Hola soy Jose Abogado de Tucuman y tengo un caso donde a mi cliente le vienen cobrando expensas por un local comercial en planta baja como si fuese una unidad habitacional. Ahora bien en el reglamente interno expresamente dice que no deben cobrarle gastos de mantenimiento, mejoras y/o conexos al ascensor ya que no lo utiliza y con respecto a la factura de la luz manda a pagar el 10% de lo que debería pagar un consorcista de unidad habitacional (dada la incidencia de la luz que usa el ascensor). Ahora bien el reglamente interno nada dice del pago por espacios comunes, portero, etc que el local comercial a la calle no usa ni goza. Entonces estoy haciendo un reclamo al administrador del consorcio apelando al enriquecimiento sin causa por parte del edificio que cobra items que no puede usar y gozar por la misma naturaleza del local y propongo que le cobren el 10% de lo que pagan los demás consorcistas por todo concepto (osea que la expensas del local comercial sea del 10% en total) Mi PREGUNTA es alguno tiene jurisprudencia y/o leyes que avalen mi reclamo?
Te transcribo lo que sobre el tema refiere Lilian Gurfinkel de Wendy en su nuevo manual de derechos reales (actualizado con el CCC), que creo que puede dar respuesta a algunas de tus inquietudes. Espero que te sirva:
1. Eximición del pago de expensas
Hay principios que fundamentan la adopción de la proporcionalidad como factor de distribución de los gastos de mantenimiento de los bienes comunes: a) el principio de la igualdad entre los propietarios, esto es: cada uno queda
obligado en proporción a su derecho sobre las partes comunes, con exclusión de las voluntades individuales en cuanto al uso y goce efectivo que hagan de esos sectores; b) el carácter imprescindible de las expensas comunes; c) la imposibilidad de liberarse de la obligación de pagar las expensas haciendo uso del derecho de abandono, como analizaremos más adelante.
Por lo tanto, si el reglamento de propiedad horizontal nada estipula respecto de la distribución de las cargas comunes, seaplicará el principio de proporcionalidad fijado en el art. 2046, inc. c). Sin embargo, el art. 2049 (párr. 3º) establece la posibilidad de que el reglamento exima parcialmente a ciertas unidades funcionales del pago de expensas.
La norma resulta acertada en un doble sentido: por una parte, no autoriza una exención total, y por la otra, la dispensa parcial debe estar justificada. Uno de los parámetros a tener en cuenta es la calidad de las
partes comunes respecto de las cuales se generan los gastos: todos los propietarios deben participar en los gastos de
mantenimiento y conservación de las partes comunes indispensables para la existencia y seguridad del edificio en
tanto que, respecto de aquellos que confieren mayor comodidad, es posible discriminar entre las unidades
funcionales que puedan utilizar esos servicios porque tienen en sus departamentos las instalaciones adecuadas para ello, de aquellas otras que no tienen acceso a esos beneficios, en cuyo caso quedarán eximidos de la contribución a los gastos normales de atención y mantenimiento de los servicios centrales, reposición de maquinarias y calderas, etc.
Dicha eximición parcial ¿podría convenirse en asamblea?
En caso de que el reglamento de propiedad horizontal no contuviera una cláusula al respecto, la asamblea, válidamente convocada, podría tratar dicho tema y decidir al respecto, claro está que esto implicaría una modificación del reglamento.
La importancia de esta calificación de estatutaria de la cláusula del reglamento que fija la proporción para el pago de
las expensas comunes, reside en que para su modificación es necesaria la unanimidad de todos los propietarios, conclusión a la que adhiere la doctrina y jurisprudencia nacionales.
Si bien es cierto que el art. 2057 establece que el reglamento de propiedad puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios, la reforma del monto de la contribución de los propietarios para el pago de las expensas de administración sólo puede hacerse con el consentimiento de todos los copropietarios interesados Es deseable que el reglamento de propiedad en el cual se conviene una forma de distribución de los gastos distinta del porcentual que se corresponde con el derecho sobre los bienes comunes, quede claramente establecido qué erogaciones serán soportadas ineludiblemente por todos los propietarios y
de cuáles quedarán eximidos algunos de ellos.
¿Puede plantearse la cuestión en sede judicial?
En los supuestos en que el reglamento de propiedad horizontal no se aparta de la norma general establecida en el
art. 2046, las expensas comunes se distribuyen de acuerdo a la proporción que cada propietario tenga respecto de la parte indivisa; sin embargo, si algún propietario considera que dicha forma de reparto de las cargas resulta inequitativa tiene la posibilidad de plantear la cuestión, en primer término, ante la asamblea a fin de propiciar la reforma del estatuto consorcial en esta materia.
Señalamos antes que la modificación del reglamento en este aspecto requiere unanimidad(38), por lo cual la asamblea deberá evaluar la posibilidad de establecer un nuevo método para la distribución de las expensas comunes, someterlo a votación y luego si se ha obtenido la mayoría necesaria, instrumentar en escritura pública esa modificación, procediendo a su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Si el o los propietarios interesados no obtuvieran la conformidad de todos los consorcistas y probaran haber
agotado la vía consorcial, queda expedita la vía judicial para solicitar ser eximido del pago de ciertos rubros que componen las expensas comunes.
Los ejemplos más numerosos son los de los locales de la planta baja con salida independiente a la calle, cuyos
propietarios piden ser liberados de la contribución a los gastos derivados del uso y mantenimiento del ascensor, de los gastos de iluminación y limpieza de los pasillos, escaleras y hall de entrada del edificio. También se plantea la situación de los dueños de cocheras que no son propietarios de otra unidad funcional en el edificio, por lo cual pretenden no soportar los gastos de ascensores, electricidad, agua caliente y calefacción, entre otros.
Los planteos judiciales de estas características son acogidos por nuestros tribunales con distintos criterios.
En una postura restringida, se ha entendido que la circunstancia de no utilizar algunos de los servicios que el
consorcio ha previsto para todos, no exime a ningún propietario de su participación en los gastos que ello determina, debiendo respetarse lo dispuesto en el reglamento de copropiedad en este aspecto. Lo contrario implicaría deslindar en cada caso el real uso de cada uno de los servicios con que cuenta el edificio, contemplar situaciones tales como la desocupación de la unidad por motivo de vacaciones, cambio accidental de domicilio y aun de muerte, o evaluar la utilización de los servicios comunes en función del número de habitantes de cada piso o departamento.
Sin embargo, aun manteniendo una postura restringida, se entendió que es posible eximir a un copropietario de la
obligación de pagar ciertas expensas por servicios que no está absolutamente en condiciones de recibir ni de utilizar,
distinguiendo entre el pago de servicios que no se prestan, ni permite la estructura del edificio que puedan prestarse a la unidad de determinado dueño, de los gastos de conservación y reparaciones vinculados al edificio en general. Éste es precisamente el criterio adoptado en el art. 2049 del CCyCN.
En una postura amplia se exime al propietario del local de la planta baja con entrada independiente de ciertos gastos que corresponden a servicios que no puede llegar a utilizar porque no cuenta con las instalaciones necesarias para ello, como por ejemplo: agua caliente central y calefacción. Sin embargo, en esta postura amplia, se llega a diferenciar entre gastos indivisibles y aquellos otros en los que es posible establecer la proporción en el uso.
En lo que respecta a la retribución del portero, se ha entendido que es un gasto que debe ser soportado por todos
los propietarios, incluido el del local de la planta baja, pues las funciones de portería no pueden excluirse de los gastos comunes, ya que sus funciones son indivisibles y no se limitan a la limpieza de la vereda sino que atienden a la vigilancia y conservación de todo el edificio.
Asimismo es importante señalar que, aun aceptando la reducción en el pago de ciertos rubros, se otorga un
tratamiento diferente a los gastos de conservación y reparación, así se eximió al propietario de un local de los
gastos derivados del uso del ascensor, como la corriente eléctrica consumida al efecto o arreglos derivados del uso
normal del mismo, pero no de los gastos de conservación, reparación o renovación de la maquinaria, puesto que
tratándose de una cosa común, conforme el reglamento, la conservación de la misma en buen estado incumbe a todos los copropietarios.
La sentencia que recaiga en las actuaciones en las que se plantea la eximición de pago de expensas es constitutiva, por lo cual el derecho del propietario a efectuar determinadas deducciones por servicios no prestados rige para el futuro.