USUCAPION

[german1959]

Estimados Colegas:
Les comento un caso que tengo porque me interesa sus opiniones.

Mis clientes, un matrimonio de + de 80 años, tienen un terreno en Monte Grande, este terreno fue ocupado por unas personas, Mis clientes no recuerdan desde cuando lo tienen ocupado a su terreno, yo en mi demanda habia puesto que estaba ocupado desde el año 2000 y en la contestacion de demanda aparece como que estan viviendo desde 1986.

En el año 2004 otro abogado envió una carta documento intimando al desalojo,

Mi pregunta puntual es: ¿esa carta documento interrumpe la prescripción veinteañal ?. Ademas contruyeron una casa y reclaman las mejoras $ 50.000. Me gustraria saber que opinan y que me aconsejan. Muchas Gracias.

[Mar07]

¿Qué acción interpusiste? ¿ellos interpusieron excepción de prescripción? mi duda está en que preguntas si la intimación efectuada interrumpiría la prescripción y a la vez manifiestas que ellos en la contestación de la demanda reclaman mejoras ( o sea estarían reconociendo que no son poseedores a título de dueños).

[german1959]

¿Qué acción interpusiste? ¿ellos interpusieron excepción de prescripción? mi duda está en que preguntas si la intimación efectuada interrumpiría la prescripción y a la vez manifiestas que ellos en la contestación de la demanda reclaman mejoras ( o sea estarían reconociendo que no son poseedores a título de dueños).

HOLA: GRACIAS POR TU RESPUESTA. TE COMENTO QUE INTERPUSE UNA ACCION DE DESALOJO. NO INTERPUSIERON EXCEPCION DE PRESCRIPCION. SIMPLEMENTE EN EL ESCRITO MANIFIESTAN QUE SON POSEEDORES PACIFICOS DE BUENA FE, QUE HABITAN EN EL TERRENO DESDE 1986, Y QUE EN 1989 COMENZARON A CONTRUIR LA CASA EN LA QUE VIVEN. Y APORTAN UNAS 25 FACTURA DE COMPRA DE MATERIALES Y PIDEN UN MONTO DE $ 50.000 POR LAS MEJORAS. GRACIAS

[prodigybest]

La prescripción tiene que ser opuesta en la primer presentación, no te olvides de remarcar eso. Si no tienen permiso por escrito de los dueños ( tus clientes) no corresponde reconocer las mejoras.
El título de tus clientes es perfecto?

[german1959]

La prescripción tiene que ser opuesta en la primer presentación, no te olvides de remarcar eso. Si no tienen permiso por escrito de los dueños ( tus clientes) no corresponde reconocer las mejoras.
El título de tus clientes es perfecto?

SI, EL TITULO ES PERFECTO, MIS CLIENTES TIENEN ESCRITURA.

[prodigybest]

te recomiendo que veas un poco el capítulo del código civil que hace referencia a las acciones posesorias. por mp te sugiero alguna bibliografía
tal vez necesites interponer una acción reivindicatoria.

[Mar07]

Hola! me sumo a lo dicho por prody, las personas esas estuvieron mal asesoradas, tenían todos los elementos para prescribir, salvo que no hayan podido probar que la posesión se iniciara en 1986. Al presentarse, no oponer la excepción y además aportar las facturas y "reclamar" las mejoras están reconociendo en el matrimonio la titularidad del dominio. Saludos . Mar.-

[miltriti]

en el desalojo no se puede discutir la posesión ,es decir que si manifiestan ser poseedores de buena fe, el desalojo ya no procedería por que no hay obligacion de rstituir la cosa, ya que estan poseyendo con animus domini, lo que deberías entablar una accion posesoria, la cual ya esta prescripta porque tenias 1 año desde que se produjo la turbación de la posesion, o la desposesion, por lo que unicamente te queda a favor la de reivindicación.
lo que deberías hacer es anticiparte a los hechos, e inciarla antes de que ellos se aviven e inicien una usucapión, ya que la manifestación de que pretenden $$$ por mejoras, no cambia la calidad de su posesión, ni determina quye estan poseyendo en nombre de otro.
La calidad de su posesión no cambia por la voluntad de las partes, ni por el trasncurso del tiempo, por lo que recomiendo iniciar cuanto antes la reivindicacion.
respecto al desalojo, en cba. es asi , no se respecto a otras pcias. ..me refiero a la discusión de aspectos posesorios,

[cybershot]

en el desalojo no se puede discutir la posesión ,es decir que si manifiestan ser poseedores de buena fe, el desalojo ya no procedería por que no hay obligacion de rstituir la cosa, ya que estan poseyendo con animus domini, lo que deberías entablar una accion posesoria, la cual ya esta prescripta porque tenias 1 año desde que se produjo la turbación de la posesion, o la desposesion, por lo que unicamente te queda a favor la de reivindicación.
lo que deberías hacer es anticiparte a los hechos, e inciarla antes de que ellos se aviven e inicien una usucapión, ya que la manifestación de que pretenden $$$ por mejoras, no cambia la calidad de su posesión, ni determina quye estan poseyendo en nombre de otro.
La calidad de su posesión no cambia por la voluntad de las partes, ni por el trasncurso del tiempo, por lo que recomiendo iniciar cuanto antes la reivindicacion.
respecto al desalojo, en cba. es asi , no se respecto a otras pcias. ..me refiero a la discusión de aspectos posesorios,

Como es el tema de la reivindicación? con eso evitás que te inicien la usucapión?

[Mar07]

Al interponer la acción de reivindicación interrumpís los plazos que estuvieren corriendo para prescribir (usucapir), hacelo inmediatamente porque los plazos siguen corriendo.- Podrán oponer la excepción de prescripción, pero deberán probar que efectivamente iniciaron la posesión en 1986, si tienen pruebas pues ya transcurrieron los 20 años.- No dices nada que ocurrió con el desalojo. Sigo en mi tesitura que y dependiendo de los términos utilizados en la contestacion de la demanda, en la que reclaman las mejoras de $$$ estarían reconociendo en otro la propiedad. No es lo mismo afirmar " Poseemos el inmueble desde 1986 y hemos realizado gastos de $$$ para mejorar el inmueble" que " hemos realizado gastos de $$$$ y reclamamos su devolución".- Saludos . Mar.-

[MANOLIO]

tengo unasituacion similar pero en este caso mi clienta solo tiene un boleto de compra venta de 1965 realizado por su padre fallecido-
deberia iniciar la sucesion por los derechos del boleto, luego una usucapion y luego una reivindicacion?
los usurpadores estan solo hace dos años en una casita prefabricada que construyo el padre fallecido. como les decia cuenta con el boleto, facturas sobre lacompra de la prefabricada y algun que otro servicio pago pero no desde esa fecha ....gracias

[MabelG]

hola mar07 por lo que veo estas bastante empapado en el tema, nosotros tenemos un caso en algunos aspectos parecidos, si tienes tiempo y a algiuien mas le interesa leer aqui va:
desde el año 1983 poseemos, mantenemos y hemos hecho mejoras en un lote contiguo a nuestra vivienda.
en noviembre del 2007 efectuames mensura y plano de usucapion y a su vez levantamos un muro con porton a la entrada, vereda, medianera trasera, y una precaria casa de mamposteria, la cual alquilamos a una persona conocida.
En enero del 2008 aparecen unas personas diciendo ser los dueños, y efectuan una denuncia por usurpacion.
En abril del mismo año se presentan unas 15 personas y derriban el porton de entrada, llamamos a la policia, la que interviene trasladando a ambas partes a la comisaria, alli el comisario interroga a las 2 partes, ellos presentan titulo de propiedad (acompañados por abogado) y nosotros plano de usucapion, el comisario toma parte en el asunto (Cosa que no deberia - esta acentado en denuncia en fiscalia) recomendandonos retirarnos del lugar, a tal efecto esta gente ingresa al terreno comenzando el trabajo de alambrar el lateral (lindante con nuestra vivienda) y cambiar el porton de entrada retirtando el nuestro.
Esa misma noche se retiran del lugar, e inmediatamente nosotros cerramos el frente e informamos a la persona que nos alquilaba, pues se encontraba trabajando y no estaba enterada de la situacion, al llegar encuentra que le faltaban herramientas que el tenia.
(Se efectua denuncia en la fiscalia por parte nuestra exponiendo la situacion tal cual sucedio, y se le adjunto con otro numero de causa, la denuncia del inquilino por violentar su propiedad y por robo)
Al dia siguiente regresa esta gente y se produce una discucion entre ellos y el inquilino (persona que nos alquilaba la casita en el lote) se presenta la policia y una situacion igual al dia anterior, a diferencia que el comisario al ver un contrato de alquiler sellado, deside no interceder y dejar paso a la justicia civil.
A partir de ese momento seguimos poseyendo el lote, seguimos realizando mejoras hasta principios de agosto que se presenta la policia con orden de allanamiento y desalojo, nos tubimos que retirar y esta gente tomo posecion, alambro el lado lindante a nuestra propiedad, y pusieron un cuidador en nuestra casita (la que alquilabamos)

Hasta la fecha esta es la situacion, queremos saber que opinion tienen ustedes sobre poder conseguir la posecion definitiva del lote a pesar de todas estas idas y venidas.

desde ya muchas gracias por vuestro tiempo.
MABEL G.

[javierjaf]

El juicio esta irremediablemente perdido... Iniciaste una accion personal (desalojo) cuando debias iniciar una accion de reinvindicación, ya que las demas acciones las tenes prescriptas. (interdictos). Allanate a la contestación, paga las costas e inicia un nuevo proceso, siempre que tengas fundamento para ello.