Cv inmueble sin escriturar

[CintiaC]

Me llego la primer consulta. Y tengo dudas de como proceder.
Mi clienta compro con su novio un inmueble hace 15 años aprox.
Realizaron boleto de cv pero no escrituraron. Ahora quieren escriturar a nombre de sus hijos.
El titular es de la zona y esta vivo.
Puedo hacer algo yo ? O la tengo que mandar directo a la escribania?

[DRalonso]

1º PONETE EN CONTACTO CON EL "titular" A VER SI TIENE VOLUNTAD DE ESRITURAR AHORA, CREO QUE LA ACCION JUDICIAL DE ESCRITURACION ESTA PRESCRIPTA

2º TRAMITA DOMINIO URGENTE

[legalescom]

Si bien, considero acertado, el consejo de contactar al titular de dominio, no lo es, respecto a la prescripción del boleto de compraventa, ya que el Art. 2545.- Interrupción por reconocimiento. El curso de la prescripción se interrumpe por el reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien prescribe. del C. C. y C., idéntico al art. 3989 del Código Civil, impide la prescripción.

Vigente, el Código Civil, se había resuelto por la Jurisprudencia:

"Cuando el comprador ha pagado la totalidad del precio y se encuentra en posesión pacífica de la cosa, ello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción, tal como lo dispone el artículo 3989 del Código Civil. Pues parece impropio y antijurídico que el obligado a escriturar se ampare en la prescripción decenal para oponerse a llevar a cabo un acto formal y complementario que en nada puede afectar la validez de la operación".

"La jurisprudencia es casi unánime en acordar a la posesión, ejercitada por el comprador con boleto, efectos interruptivos de la prescripción de la acción de escrituración. Cuando esa posesión se funda en la tradición hecha por el vendedor al comprador, ese reconocimiento que ha sido calificado de "fluyente" es expresión inequívoca de voluntad por parte del tradente -aunque no se trate de tradición traslativa de dominio por falta del requisito del título, artículo 2602, Código Civil- en el sentido de reconocer el derecho del adquirente a la obtención de la escritura del inmueble".

[CintiaC]

Se me complico bastante mas el problema ahora.
Me contacte con mi clienta. Para solicitarle toda la documentación que tenía.
Entre ello la escritura. (Queria hablar primero con la escribana para que constate si la propiedad esta en condiciones de escriturarse, para luego hablar con el titular registral y si se negase ir a juicio de escrituración) me dice que ellos se lo compraron al titular que estaban seguro de eso. Pero que no les otorgó la escritura con lo cual sin escritura, desde la escribanía no se puede hacer completamente nada

[legalescom]

Te aconsejaría que, promuevas la mediación así, además de justificar tu intervención y percibir honorarios podría, el titular, avenirse a escriturar.

[DRalonso]

¡PERO, CINTIA! ¡¿PODES PONERTE EN CONTACTO CON EL "titular", O NO?!!!

[sonicobcn]

Si el titular de dominio está dispuesto a firmar la escritura no hay problema, y por supuesto que en su caso también debería firmar el/la cónyuge.
Si es el caso y quieren que se escriture a nombre de los hijos de los compradores tienen que hacer una cesión de boleto, recomiendo en forma onerosa.
En caso que el vendedor titular regístralo se niegue a escriturar tienen que iniciar un juicio de escrituracion.

Saludos

[MicaelaED]

Buenas, tengo un problema bastante particular con respecto a un inmueble que vendi mediante boleto de compraventa en el año 2012. El señor que me lo compro lo abono en su totalidad, pero no escrituró.
tenia una vida muy particular, cambiaba de direccion y de telefono todo el tiempo lo que me dificultaba encontrarlo para acordar e ir a la escribania a firmar la esritura.
Luego me entero haciendo averiguaciones que el sr fallecio en un accidente, logre ubicar a la pareja, cuyos herederos del terreno son 2 hijitos que tuvo.
Iniciaron sucesion pero nunca se denuncio el inmueble en la misma, ellos no tienen recursos pero ahan pasado 10 años de esto, los impuestos siguen viniendo a mi nomre, ellos estab viviendo ahi, construyeron una casita pero no escrituraron, Estoy siendo perjudicada ya que estoy como titular por no haber escriturado, que opciones tengo? hay alguna manera de desvincularme de ese terreno? no le logro encontrar la vuelta. Espero respuesta saludos

[legalescom]

Indudablemente, eres una lega y no, una letrada, a quién está destinado este Portal. No obstante ello, por lo interesante del caso, trataré de darte una respuesta a tu problema, que no deja de ser serio.

El art. 1907 del Cód. Civ. y Com. establece: "Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena".

El antecedente, de este artículo, es el Art. 2515 del Código Civil (derogado), que dice: "El propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible; alquilarla o arrendarla, y enajenarla a título oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas. Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona

Genial, la parte final de este artículo, que te permite abdicar de tu propiedad, pero ello, ¿cómo se haría, para que, ni el Estado, ni otras terceras personas te demanden, en razón de la misma?

El abandono, o la abdicación, no es como un bien mueble, del que uno se desprende y listo. La titularidad del dominio, respecto de un bien inmueble, está registrada y, para cancelarla, hay que requerirle Al Registro de la Propiedad Inmueble pertinente, su cancelación.

Entonces, deberás recurrir a un escribano, para confeccionar una escritura por la cual cancelás tu dominio y la misma deberá hacerse valer por ante el registro

En el peor de los casos, que el Registro, no te quisiere cancelar el domino, intentarás una acción judicial, para que el juez se lo ordene hacerlo.

Cuando vayas al escribano, decile, que estudie tu caso, en la revista de la Federación Argentina de Colegios de Abogados: http://www.ladefensa.com.ar/La%20Defens ... esta..html

[ClaudioFer]

Excelente aporte, Legales. Parece ser la única opción en un caso como éste. Ese tema del abandono del dominio tratándose de inmuebles es un tema poco estudiado por la doctrina.
En este otro artículo también abordan la temática de casos semejantes:
https://www.eldia.com/nota/2019-11-17-5 ... eptimo-dia
Si las cosas son como afirma Gurfinkel de Wendy, el inmueble pasa entonces al dominio privado del Estado (agrego yo, en cuyo caso las obligaciones tributarias se extinguirían por confusión), lo que equivaldría a donarle el bien al Estado.
Lo más lógico hubiese sido ir antes por la vía de la acción de escrituración, obligando al comprador a cumplir con su parte del contrato, pero en vista de los años que puede demorar un juicio en este país, no es una buena opción, ya que mientras tanto seguiría devengando deuda impositiva. Esta vía la menciono en atención a que la obligación de escriturar es correspectiva, esto es, común a ambas partes. Así, si bien lo más común es que quien demande por escrituración sea el comprador ante un vendedor renuente cumplir con el trámite correspondiente, nada impide que sea el vendedor quien demande al comprador por el cumplimiento de la obligación común de escriturar (en ese sentido, Mosset Iturraspe y Novellino, La obligación de escriturar, p. 142).
En ese mismo sentido, Kiper explica que “En principio, reviste legitimación activa para promover el juicio de escrituración quien sea parte en el boleto de compraventa, ya como comprador o como vendedor, dado que cualquiera de ellos puede demandar al otro para forzarlo a cumplir con la obligación de escriturar. No obstante, en la mayoría de los supuestos es el comprador quien inicia esta clase de juicio ante la resistencia del vendedor a otorgar la escritura” (Kiper, Juicio de escrituración, Juicio de escrituración, 5ª ed., 2017, p. 232). Y, correlativamente, afirma respecto de la legitimación pasiva que “La demanda de escrituración debe dirigirse contra quien o quienes se hayan obligado en el boleto de compraventa a otorgar la escritura pública. Generalmente será el comprador el que demande el cumplimiento al vendedor, pero nada impide que este último lo demande al primero” (Kiper, obra citada, p. 244).

[legalescom]

Exacto. El inmueble abandonado y, debidamente, registrado, pasa al dominio privado del Estado Nacional, Provincial o Municipal, en virtud del Cód. Civ. y Com. al referir en su Art. 236.- Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
a. los inmuebles que carecen de dueño;
Más lógica, ha sido la redacción del Cód. Civil, al decir, en su Art. 2342. Son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares:
1° Todas las tierras que estando situadas dentro de los límites territoriales de la República, carecen de otro dueño;
Ya que, si los bienes "carecen de dueño" según el C. C. y C., no podrían pertenecer al dominio privado del estado.