LOCACION. Rescision

[ElExplorador]

Quisiera saber sus opiniones.

El Codigo de Velez Sarfield en el artículo 1497 le prohibía al locador rescindir un contrato de locación si necesitaba la cosa para uso propio o el de su familia. El nuevo código civil y comercial no dispone nada al respeto, es decir que el locador puede rescindir el contrato si necesita la cosa y es conveniente agregar la cláusula que disponga ese supuesto.

[ClaudioFer]

En referencia a la locación inmobiliaria con destino a vivienda, entiendo que lo que se opone a tal pretensión de invocar el ejercicio de una facultad rescisoria por parte del locador (e invalida una cláusula en ese sentido), es la existencia del plazo mínimo legal, establecido a favor del locatario. Es a este a quien la ley faculta a ejercer la facultad rescisoria (ad nutum, o sea, sin expresar causa, a la que el Código impropiamente denomina resolución, que siempre es causada), como también obviamente y con mayor razón, la facultad resolutoria (con causa), pero no al locador, quien precisa valerse de un incumplimiento contractual grave del locatario para pretender la resolución judicial del contrato.
No obstante, el propio Código permite que el locatario renuncie al plazo mínimo legal si está en la tenencia de la cosa.

[legalescom]

Es más, como si anotáramos, la magistral exposición de ClaudioFer, citaremos, dentro del C. C. y C., el siguiente:
Art. 1011.- Contratos de larga duración. En los contratos de larga duración el tiempo es esencial para el cumplimiento del objeto, de modo que se produzcan los efectos queridos por las partes o se satisfaga la necesidad que las indujo a contratar. Las partes deben ejercitar sus derechos conforme con un deber de colaboración, respetando la reciprocidad de las obligaciones del contrato, considerada en relación a la duración total. La parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos.

Al respecto se ha dicho: "En ese orden de ideas el insigne jurista brasileño Arnaldo Wald escribió que " en los últimos años dejose de concebir el contrato como representativo de intereses antagónicos, llegando los autores y la propia jurisprudencia a admitir, inicialmente en los contratos de largo plazo, y, en seguida en todos ellos, la existencia de una affectio, la affectio contractus, con alguna semejanza con otras formas de colaboración, como la affectio societatis.

Es indudable que, el plazo mínimo legal de 3 años, para las locaciones, constituye un plazo de larga duración y, lo es así, para proteger al locatario, que contará, así, con la vivienda digna y elegida por él, por dicho lapso.

Si yo fuera juez y el locador, demanda la restitución del inmueble, por necesitarlo, imperiosamente para él, después de 2 años de contrato (antes no, por cuanto debió preverlo), le diría al locador, muy bien, que el locatario le devuelva su vivienda pero, Ud. deberá abonarle, garantizándoselo, el primer año, del contrato que éste firme con un tercero.

[ElExplorador]

De existir una clausula que diponga que el locador puede rescindir porque necesita la cosa, si el contrato se firma de plena conformidad, quiere decir que hubo conformidad, si usted alquila una oficina y firma un contrato que disponga lo ut supra, resultaría irrazonable que después diga que lo hizo por necesidad, ¿necesidad de qué? ¿le pusieron un arma en la cabeza para firmar un contrato para luego usar a la justicia berreta que tenemos en este país que lo único que hace es violar la propiedad privada? Así ningún propietario va a dar en alquiler una propiedad, y peor aun nadie va a edificar en este país de chorros, la gente en este país, en su mayoría son delincuentes, por eso los políticos delincuentes que tenemos, nos saquean de todos lados, los municipios con las tasas municipales, seguridad e higiente, publicidad,.la provincia con ingresos brutos, y todo lo recaudado termina en las panzonas, esas madres morochas que se llenan de pibes y que cuando caminan por la vereda no dejan pasar, a esas las tienen contentas y las mantienen con la mia, y con los que pagan falsas tasas que son impuestos como sucede con las tasas municipales, toda esa gente vive feliz con la plata que pagamos y cuando se enojan cortan la calle y juegan al futbol y cocinan fideos con carne, TODAS, TODOS Y TODES bien gordas, mujeres grandes reproductoras de futuros votantes, que en su mayoría terminan dedicándose a robar, a matar o se meten en la política, por eso las leyes que tenemos, abogados que inventan leyes ilegales porque son abogados recibidos en facultades creadas en los años 70, que son unidades básicas, generadoras de empleo de políticos y militantes incrustados hasta en los colegios. Cada año va a ser peor.

En referencia a la locación inmobiliaria con destino a vivienda, entiendo que lo que se opone a tal pretensión de invocar el ejercicio de una facultad rescisoria por parte del locador (e invalida una cláusula en ese sentido), es la existencia del plazo mínimo legal, establecido a favor del locatario. Es a este a quien la ley faculta a ejercer la facultad rescisoria (ad nutum, o sea, sin expresar causa, a la que el Código impropiamente denomina resolución, que siempre es causada), como también obviamente y con mayor razón, la facultad resolutoria (con causa), pero no al locador, quien precisa valerse de un incumplimiento contractual grave del locatario para pretender la resolución judicial del contrato.
No obstante, el propio Código permite que el locatario renuncie al plazo mínimo legal si está en la tenencia de la cosa.

[ElExplorador]

Si el locador necesita de la cosa entiendo que puede hacerlo, pero se debe notificársele al inquilino para que abandone la cosa locada 6 en un plazo razonable -¿Cuál es el plazo razonable que necesita un inquilino que vive en una vivienda o el que vive en un comercio con todas las herramientas adentro? ¿6 meses?-e indeminizarse con algunos meses de alquileres.