Cobro ejec. de alquileres. Las deudas posteriores a la carta doc. no las consideraron accesorias

[Romina Asensio]

Una consulta, en un juicio ejecutivo de alquileres, al locatario no le abonaron alquileres desde el año 2018 y el inquilino sigue sin desalojar la casa. En el 2019 mi cliente envía carta documento intimándolo al desalojo. Inició el desalojo dos años después. La sentencia dice por la carta documento se dio por finalizado el contrato, entonces las deudas posteriores de ABSA y la indemnización por ocupación ilegítima no son deudas accesorias por no encontrarse el contrato ya vigente. ¿ Tendrán jurisprudencia en contra?
Si manda llevar adelante la ejecución por los alquileres mensuales adeudados anteriores y posteriores a la carta.

[legalescom]

Ante todo, es al locador, al que no le abonaron los alquileres, y no al locatario. Por otra parte, no sabemos, fecha de comienzo de la locación, ni plazo de su vigencia. Al mandar la carta documento, en el 2019, intimándolo al desalojo, fue un grave error, ya que, se debió intimar, al pago de lo adeudado, bajo apercibimiento de promover el desalojo y no, por cuanto, con tal intimación, podrías estar rescindiendo el contrato y desobligando el locatario a que siga pagando su canon locativo.
Sin embargo, no estoy de acuerdo, con el criterio del juez, ya que, si cuando intimaras, aún corría el plazo mínimo de la locación, tal intimación seria inocua y, por lo tanto, irrelevante, para desobligar al locatario al pago de los arriendos adeudados.

[Romina Asensio]

Muchas gracias por la respuesta. Si, puse locatario al redactar la consulta, me confundí.
El contrato ya estaba con plazo vencido cuando el locador envió la carta documento.

[ClaudioFer]

Sería necesario tener a la vista el contrato para opinar. No obstante, además de compartir lo explicado por Legales, por mi parte entiendo que el juez, haciendo una interpretación estricta del art. 1208 del CCyC, ha considerado que, no tratándose de “toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente asumidas por el locatario” (equiparadas al “precio de la locación” como integrantes del “canon locativo”, concepto más amplio que abarca a aquél y dichas prestaciones accesorias periódicas), las cláusulas penales que entran en operatividad en caso de falta de pago y de restitución del inmueble no tienen habilitada la vía ejecutiva para su reconocimiento y percepción (artículo citado), debiendo seguirse para ello la vía ordinaria, o cuanto menos, haberse preparado la vía ejecutiva previamente respecto de dichos conceptos derivados del incumplimiento. Sin perjuicio de ello, hay jurisprudencia en sentido contrario, que considera que las mismas quedan incluidas en aquel concepto de canon mencionado y comprendidas en el art. 1208, y que razones de economía y celeridad procesal autorizan que puedan ser dirimidas en la misma ejecución cuando aquella suma en carácter de cláusula penal es de fácil liquidación y el contrato cuenta con la firma del deudor certificada por notario. Pero, como señalé, habría que ver qué establece el contrato, por un lado, y entender que la cuestión puede tener diferentes interpretaciones, como en el caso, en que el juez sostiene en su resolución que no habiendo relación locativa vigente, esos rubros, devengados posteriormente, no están comprendidos en el canon locativo para el cual se prevé la vía ejecutiva.

[legalescom]

Recién, ahora, me percato, que el juez, sólo te impide, con su resolución, el que puedas reclamar, por esta vía, indemnización alguna, por fuera del cobro de los alquileres devengados, ya que, como muy bien, te lo señala Claudiofer, no corresponde, darle curso en un juicio ejecutivo. Por lo tanto, apurá el desalojo, si aún no lo conseguiste y continuá con la ejecución de los alquileres devengados.

[Romina Asensio]

Muchísimas gracias por las respuestas.