Propiedad Horizontal - Perdida de agua

[civilabogada]

Estimados colegas,

A un cliente le llegó una carta documento de dos pisos más abajo intimándolo a arreglar pérdidas de agua que "provienen de su propiedad" de hace más de 3 años e indemnizar los daños causados al departamento de más abajo.

La cuestión es que él informa no estar en conocimiento de esta pérdida ni conocer de donde proviene.

El edificio es viejo y el consorcio sigue constituido de modo informal. Sin embargo el reglamento antiguo señala "son comunes: "los caños de agua, luz y gas con excepción de las partes y artefactos que emergen de los muros o quedan al descubierto dentro de los sectores de propiedad exclusiva".

En este supuesto, y teniendo presente las modificaciones al código en torno a la propiedad horizontal y la presunción de comunes de estas instalaciones.... ustedes entienden que en el supuesto de que la pérdida sea de un caño que se encuentre por debajo del piso del departamento (por eso no lo ve) debería ser arreglado por mi cliente o por el consorcio como gasto común? Y en el supuesto de que sea una ramificación del caño que todavía no ingresa al departamento? Les parece que es correcto contestar la CD o proceder con un plomero particular a verificar la situación en forma previa.

[abogado_1987]

tené presente>
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

http://www.infoleg.gob.ar/infolegIntern ... /norma.htm

[civilabogada]

Si lo había visto, pero se entiende que esta norma es disponible o de orden público¿ Por que si es disponible y enunciativo el Reglamento tendría primacía y si dice que es exclusiva la cañería a partir de un determinado lugar no podría reclamarse. Que opinan?

tené presente>
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

http://www.infoleg.gob.ar/infolegIntern ... /norma.htm

[juancapa]

OJO que hay una coma ahí, y dice que la cañería es cosa común, "hasta el ingreso a la unidad funcional".

Creo yo -igualmente- que hay que estar a la letra del Reglamento de Copropiedad, dado que estamos en el ámbito de la autonomía de la voluntad

[abogado_1987]

Si lo había visto, pero se entiende que esta norma es disponible o de orden público¿ Por que si es disponible y enunciativo el Reglamento tendría primacía y si dice que es exclusiva la cañería a partir de un determinado lugar no podría reclamarse. Que opinan?

tené presente>
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

http://www.infoleg.gob.ar/infolegIntern ... /norma.htm

entiendo que > Son cosas y partes necesariamente comunes: ... > las cañerías que conducen fluidos ... en toda su extensión...

[MATANGA19]

Yo lo que primeramente haria es contestar la carta documento haciendole saber que vas a ponerte en contacto con un plomero en el plazo de tantos dias para ver el tema de la perdida, aclarando que tu cliente no tenia conocimiento de la misma.
Una vez que el plomero verifique la perdida y sepas si es comun del consorcio o propio del departamto mandaría una carta documento explicando esto y tomando una solución.

[juancapa]

Reitero: por una cuestión gramatical, las cañerías -en toda su extensión- son partes comunes, HASTA su ingreso a la unidad funcional; contrario sensu, una vez que se encuentran dentro de ésta, son exclusivas del propietario de la misma.

[civilabogada]

Yo lo que primeramente haria es contestar la carta documento haciendole saber que vas a ponerte en contacto con un plomero en el plazo de tantos dias para ver el tema de la perdida, aclarando que tu cliente no tenia conocimiento de la misma.
Una vez que el plomero verifique la perdida y sepas si es comun del consorcio o propio del departamto mandaría una carta documento explicando esto y tomando una solución.

Gracias! Eso voy a hacer

[civilabogada]

[quote="juancapa"]Reitero: por una cuestión gramatical, las cañerías -en toda su extensión- son partes comunes, HASTA su ingreso a la unidad funcional; contrario sensu, una vez que se encuentran dentro de ésta, son exclusivas del propietario de la misma.[/quote

Entiendo lo mismo. Graciasss

[NORAESTELA]

Hola Colegas,
retomo el post
porque me queda la duda,
donde sería "hasta su ingreso a la unidad funcional?
el fluído electrico sería hasta la llave magnética? o hasta cada toma que se encuentra en los conductos dentro de los muros comunes?
las cañerías de agua, sería hasta las llaves de paso? o hasta cada ingreso de cañerías que recorren los muros comunes?
la verdad es que no está muy claro
además si el reglamento es anterior a la ley? o no dice nada al respecto? tengo solamente el ccc.

Agradeceré mucho sus comentarios!

[nouteda]

Hola Colegas,
retomo el post
porque me queda la duda,
donde sería "hasta su ingreso a la unidad funcional?
el fluído electrico sería hasta la llave magnética? o hasta cada toma que se encuentra en los conductos dentro de los muros comunes?
las cañerías de agua, sería hasta las llaves de paso? o hasta cada ingreso de cañerías que recorren los muros comunes?
la verdad es que no está muy claro
además si el reglamento es anterior a la ley? o no dice nada al respecto? tengo solamente el ccc.

Agradeceré mucho sus comentarios!

Hasta la entrada a la caja de entrada central de la UF en el caso de los cables que conducen electricidad. Por otro lado respondiendo la consulta del post, entiendo que la CD esta erróneamente dirigida y la misma se debería haber hecho al consorcio, no a un copropietario.

[wgustavo]

Estimados colegas, si se fijan bien en la redacción del inciso f del art.2041 del CCC verán que la coma que divide el párrafo lo hace precisamente para diferenciar la situación de las cañerías respecto al cableado. Así, el texto se refiere a que i) en el caso de los caños (tanto de agua o eléctricos) las partes comunes abarcan TODA SU EXTENSIÓN. y ii) en el caso de los cables hasta su ingreso en la unidad funcional.
Resultaría absurdo que un texto se refiera a "toda su extensión", para luego contradecirse limitándolo en su recorrido sólo hasta la unidad funcional.
Por otro lado la jurisprudencia y doctrina son contestes a considerar que en principio toda reparación debe afrontarse en común por vía de las expensas, lo cual redunda en favor de esta interpretación
Saludos