Estimados colegas:
Una vez más acudo a vuestra sabiduría en una duda que se me presentó.
Una persona me trajo un contrato de locación comercial ya firmado hace unos meses (cerca de un año) en el cual se tomó en locación un local comercial pero en el contrato existía un cláusula de venta, que decía que si antes del plazo de vencimiento del contrato se vendía la propiedad, el locatario tenía un plazo de 60 días para abandonar el inmueble. La persona no quiere irse porque le prometieron que no lo iban a vender en el corto plazo.
Desde mi punto de vista, el plazo fijado en el art. 2 de la ley 23091 de locaciones urbanas es de orden público, por ende, la venta no extingue el contrato de locación, que se debe seguir respetando (art. 1498 Código Civil). Sin embargo, leí un artículo de Borda aportado por una colega de este foro que señala:" Borda, Guillermo; Tratado de Derecho Civil - Contratos - Tomo I. EXCEPCIONES A LA REGLA DEL ART. 1498.— No obstante lo dispuesto en el art. 1498, la enajenación de la cosa locada tendrá como efecto la resolución del contrato de locación: a) Cuando en el contrato de locación se hubiere estipulado expresamente ese efecto. Puesto que el art. 1498 no es de orden público, nada obsta a que las partes acuerden que la venta determinará la resolución del contrato. Pero esta estipulación sólo tendrá efecto con relación a los plazos contractuales; si, por el contrario, el locatario pudiera acogerse a los plazos que le conceden el art. 1507 o la ley de arrendamientos agrícolas, tal cláusula impediría al comprador dar por terminada la locación hasta el cumplimiento del término legal."
Mi duda reside en que si las partes convinieron una cláusula de abandono del inmueble en caso de venta de éste, dicha convención no se puede contraponer al art. 2 de la Ley 23091 en donde el plazo para las locaciones no urbanas es de 3 años como mínimo.
Ustedes qué opinan? Es posible vulnerar el carácter de orden público del art. 2 (plazo mínimo) a través de la autonomía de la voluntad? Para mí es un rotundo no, pero lo señalado por Borda me genera dudas.
Muchas gracias y espero sus comentarios.
Hernán
Una vez más acudo a vuestra sabiduría en una duda que se me presentó.
Una persona me trajo un contrato de locación comercial ya firmado hace unos meses (cerca de un año) en el cual se tomó en locación un local comercial pero en el contrato existía un cláusula de venta, que decía que si antes del plazo de vencimiento del contrato se vendía la propiedad, el locatario tenía un plazo de 60 días para abandonar el inmueble. La persona no quiere irse porque le prometieron que no lo iban a vender en el corto plazo.
Desde mi punto de vista, el plazo fijado en el art. 2 de la ley 23091 de locaciones urbanas es de orden público, por ende, la venta no extingue el contrato de locación, que se debe seguir respetando (art. 1498 Código Civil). Sin embargo, leí un artículo de Borda aportado por una colega de este foro que señala:" Borda, Guillermo; Tratado de Derecho Civil - Contratos - Tomo I. EXCEPCIONES A LA REGLA DEL ART. 1498.— No obstante lo dispuesto en el art. 1498, la enajenación de la cosa locada tendrá como efecto la resolución del contrato de locación: a) Cuando en el contrato de locación se hubiere estipulado expresamente ese efecto. Puesto que el art. 1498 no es de orden público, nada obsta a que las partes acuerden que la venta determinará la resolución del contrato. Pero esta estipulación sólo tendrá efecto con relación a los plazos contractuales; si, por el contrario, el locatario pudiera acogerse a los plazos que le conceden el art. 1507 o la ley de arrendamientos agrícolas, tal cláusula impediría al comprador dar por terminada la locación hasta el cumplimiento del término legal."
Mi duda reside en que si las partes convinieron una cláusula de abandono del inmueble en caso de venta de éste, dicha convención no se puede contraponer al art. 2 de la Ley 23091 en donde el plazo para las locaciones no urbanas es de 3 años como mínimo.
Ustedes qué opinan? Es posible vulnerar el carácter de orden público del art. 2 (plazo mínimo) a través de la autonomía de la voluntad? Para mí es un rotundo no, pero lo señalado por Borda me genera dudas.
Muchas gracias y espero sus comentarios.
Hernán
