VENTA DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE USUFRUCTO GRATUITO Y VITALICIO DERECHO DE ACRECER

[adrianne]

Estimados

Nos llega esta consulta la sra firma una escritura en capital VENTA DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE USUFRUCTO GRATUITO Y VITALICIO DERECHO DE ACRECER

Los tíos le venden a un sobrino s /dicen engañados su depto. Luego de esto el tío fallece y al mostrarle el documento firmado a un familiar le dice que fue engañada por su sobrino q hizo una venta de su casa. Esta escritura se firma 6/11/20 en pandemia por un precio irrisorio 3.300.000$ q s/ escritura dice fue abonado antes de este acto en legal forma de acuerdo a los arts 293 y 296 ccc y q fueron informados y conocen los alcances de la ley 25345 y 25413 q la vendedora le otorga eficaz recibo y carta de pago.
Ahora la vendedora como se dio cuenta q fue engañada quiere volver atrás la operación o iniciar acciones por este engaño. Creemos no se puede hacer nada x q el esposo falleció, x q está hecho ante un escribano y para deshacerlo se necesita firmen todos y uno falleció el comprador no lo va a firmar. Uds q opinan? Gracias!

[ClaudioFer]

El acto puede ser atacado y eventualmente anularse (de acreditarse y tener recepción judicial) por la existencia de los vicios de dolo (engaño) y lesión (el precio irrisorio injustificado). No basta con lo que ese familiar le haya dicho. El precio debe ser vil, no un precio algo más bajo que el real, ya que la tutela legal no ampara los malos negocios, y debe haber mediado un aprovechamiento de la situación en la que el beneficiado colocó a los vendedores (de ahí la articulación de ambos vicios conjuntamente, arts. 271 a 275, y 332, CCyC). Incluso, en el caso de prosperar la lesión, el acto puede ser reajustado y no necesariamente anulado (se puede demandar la nulidad o el reajuste). No es cierto que porque el acto se hizo mediante la intervención de un escribano en una escritura notarial el mismo no pueda ser anulado por un vicio de la voluntad (imagínate nomás el caso de quien firma la escritura de venta de su casa teniendo a toda su familia amenazada de torturas y muerte). La plena fe del instrumento público solo se extiende a los hechos que el fedatario anunció como realizados por él mismo u ocurridos en su presencia (p.ej., las manifestaciones que los otorgantes del acto realizaron, como que el precio fue abonado antes de ese acto, etc.), pero no a su sinceridad, ya que ello no le consta, y por eso para tales cuestiones ni siquiera es exigida la redargución de falsedad (pero sí para ese primer supuesto) y pueden ser destruidas por prueba en contrario. Si una de las partes actúa bajo engaño o aprovechamiento de sus necesidades el escribano no puede determinarlo si no le consta y debe ceñirse a lo que ellas le han manifestado. Pero vas a tener que leer bastante del tema nulidad por vicios de la voluntad (dolo y lesión) porque lo que dijiste al final lo evidencia, y por sobre todo asegurarte de probarlos acabadamente, porque este tipo de reclamos suelen ser muy frecuentemente rechazados por orfandad o debilidad probatoria y su valoración suele ser restrictiva. Además, te juega en contra el plazo de prescripción (deberías esmerarte mucho sobre lo atinente al inicio del cómputo si la contraparte la opone, art. 2563, o invocar el art. 2550, etc.). Por supuesto que si aguardás a la buena voluntad del comprador no hay vuelta atrás.