CESION TRAS CESION

[sog]

En 1968 una constructora le vende un terreno en Pcia de Buenos Aires a PEPE, luego éste le cede por instrumento privado a TOTO y más tarde TOTO le cede tambien por instrumento privado a JOSE, mi cliente le compra el terreno a JOSE contra recibos de pago y no hacen ningún otro documento. TOTO murió y mi cliente no puede localizar a los otros cedentes.
Como hago para que escriture mi cliente???

[sog]

Alguna idea sobre esta consulta?

[Norah]

por mas que se hayan pasado el bien , el dueño en el registro sigue siendo la constructora, Tendrias que hablar con un escribano, que es mas entendido en estos temas y es quien va a hacer la escritura definitiva, obviamente teniendo en cuenta las cesiones hechas en medio. Tal vez alguien tenga un poder (eterno) para firmar la escritura algun dia. suerte

[sog]

El tema es que el titular registral no quiere firmar escritura porque sostiene que no le vendió a mi cliente y tiene miedo de que despues aparezcan los demas firmantes de cesiones y le pidan lo mismo.

[Norah]

Por eso el escribano tiene que hacer mencion de las sucesivas cesiones que se hicieron..... El titular tambien puede consultar escribano

[Agustincito]

Previa intimación a escriturar por medio fehaciente, entiendo que deberías iniciar un juicio de escrituración contra el titular registral, acompañando las pruebas (cesiones sean certificadas o selladas) que tienes, no importaría que TOTO en este caso no está.

[sog]

A ver si entendí las opciones son:
1) Que un escribano asiente en la escritura las diferentes cesiones (puede hacerlo siendo que las mismas no se efectuaron por escritura pública?)

2) Iniciar juicio de escrituración y hacer valer las cesiones como prueba.

[Mordisco]

Si tiene todas y cada una de las cadenas de cesiones, desde el primero hasta llegar a su cliente, podria promover una accion por escrituración.

[sog]

Aunque sean cesiones privadas?

[Mordisco]

Por instrumento privado autenticado

[Mariche]

Si no lográs que el titular registral firme, no te queda otra que ir al juicio de escrituración.(y armar la cadena de todas las cesiones).
Tu cliente no tomó los recaudos a la hora de comprar.-

[Mordisco]

OMPRAVENTA INMOBILIARIA. CESION DE BOLETO.

El vendedor no puede intentar bajo el postulado de que nadie puede transmitir derechos más extensos que los que gozaba el cedente (conf. art. 3270 del Cód. Civ.), cercenar la expresa exigibilidad que el boleto reconoce para la escrituración -sujeta al único requisito de la designación del escribano mediante una novedosa modificación del contrato que las partes concertaron con posterioridad a la realización de la cesión, e incluso luego de que la misma fuera notificada al deudor cedido. Al haber quedado perfeccionada la cesión respecto de terceros, desde el momento de esa notificación al deudor cedido, no es factible que el antiguo acreedor (cedente) pacte nuevas condiciones que supediten la exigibilidad o la propia existencia de una acreencia que ya no se encuentra en su patrimonio. La convención celebrada entre el cedente y el deudor cedido con posterioridad a que el traspaso del derecho se viera perfeccionado, no puede conformar una limitación oponible a los cesionarios, quienes a la época de aquel contrato ya eran los derechos transmitidos.

Autos: ARESO AITOR, PEDRO Y OTROS c/PAMPA Y CONESA <S.R.L.> s/DAÑOS Y PERJUICIOS - Nº Sent.:42983- Magistrados:A LUACES - Civil - Sala A - 15/06/1989

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COMPRAVENTA INMOBILIARIA. CESION DE BOLETO. RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR.

La cesión del boleto de compraventa efectuada por el comprador no puede ser invocada por el vendedor para justificar su negativa a escriturar, si en el boleto no se supeditó la exigibilidad de la escritura a ninguna modalidad. Resulta obviamente ajeno al interés del vendedor cuestionar la eficacia de la cesión que efectuó el comprador puesto que en puridad de conceptos debe resultarle indiferente transmitir la propiedad al adquirente o a su cesionario. El único reparo atendible en derredor de la virtualidad de la cesión, podría residir en el interés de preservar la seguridad en el cumplimiento de tal prestación que luego no merezca la reclamación del comprador por un pago desafortunado, hecho temerariamente a qui[en carecía de "ius accipiendi". Esa seguridad jurídica existió si hubo participación procesal del cedente, quien a su vez abonó la veracidad y vigencia de la cesión en favor de los reclamantes de la escrituración. No es legítimo el intento de escudar el cumplimiento de la obligación reclamada en una ritual defensa que quedó sin sustento a raíz de aquella intervención, en especial cuando, en verdad, el reparo no provenía del real desconocimiento de la cesión, sino que su objetivo era meramente eludir la condena a escriturar mediante un ardid procesal.

Autos: ARESO AITOR, PEDRO Y OTROS c/PAMPA Y CONESA <S.R.L.> s/DAÑOS Y PERJUICIOS - Nº Sent.:42983- Magistrados:A LUACES - Civil - Sala A - 15/06/1989

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COMPETENCIA. COMPRAVENTA INMOBILIARIA. CESION DEL BOLETO DE COMPRAVENTA.

La cesión de un boleto de compraventa implica la sustitución del contratante por un tercero, que se coloca en la misma situación jurídica del cedente, razón por la cual debe aceptar los términos del contrato básico. En consecuencia, al accionar por escrituración el actor se encuentra sometido a las cláusulas del boleto de compraventa que se le cediera, entre las cuales se encuentra la fijación de la competencia, sin que pueda invocar el cumplimiento de las normas generales sobre ella por cuanto al colocarse en el mismo lugar que su cedente aceptó la prórroga dispuesta. En el acto jurídico por el cual el cedente conviene con el cesionario transmitirle un derecho, sólo ellos son parte. Por oposición, resultan terceros todos los ajenos a ese acto, inclusive el deudor cedido. Es por tal razón que, si se trata de la cesión de un boleto de compraventa, al accionar por escrituración no puede invocar lo pactado en el contrato de cesión respecto de la competencia en relación a los vendedores, por cuanto ello sólo es oponible al cedente.

Autos: SANDE, Abelardo c/ALLERBON, Ricardo y Otros s/ESCRITURACION - Nº Sent.:46033 - Civil - Sala L - 17/05/1993

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COMPRAVENTA INMOBILIARIA. Cesión de boleto de compraventa.Obligación a escriturar.

1- Cuando el comprador transfiere a un tercero el crédito referente al inmueble, el vendedor queda automáticamente obligado a escriturar en favor de ese tercero, sin perjuicio de su derecho de reclamar, en el mismo acto, el pago del precio al comprador originario.

Autos: PEREZ, Sara Beatriz y otro c/ TORRES, Carlos Armando y otro s/ESCRITURACION.- Magistrados:Eduardo L. Fermé, Delfina M. Borda, Julio M. Ojea Quintana. - Sala I. - 01/06/2000 - Nro. Exp.: L.35294

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CESION DE CREDITOS. Cesión de un boleto de compraventa.Obligación de escriturar. Legitimación pasiva.

1- Los cedentes sólo garantizan a los cesionarios la existencia del crédito y su legitimidad; no garantizan ni el cumplimiento del deudor, ni su solvencia, salvo que la garantía legal se amplíe en función de un acuerdo al respecto, o salvo que se presenten los supuestos excepcionales previstos en los arts. 1476 y 1480 del Código Civil. El cedente de un boleto privado de compraventa sólo debe responder por la efectividad de la cesión y ser requerido para que practique o canalice, con su asentimiento a la autenticidad del acto en cuestión, la notificación al deudor cedido, no siendo deudor directo de la obligación de escriturar, por lo cual no puede ser demandado a otorgar la escritura traslativa de dominio. 2- El cesionario en principio adquiere los derechos y acciones que poseía el cedente, ocupando exactamente su lugar en el contrato al que éste estaba subordinado, con todas las ventajas y desventajas que podían extraerse de aquél convenio. En consecuencia, tratándose de la cesión de una promesa de venta, no es posible exigir del cedente la transmisión del dominio por escritura pública, desde que no es tal el derecho que le asiste. (Sumario Nº15316 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº 8003).

Autos: DEPERMENTIER, Emilio c/ KLOSTER, Adriana P. s/ CUMPLIMIENTO DECONTRATO.- Magistrados:de Igarzábal, Sansó, López Aramburu. - Sala B. - 14/03/2003 - Nro. Exp.: L.357612

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BOLETO DE COMPRAVENTA - CESION. CESION DE DERECHOS - NOTIFICACION AL DEUDOR.

La notificación de la cesión al deudor cedido no requiere de ninguna formalidad , puede ocurrir hasta verbalmente o por instrumento privado; puede ser, además, una notificación que sobreviene en forma indirecta, ya que el art.1480 del C.C. no dispone forma especial alguna, por lo que los interesados pueden usar de las formas que juzgaren convenientes (art.974 C.C.).

CCI Art. 1480 ; CCI Art. 974

CC0100 SN 940377 RSD-190-94 S 15-9-94, Juez MAGGI (SD)
Morena Susana Elvira y otro c/ Calonge Justo s/ Fijación de plazo y escrituración
MAG. VOTANTES: MAGGI - VALLILENGUA

[Mordisco]

Si el titular vendedor opone la excepcion de prescripcion (obligacion de escriturar prescribe a los 10 años) Ud. puede alegar que la prescripcion se ha interrumpido conforme el articulo 3989 el codigo civil expresa que el reconocimiento tácito de la obligación de escriturar, INTERRUMPE LA PRESCRIPCION

Art.3989.- La prescripción es interrumpida por el reconocimiento, expreso o tácito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribía.

PRESCRIPCION - INTERRUPCION.

La posesión continuada durante un largo tiempo sin contradicción por parte de la compradora es suficientemente idónea para mantener interrumpida la prescripción de la acción de escrituración, por importar un reconocimiento en los términos del artº 3989 del Código Civil.

CCI Art. 3989

CC0101 MP 70827 RSD-229-89 S 20-6-89, Juez DE CARLI (SD)
Zubillaga, H. R. y otro c/ Rodriguez, Solana E. s/ Acción negatoria - Acción de nulidad - Escrituración
OBS. DEL FALLO: Confirmado por SCBA. en Ac. 43971 del 17/03/92.
MAG. VOTANTES: De Carli - Libonati - Spinelli

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PRESCRIPCION - INTERRUPCION.

La posesión permanente del bien prometido en venta, tolerada por el vendedor, constituye un factor interruptivo de la prescripción en los términos del art. 3989 del Código Civil.

CCI Art. 3989

SCBA, Ac 43971 S 17-3-92, Juez LABORDE (SD)
Zubillaga, Héctor Raúl y ots. c/ Rodríguez Solanas, Eduardo y ots. s/ Acción negatoria, acción de nulidad, escrituración
AyS 1992 I, 363
MAG. VOTANTES: Laborde - Negri - San Martín - Mercader - Rodríguez Villar

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PRESCRIPCION - INTERRUPCION.

La interrupción de la prescripción opera mediante la posesión de la cosa vendida por el comprador, consentida por el vendedor (en cuanto importa un reconocimiento tácito de éste de su obligación, art.3989 Código Civil) en tanto la traslación de la cosa se vincula estrechamente con la prestación accesoria pendiente y reclamada la escrituración. Mas ningún efecto interruptivo tiene cuando es el saldo de precio adeudado, lo que constituye el objeto concreto de la pretensión aludida.

CCI Art. 3989

CC0100 SN 920631 RSD-44-93 S 23-3-93, Juez MAGGI (SD)
Genovese Salvador Ludovico y otros c/ Graf Mario Leandro y otros s/ Cumplimiento de contrato
MAG. VOTANTES: MAGGI - VALLILENGUA

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PRESCRIPCION - INTERRUPCION.

El consentimiento de la posesión de la cosa de los compradores por parte de los vendedores importa un reconocimiento tácito del curso interruptivo de la prescripción (art. 3989 del C.C.). La posesión permanente del bien prometido en venta, tolerada por el vendedor, constituye un factor interruptivo de la prescripción.

CCI Art. 3989

CC0002 SI 88091 RSD-49-2 S 14-3-2, Juez BIALADE (SD)
Echegaray, Pedro c/ Cruz, Daniel Horacio s/ Escrituración
MAG. VOTANTES: Bialade-Malamud

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PD: Por ultimo lo invito a leer los siguientes link

viewtopic.php?f=2&t=1799&hilit=3989
viewtopic.php?f=2&t=21572&hilit=3989
viewtopic.php?f=2&t=13041&hilit=3989

[sog]

Muchas gracias por tu completa explicación y por la jurisprudencia enviada.

[sog]

Retomo este tema porque al ver minuciosamente la documentación para efectuar la demanda por escrituración, me encuentro con las siguientes anomalias:
1) el boleto inicial carece de fecha (quedaron los blancos) y tiene una cláusula que dice: "Queda prohibida la cesión por el COMPRADOR de su calidad de parte en el presente contrato" y siendo de Pcia de Bs As, no tienen pago el sellado
2) Las dos cesiones que se efectuaron a posteriori no solo se efectuaron en instrumento privado, sino que las firmas no estan certificadas por escribano.

Me aconsejan igual la escrituración o voy por usucapión (tengo comprobantes de pago de impuestos)