Rescision anticipada contrato de locacion.

[kona]

Estimados colegas, estoy comenzando en esta profesion y mi consulta es la siguiente: Mi cliente es dueña de un inmueble, y celebro en el año 2007 un contrato de locacion que tenia como fecha de vencimiento Noviembre de 2009. El mes pasado, se entera por comentarios del portero de edificio que su inquilino planeaba mudarse por la noche, sin previo aviso, adeudando tres meses de alquiler, mas el pago de los servicios a su cargo. Mi clienta se presenta el dia que le habian informado que se iria del inmueble el locatario, porque le habian comentado que si el se iba sin entregarle las llaves ella no podria entrar hasta que cumpliese con las diligencias judiciales correspondientes, y este le hace entrega del juego de llaves que poseia y le firma un papel donde dice que su intencion es rescindir el contrato y que hace entrega de las llaves a la propietaria. En ese papel, (hicieron solo una copia y se lo quedo mi cliente) nada menciona respecto a los alquileres y servicios adeudados asi como tampoco se menciona que la propietaria presta conformidad con el estado en que se devuelve el inmueble. Asimismo, cuando mi cliente entro en el inmueble, este se encontraba totalmente deteriorado, con la pintura saltada, artefactos del baño rotos, etc.
Mi pregunta es como debo proceder, y si utilizar o no ese papel firmado por el inquilino. Intimo por CD el pago de los alquileres y servicios adeudados, mas los daños y perjuicios por los deterioros en el inmueble y la indemnizacion por rescision anticipada? O no menciono este papel y comienzo las diligencias judiciales como en un abandono sin entrega de llaves al propietario? En el caso de intimar, puedo hacerlo al domicilio constituido en el contrato (que es el bien locado) o debo hacerlo al real por entender que el contrato se extiguio?
Les agradezco a los que puedan ayudarme!
Saludos.

[Advocatus]

¿El locatario tenia garante por la locaciòn?. En caso afirmativo arremete contra él.

[Catalina73]

Si en el contrato de locación figura un garante de pago, intimalo al garante por cd, por todo, lo adeudado y por los deterioros en el inmueble. En ese resición que se dejo constancia...? unicamente de que le entregaba las llaves al propietario y su desicion de rescindir?. Acordate que si en el contrato de alquiler figura la clausula para rescindir unilateralmente, si no cumplio hasta una año de contrato le debe 1 mes y medio; si paso el año de alquiler solo le debe 1 mes, es un resarcimiento que da la ley. Espero haberte ayudado. Saludos.

[Advocatus]

Concuerdo con Catalina respecto al garante y las distintas posibilidades.

[Oscar Santiago]

Con el asunto de la entrega del inmueble sin que ta haya dado posibilidad de inspeccionarlo, urgente iniciar diligencias preliminares para que judicialmente determinen el estado del inmueble. El tema es que muchas veces demoran estas medidas. Yo lo que hago, hacer constatación del estado del inmueble con escribano, previa notificación al inquilino y garante de que se hará dicha constatación por escribano en tal día y horario, para que ellos si quieren esten presentes, lo hagan. Le da mayor validez el acta de constatación. Sí no van, mejor, pero les diste oportunidad para que esten presentes.
Espero te sirva de algo.

[olimpia]

Hola gente:

Que harían Uds., en los primeros días de diciembre/08, conforme a contrato, se le notifico a los locatorios, que se aumentaría el alquiler a partir del 1° de enero/09, durante ese mes de diciembre hubo silencio.
En enero/09, pagan el alquiler como el mes anterior (diciembre/08), es decir que, sin el aumento, ni se mosquean, ante la insistencia del locador, le contestan que ese aumento no pueden pagar que pagarían un poco más pero nuevamente en febrero/09 pagarón el monto del año 2008.Pregunta: que harían Uds??????????

OLi

[Advocatus]

Habría que ver si las clausulas incorporadas al contrato de locación son opinibles a la legislación vigente que impide el reajuste o indexación

[antar]

Acordate que la indexacion esta prohibida, fijate si en el contrato esta puesta la clausula con un monto fijo que es el mayor y bonificado para lo s primeros meses o el primer año o el timepo que diga el contrato , ahi si podria exigirle el pago del aumento.

[kona]

Hola a todos y gracias por sus respuestas, me fueron de mucha ayuda... Retomo el tema porque mi cliente estaba desaparecido y ahora volvio. Redacte una cd para enviar al garante y al locatario y queria que me dijeran que les parece... Otra pregunta, en caso de no llegar a un acuerdo, cual es el juicio que debo promover? Cobro de Pesos? Incumplimiento de contrato? Gracias a todos.
Saludos!



ME DIRIJO A UD. COMO PARTE LOCADORA DEL CONTRATO DE LOCACION DE FECHA 31/10/2007, SOBRE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA CALLE ………………………….LO INTIMO EN SU CARÁCTER DE LOCATARIO HABIENDO HECHO ABANDONO DEL INMUEBLE MANIFESTANDO SU INTENCION DE RESCINDIR ANTICIPADAMENTE EL MISMO Y FORMALMENTE EN LOS TERMINOS DEL ART. 5 DE LA LEY 23.091 (LOCACIONES URBANAS) AL PAGO DE:
1) ALQUILERES PUROS ADEUDADOS correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2008 ($ 5.520) mas los intereses devengados hasta el dia del efectivo pago, a la tasa del 0,5 % diario (clausula QUINTA del contrato).
2) AGUAS ARGENTINAS ($ 31,75) mas intereses desde la fecha de cada vencimiento.
3) EDESUR ($ 93,60)
4) METROGAS ($ 61,27)
5) TELEFONICA ( 458,12)
6) CUOTAS DE ABL DEVENGADAS Y NO ABONADAS ($ 542,85)
7) EXPENSAS COMUNES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL según liquidación del Consejo de
Administracion correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008. ( $ 1080)
INDEMNIZACION POR RESCISION UNILATERAL: $ 1.750.

No hay reserva alguna a vuestro favor en el contrato, sobre derecho a rescindir unilateralmente el contrato, fuera de los art. 8 y 29 bis, de la ley 23.091 que imponen deber de notificar la resolución con un preaviso de sesenta (60) días y estar “al dia” con sus obligaciones como locatario.
Al no contar Uds. Con nuestra conformidad como locadores, continuaran obligados hasta la finalización del contrato, aunque se hayan retirado del inmueble, como lo imponen supletoriamente al contrato de locación, los arts. 1556 y concordantes del Codigo Civil, sin necesidad de alguna estipulación especial.
Todo lo cual hace un total de pesos ($.....), mas los daños ocasionados en la propiedad, los intereses y los gastos que esta demandando su cobro. POR ESTA INTIMACION le concedo un plazo perentorio de diez (10) días corridos, para cancelar el monto adeudado. En caso de no cancelar la deuda incoare las acciones judiciales que me amparan por “Cobro Ejecutivo de Alquileres” e “Incumplimiento de Contrato” contra usted y el fiador, ambos como deudores solidarios.
En caso de negativa o silencio, incoare en su contra acción judicial por el cobro de las sumas adeudadas.
QUEDA UD. FORMALMENTE NOTIFICADO.

[olimpia]

Hola gente:
Desde ya muchas gracias por su ayuda Advocatus y Antar, pero la tardanza en responder, es que mi compu anda como yo, .

En respuesta a sus interrogantes, la clausula del contrato de locación, es la siguiente: "En razón que la actual legislación no permite actualizar el valor del canon loctivo, cada 180n días corridos a partir de hoy las partes se reunirán para negociar el monto del mismo, adecuándolo a los valores promedio de la plaza inmobiliaria de dicha época , buscando siempre mantener un sano equilibrio, evitando inequidad en las prestaciones y uilizando siempre los principios de la buena fé y sana crítica"

Entonces, que harían Uds.????????????????????

Oli

["doctoraZA"]

Con el asunto de la entrega del inmueble sin que ta haya dado posibilidad de inspeccionarlo, urgente iniciar diligencias preliminares para que judicialmente determinen el estado del inmueble. El tema es que muchas veces demoran estas medidas. Yo lo que hago, hacer constatación del estado del inmueble con escribano, previa notificación al inquilino y garante de que se hará dicha constatación por escribano en tal día y horario, para que ellos si quieren esten presentes, lo hagan. Le da mayor validez el acta de constatación. Sí no van, mejor, pero les diste oportunidad para que esten presentes.
Espero te sirva de algo.

hola perdoname estoy JUSTO CON ESTE LIO INICIE COBRO DE ALQUILERES CONTRA DEUDOR Y SU GARANTE PERO RESOPECTO LAS LLAVES NO SE COMO RECUPERARLAS YA INTIME Y NADA UN JUICIO DESALOJO ME PARECE INVIABLE PORQ HICIERON ABANDONO DEL INMUEBLE QUE SUGERIS? ESO D ELA DILIGENCIA PRELIMINAR LO PDO METER EN EL EJECUTIVO ES EN PCIA BS AS GRACIAS POR LA AYUDA.-