Propiedad horizontal

[Suewellyn]

Hola!!!
Respecto de las propiedades horizontales, si uno de los propietarios quiere realizar una reforma en su dpto que puede afectar o no al resto de los propietarios, debe comunicarlo al resto de los propietarios en las asambleas que convoca el administrador del consorcio.
Pero en el caso que tengo, si bien en el reglamento de copropiedad se habla de un administrador y de las asambleas, en los hechos, no hay administrador y nunca se realizan asambleas, se trata de un terreno en donde hay tres departamentos, pero cada cual se administra sólo.
Mi clienta va a ampliar su dpto, por lo tanto quiero saber si alguno sabe, cómo hacer para comunicarlo a los demás propietarios, y si, si o sí debo intimarlos a todos a que se reúnan en asamblea o basta que dejen por escrito que están conformes con las reformas?? Debería intervenir un escribano?
Gracias.

[drgallegol]

Hola!

Caso interesante...si como vos decís "cada cual se administra solo", como es el manejo respecto de los espacios comunes, por ejemplo, si los tres deptos están conectados por un pasillo, ¿Quien paga la luz? ¿Hay algún encargado que trabaje sobre los espacios comunes, por ejemplo, corte el pasto del jardín o lave el pasillo? Mis preguntas van a que, si hay alguien de los tres deptos que pague la luz o que le pague al encargado, ese es el administrador "de facto", y sería eventualmente a quien tu clienta debería, mediante CD, intimar a la realización de la asamblea apra comunicar su intención de reformar.

Saludos!

[aleuba76]

Mi clienta va a ampliar su dpto, por lo tanto quiero saber si alguno sabe, cómo hacer para comunicarlo a los demás propietarios, y si, si o sí debo intimarlos a todos a que se reúnan en asamblea o basta que dejen por escrito que están conformes con las reformas?? Debería intervenir un escribano?
Gracias.

Hola!! Contanos "para donde" es qùe quiere ampliar tu clienta, porque entran en juego los art. 5 y 7 de la ley 13.512, y necesitaría unanimidad si quiere ampliar para arriba, para abajo o efectuar un cerramiento sobre una parte común del consorcio de uso exclusivo de una U.F., como por ejemplo, un patio.

LEY 13.512
Articulo 5 -
Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Esta prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Articulo 7 -
El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera. Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

Saludos
Ale

[Suewellyn]

Gracias por las respuestas!
Les cuento que mi clienta va a construir para arriba, es un terreno donde hay 3 departamentos, uno al lado del otro hacia atrás (no uno arriba del otro), sólo comparten el pasillo, que es la única salida que tienen los departamentos de atrás para la calle.
No hay ningún encargado que se encargue de pagar ni de limpiar nada. Cada uno solventa sus gastos, mi clienta tiene luz en su patio, por lo que el pasillo está iluminado con las luces de los propios patios.
Qué les parece que tengo que hacer? Comunicar las reformas por CD o bien intimarlos a que se reúnan en Asamblea para tratar las reformas? Verbalmente mi clienta les comunicó a los propietarios y no tienen problema alguno con las reformas a realizar. El tema es que quiero dejarlo asentado por escrito para que el día de mañana no haya problemas.
Mi duda es cómo lo instrumento por escrito? Intimo a que se reúnan en Asamblea? Igualmente, si se reúnen, no existen los libros de asamblea que habla la ley, entonces cómo dejo constancia? Podrá intervenir un escribano y levantar un acta?
Escucho opiniones... Gracias!

[drgallegol]

Si todos los copropietarios están de acuerdo, lo mas conveniente sería se reunan, acuerden y que todo quede asentado en acta x escribano público.

Saludos y éxitos!

[aleuba76]

Hola..
No es mi intención amargarte el finde largo, peeero...cuidado con este tema que no es tan sencillo como aparenta.
Estamos hablando del "derecho de sobreelevar". El resto de los copropietarios deben renunciar al derecho de accesión que les corresponde, ya que el espacio aereo de la uf. de tu clienta es una parte común. También al crear otra UF, se están disminuyendo los porcentuales, por lo que hará falta el asentimiento conyugal en caso de ser casados los consorcistas.
Se hace por escritura de modificación de reglamento, y se manda a inscribir al registro.
Saludos
Ale

[bjsaravipaz]

Suewellyn:

¡Cuidado! El régimen emergente de la Ley 13.512 es muy estricto. Y a menudo, la falta de observancia de ciertas formalidades, vuelven indisponibles -jurídica y registralmente- a las unidades involucradas.

Uno de los casos más comunes es la ocupación del espacio aéreo (hay muchos más).

Como lo hemos dicho en otras oportunidades en este régimen no se divide la tierra, sino los edificios. Los mismos deben existir en un plano de obra municipal aprobado o registrado. Y debe haber consistencia entre la realidad y esos documentos.

El Agrimensor, al ejecutar el Plano de Mensura, determina -entre otras cosas- qué espacios serán de dominio común y cuáles exclusivos.

Luego si se pretende modificar una unidad, sus polígonos, o crear nuevos, deberá ratificarse el plano de subdivisión y posteriormente modificar el reglamento.

Esa modificación se inicia -y culmina- con la conformidad escrita (con firma certificada por funcionario autorizante) de todos los titulares de dominio, integrantes del consorcio.

Un cordial saludo y si necesitas profundizar algún aspecto a tus órdenes.