaron cartas documentos pidiendo la desocupación del inmueble aduciendo “ocupación indebida” y reclamando daño. Se le envió otra Cd con posterioridad dirigida al titular y la concubina.
En junio de 2011 se le envió otra intimando desocupación solo al titular.
En junio 2013 se le envió otra para que se abstenga de realizar mejoras en un bien ajeno.
Cuestion:
Desalojo: procedería si hubiera contrato, acá hay contrato pero verbal, el tema es que la ley 23091 art. 1 lo convierte en FORMAL, o sea debe ser por escrito. Como lo pruebo? Lo unico que se me ocurre es una medida preliminar, pero ya se le enviaron 4 CD por lo que si me dice que posee a titulo de dueño voy muerto.
La pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible (art. 680 del Código Procesal, redacción dada por la ley 22.434), vale decir contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio (arts. 2460 y ss. del Código Civil), pero no contra quien posee "animus domini" (art. 2351 C.Civil).
Doctrina legal de la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires. No procede el desalojo contra el poseedor. Se requiere una posesión anual, continua e ininterrumpida. Con ello basta para repeler la acción de desalojo.
Posesoria: podria funcionar, pero esta persona ocupa desde hace mas de un año la propiedad (desde 2005). A lo mejor su animus dominio se manifiesta con la construcción, que empezó en 2013, pero quien puede saber la fecha desde cuando empezó a construir? Como pruebo que empezo a construir este año?
Reivindicatoria: la inicio porque afirmo tener el dominio del inmueble pero quiero recobrar, que me restituyan la cosa y se reconozca mi derecho. Pero va por odinario, si la gano (después de batallar en todo el proceso) dsp tengo que iniciar el desalojo en otro expte?
Otro tema: son 3 hermanos y la conyuge supesrtite del causante, están declarados herederos, nunca se nombro administrador alguno. Desde mi optica, como continuan la persona del causante, tiene la posesion hereditaria y se les transfieren los derechos del premuerto en toda su extensión y con sus vicios.
Podría pedir mediante escrito, un poder especial al juez para que nombre a uno de los herederos como “autorizado” a llevar adelante esta accion (consistente en u actos de administración?)
Alguna sugerencia para saber por donde comenzar?
Gracias de antemano.
