PRESCRIPCION ADQUISITIVA - USUCAPION BREVE O LARGA

[LaGreca]

Buenas noches, necesito encontrarle la vuelta a un caso que me llegó ya hace un tiempo y no le encuentro salida. Un matrimonio le compra un terreno al hermano de la mujer. El hermano (vendedor) sólo tiene un boleto de compra venta privado, sin ningún tipo de formalidad. "Vende" dicho lote mediante "Transferencia de boleto de compra venta - Venta de cesión". Se pagaron cuotas por 10 años. Ahora el matrimonio quiere vender y mudarse ya que construyeron una hermosa casa en un barrio muy peligroso e inseguro que hace que no puedan salir a la noche por temor a que se le metan en la casa. Ahora el boleto es del año 2003, y la transferencia /cesión del 2007, por lo que ni juntando los dos llego a los 20 años. El titular hace más de 10 años que falleció, hicieron sucesión y el bien no fue declarado (lo cual es lógico, ya que lo tenían como vendido). Entonces, la documental no sirve como justo título, el tiempo de posesión no llega a los 20 años y la ley Pierri tampoco entra ya que comenzaron a poseer en 2007. Que estrategia se les ocurre?
Pensaba en no presentar los documentos y denunciar posesión desde el año 2001, pero lo considero muy arriesgado, además cómo llegaron a la posesión del lote?
Y si eventualmente se presentara alguien tendría que presentar los documentos que hasta el momento "oculté"-
Juicio de escrituración tampoco sería viable atento a ser cesionarios de la persona que le compró al titular registral.
Si alguien tiene una idea la verdad se lo agradecería

[ClaudioFer]

Al contrario de lo que decís al final, como cesionarios del boleto de compraventa tienen legitimación activa para demandar la escrituración, acción que no está prescripta dado que con la posesión ininterrumpida mantuvieron suspendido el curso prescriptivo (hablamos de prescripción liberatoria de la obligación de escriturar). En mi opinión, más allá de la conveniencia o no de dicha opción, con relación a la prescripción adquisitiva (larga, la corta es improcedente), no les queda otra que esperar a que se cumplan los 20 años de la usucapión, pero en vistas del problema mencionado (que no quieren dejar desocupada la nueva vivienda por temor a que se la usurpen o entren a robar o vandalizar), tal vez deberían pensar en alguna alternativa, como alquilarla (lo que algún riesgo conlleva), para conservar entretanto la posesión (se estarían desprendiendo solo de la tenencia) hasta completar el plazo vicenal requerido, o accionar por usucapión y que el plazo se complete durante el trámite del proceso, lo cual ha sido admitido por la jurisprudencia, pero que entraña el peligro de que el demandado reconvenga por reivindicación, que inutilizaría todo el plazo ganado si este último triunfara, difícil que suceda habiendo boleto, pero no imposible.
Tal vez otros colegas puedan aportarte otras ideas.

[LaGreca]

Muchas gracias Claudio Fer por tu aporte, buenas noches. Si, la escrituración la veo complicada, los documentos son muy débiles en cuanto a formalidad, sólo la cesión está timbrada y nada más y la intimación previa que debería hacer volvería sin notificar, ya que está fallecido. No presentar la documentación en una usucapion también es una pena porque sería prueba del ánimo de dueño, buena fe (aunque ya no sea necearia en este caso), y pacífica.
Te agradezco el dato de poder iniciarlo antes del plazo (un año antes, podrá ser?, como vienen las cosas), para ir adelantando, yo tenía la duda. Además tiene mediación previa? No lo busqué eso.
Si, quizás iniciarlo en un par de meses e ir despacio. Muchas gracias por compartir tu opinión, buscaré la jurisprudencia que mencionás respecto del inicio antes del vencimiento del plazo-

[ClaudioFer]

Sí, tiene mediación previa, ya que no es materia expresamente excluida de dicho trámite previo por la ley. Sin embargo, hay muchas voces que se alzan contra esto. Se aduce como motivo que, de acuerdo a la estructura reglada por el ordenamiento positivo para la adquisición del derecho real de dominio de bienes inmuebles, que tiene por causa la posesión continuada de veinte años con ánimo de tener la cosa para sí, se requiere el cumplimiento ineludible de normas imperativas de fuente legal, y como tales, de orden público. Se agrega que el juicio de usucapión posee características particulares. En él no cabe el allanamiento con efectos conclusivos del proceso, ya que en los intereses socioeconómicos en juego se encuentra comprometido el orden público. En tal sentido, por tratarse de una peculiar forma de adquisición del dominio, debe acreditarse en forma insoslayable el cumplimiento de los requisitos que la ley impone para ello, lo que excluye el acuerdo de partes.
Había un buen artículo al respecto, con cita de alguna jurisprudencia, pero ya no está accesible:
https://www.pensamientocivil.com.ar/eti ... o-mediable
En ese sentido, en la jurisprudencia y la doctrina, CNCiv, Sala H, 22/2/2008, expte. R 498805; CApel Necochea, 11/9/2013 citados por Mariani de Vidal – Abella, Manual de derechos reales, tº II, p. 269; Causse, La transacción, la mediación y la transmisión de derechos reales, en Revista de Derecho Procesal, Rubinzal-Culzoni, 2010-2, p. 210.

Con relación a la jurisprudencia que admite que el plazo faltante se complete durante la tramitación del juicio de usucapión, hay algunos fallos citados en el libro de Beatriz Areán, Juicio de usucapión, 4ª ed., p. 345, como Cám. 2ª Civ. Com. La Plata, Sala I, 31/8/81, DJBA, 121-139; Cám. Civ. Com. Minas Paz y Tributario de Mendoza, Sala III, 17/5/88, SAIJ, sum. U000332; Cam. Civ. Com. Mercedes, Sala II, 27/2/79, SPLL, 1979-194; SC Mendoza, Sala I, 5/8/98, LL 1998-F-675; Cam. Civ. Com. Azul, 12/8/97, LLBA 1998-45; SC Tucumán, 6/5/94, LL 1994-E-205; etc.

[LaGreca]

Muchisimas gracias por compartir tanto conocimiento! Hablé con los interesados y les informé que estaríamos iniciando el juicio el año que viene, de esta forma tratar de acortar los plazos procesales y para el momento de la sentencia tener cumplidos todos los requisitos. a mi entender sería lo más lógico. Te agradezco mucho la jurisprudencia respecto del plazo que me va a ser de mucha ayuda. Mucha suerte