Y AHORA QUE HAGO?

[sog]

Tengo que iniciar juicio de escrituracion mi cliente es el vendedor y no tengo los datos del comprador, ni copia del boleto de compra venta.

El inmueble esta actualmente alquilado y ese alquiler lo administra X quien en carta documento menciono datos del boleto que hacen presumir que lo tiene en su poder.

inicie medidas preliminares en Pcia de Bs As contra el comprador y pidiendo se intime a X a presentar el boleto de compra venta.

Me desestimaron el pedido diciendo que que la requisitoria pretendida no aparece dirigida a quien habrá de ser demandado -como lo estipula la norma invocada- sino a terceros en principio ajenos al pleito, presupuesto excluido del precepto legal y que es imprescindible que la petición demuestre la necesariedad de que aquellas se decreten.

Puedo apelar la resolución y ampliar la medida solicitada incluyendo se cite al vendedor? en caso afirmativo a donde lo voy a notificar si no tengo ni DNI ni domicilio ni nada, la operatoria fue hace 30 años.

[doctoreduardo]

Pensaste en hacer una Acción Reivindicatoria..??? en ocasiones la acción reivindicatoria será también una acción constitutiva cuando se reclame la nulidad del título que, con menores merecimientos, tenga el demandado.

Es para pensar como otro camino posible.

Saludos

[sog]

Para reivindicar tendría que estar en litigio la propiedad del bien y aqui lo cierto es que el bien esta registrado a nombre de mi cliente, pero vendido mediante boleto a un fulano al cual no puedo localizar.

Mi pretención es escriturar el bien a su comprador, el problema es que no puedo iniciar directamente el juicio de escrituración porque no tengo el boleto, pretendí obtenerlo mediante la medida preliminar.

Estoy trabado y no se que hacer..

[doctoreduardo]

Mejor, andá a hablar con el Locatario y que te permita ver el boleto para sacar los datos del comprador, seguramente DEBE saber quién le alquiló.

Suena obvio pero a lo mejor te sirve.

Saludos

[sog]

Ya lo hice, tengo el nombre del inquilino, pero se negó a dar mayor información, dijo que el contrato lo tiene mediante una inmobiliaria.
Ya me contacte con la inmobiliaria y no en buenos terminos, ellos se niegan a dar información sosteniendo "secreto profesional" (todo ello esta documentado en CD, las cuales se agregaron a las medidas preliminares rechazadas.

[doctoreduardo]

Tenés razón, estás trabado....

Yo insistiría con acciones reales, basandome que tu cliente es el titular del dominio, otra cosa no se me ocurre.

De todos modos, esperá otra opinión, en una de esas nos desasnamos los dos.

Saludos

[natyperez]

[Me sacan una duda? si la operatoria fue hace treinta años, no está prescripta la acción de escrituración?

[DAL]

Sog no demandes a X. Seguí la medida preliminar contra el ocupante para que el ocupante muestre SU titulo, que presumiblemente te daría el contrato de alquiler, de donde obtendrías el dato certero del locador.

De lo contrario si te trabás, reivindicá la propiedad.

Yo te diría que vuelvas al post inicial donde discutimos todo esto ya que estaba bien jugoso. Ahora si no nos acordamos vamos a empezar todo de nuevo!!!

[sog]

Dal que bueno que recordaste el caso. No retome el post anterior porque pense que se complicaría más, de hecho como verás me incline por las medidas preliminares, pero no me fue muy bien, es evidente que cometí un error pero no puedo resolver este entuerto.
Hago un resumén del caso:
Mi cliente vendió su departamento hace 30 años con boleto de CV, necesita escriturar se da cuenta que no tiene ni los datos del comprador ni el boleto, se dirige a la propiedad y se encuentra con un inquilino que le dice que no tiene datos del comprador porque la locación la manejo con la inmobiliaria, se entera que el comprador murio hace 17 años sin dejar herederos, va a la inmobiliaria y se niegan a dar informes de la parte locadora (incluso en CD dan algunos datos del boleto lo que hace presumir que lo tienen en su poder). Inicio medidas preliminares contra el comprador y pido se cite a la inmobiliaria a que presente el boleto para asi obtener los datos del comprado. Me desestiman el pedido porque la requisitoria pretendida no aparece dirigida a quien habrá de ser demandado en el juicio de escrituración y porque la petición no demuestre la necesariedad de decretar la medida.

Ahora:
1) No puedo iniciar juicio de escrituración porque no tengo el boleto.
2) No puedo citar al comprador en la medidas preliminares porque no tengo ni su DNI y aunque lo citara por edictos, el tipo no vendría porque esta muerto.
3) Teniendo en cuenta que en las medidas preliminares denuncie como juicio principal la escrituración, no creo que pueda pedir en la misma medida una requisitoria nueva para que se cite al inquilino a manifestar en virtud de que, ocupa el inmueble. O si?

Lo único que se me ocurre es olvidarme de las medidas e iniciar un desalojo por intrusión contra el inquilino. Pero me inquieta que al iniciar las medidas como futuro juicio de escrituración, reconocí en otro la posesión del inmueble. (aunque ese otro esta muerto y si no hay herederos, hay imposibilidad de escriturar)

[feli07]

Perdón mi duda, pero... xq quiere escriturar tu cliente que si mal no entendí es el vendedor? Cuál es su interés?

[sog]

Si es el vendedor, rentas unifico su base de datos por titular registral y las deudas del inmueble aparecen en cabeza de su titular, es decir mi cliente. Además le denegaron una exención impositiva por ser titular de dos inmuebles, cuando esto no es real.

[DAL]

Sog vas a quedar acorralado.
Intentá entonces reivindicar la propiedad ya que fracasó la medida para ir por el camino de la escrituración. No creo que tengas mayores problemas ya que podés acreditar que intentaste seguir el camino del cumplimiento pero no te fue posible seguirlo.
Adelante con la propiedad!!!

[sog]

Si hago un juicio de reivindicación contra el comprador, va a ir a parar por conexidad al mismo juzgado y en las medidas ya dije que existía un boleto de compra venta, con que augumento la reivindicación?

[gadriana]

Bueno yo no termino de entender el tema discúlpen mi ignorancia.

No entiendo Sog que es lo que quiere tu cliente:
1) Escriturar a nombre del comprador por boleto para no tener problemas con rentas y otros problemas del inmueble.
2) Si ante esos problemas que le acarrea ha decidido definitivamente quedarse con la propiedad, ignorando el boleto de compra venta (si se puede) ante la inexistencia de herederos
EN ESTO TENES QUE SER MUY CLARITO. De esto depende la vía a seguir.
Sólo en el segundo caso iría la acción de reivindicación porque, la misma tiende a la reparación del ius possidendi es decir el derecho a poseer mediante la reintegración del factum possesionis.
Esta si planteada iría contra los ocupantes, pero ya reconociste el boleto y un requisito de procedencia es la buena fe: Se presume pero debe ser una buena fe diligente. No la asegura el simple asiento en el Registro.

Sin embargo, si inicias contra los ocupantes NO CONTRA EL COMPRADOR COMO DECIS, Porqué conexidad???
El problema sería te opongan el Boleto y el contrato de alquiler.
Pero quien firmó ese contrato??? Un muerto??? Te opondrían un contrato firmado por un muerto sin herederos??? Ahí creo hay una punta.

Sin embargo, si fuera el primer caso y tu cliente quiere escriturar a nombre del comprador por boleto, al haber muerto, estarías frente a una herencia vacante. Con el pago de las boletas de rentas, pero con alto costo, podes iniciar una sucesión como acreedor, citar al fisco y seguir hasta que este se haga cargo de la propiedad...Algo chino...
No quiero seguir divagando porque no entiendo que es lo que quiere tu cliente.

Asimismo también podría haber algún juicio de usucapión en curso o la idea de iniciarlo en su momento...

Sog perdoname pero aclarame que es lo que quiere tu cliente. Gracias

[GonzaloS]

La diligencia preliminar estuvo mal incoada, a mi modesto entender deberías de haber incluído en la legitimación pasiva a la inmobiliaria.
Yo creo que la inmobiliaria tiene otros planes..., demandá a la inmobiliaria por daños y perjuicios porque si ella no accede a dar los datos te genera el perjuicio de la deuda, ni hablar de que te coloca en la situación de salir a denunciar penalmente situaciones que no son, y que carga sobre tu cliente todas las responsabilidades de la titularidad.
Lo único que falta ahora una inscripción va estar supeditada a la buena voluntad de una inmobiliaria.
Yo voy por el daños y perjuicios, primero la cabeza de la gente de la inmobiliaria, luego con los datos vemos si revindico, inscribo a nombre de otro o intimo al fisco.
También, ya mismo metería una medida de no innovar.
Por las dudas.