locación-cobro alquileres

[gi2008]

hola gente como estan? Necesitaria saber si puedo iniciar un ejecutivo de cobro de alquileres del mes de marzo de este año de un local comercial cuyo contrato vencio el 31 de marzo y la locataria no abonó ese mes ni se fue del lugar aún. Asimismo me llamó y me dijo hace una semana que sacó las cosas del lugar -hecho que mande a corroborar y asi fue- pero no entregó llaves aún y todavía le falta sacar dos aires acondicionados y una maquina de peluquería del lugar y no puedo contactarla no atiende ningun telefono. HAce casi dos meses viene dando excusas a pesar de la intimaciones por cd realizadas que va a abonar marzo y abril y desalojar pero no lo hace. Además convino con el locador (mi cliente) verbalmente un monto por el alquiler de abril ya que no estaba estipulado en el cto que habia vencido, tema que tampoco obviamente abonó. Puedo iniciar por el cobro de marzo preparando via ejecutiva cobro de alquileres, y también respecto de abril -a pesar de no estar en el contrato porque vencio el 31/03- o directamente pido cobro de marzo y por abril pidio daños. El tema es que no se como funciona un daño donde debo ofrecer prueba -de lo que mi cliente hubiese ganado si otra persona lo alquilaba- dentro de un juicio ejecutivo? Se puede? Alguien tiene un modelo de este tipo? Gracias

[abogada26]

Lee esta jurisprudencia
"La obligación de pagar el alquiler se debe cumplir no sólo hasta el vencimiento del contrato sino hasta la desocupación de la cosa (arts. 1611 y 1622 del Cód. Civil). A partir del momento en que el locador exige la devolución de la cosa, no rige el alquiler anterior y ningún otro, porque para fijar el precio de la locación se requiere el acuerdo de ambas partes y precisamente por la falta de ese acuerdo, las sumas que puedan adeudarse por la ocupación indebida no han de peticionarse a título de alquileres, sino de indemnización de pérdidas o intereses. Los daños y perjuicios derivados de la retención indebida de un inmueble se satisfacen desde el momento en que el locatario fue notificado de la demanda por medio de la cual se le reclama la restitución, atento al efecto declarativo de la sentencia que proyecta sus efectos al momento de la traba de la litis. Los daños y perjuicios derivados de la demora en la restitución de un inmueble por el inquilino no representan necesariamente un determinado porcentaje de renta sobre el valor asignado a la unidad locada, sino la fijación de la suma que el locador pudo lógicamente obtener de un tercero de haber tenido la libre disposición del inmueble. Para que la indemnización por retención indebida del inmueble sea integral ha de atenderse al valor locativo actual y aplicar su monto a la totalidad del tiempo en que, sin derecho, el locatario eludió su obligación de restituir. Pero de ese total deberá descontarse la suma percibida por el locador por cobro de alquileres correspondientes al mismo período. Los pagos recibidos por el locador a partir del requerimiento de restitución de la cosa dada en locación, tienen una imputación provisoria, y así serán alquileres si no progresa el desalojo, o en caso contrario, serán pagos parciales o totales de la acción de daños por retención indebida; pero su percepción no puede en modo alguno privar al locador de reclamar los daños y perjuicios".
Va un modelo de preparacion de via:

COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES - PREPARACION DE VIA.



Señor Juez:.... , abogado, constituyendo domicilio en.... , a V.S. digo:



I. En nombre y representación de .... , con domicilio real en.... , según poder general para asuntos judiciales vigente a la fecha que me ha conferido, cuya copia acompaño, promuevo demanda de cobro ejecutivo de alquileres contra.... , domiciliado en.... de esta ciudad, por lo que a mi mandante se lo tendrá por actor en este juicio. En esta demanda reclamo la suma de.... pesos, intereses. costas y demás accesorios, y tasas e impuestos que gravan a la unidad tocada y expensas (conf.art. 4 contrato de locación). Ellos corresponden a alquileres de los meses de mayo, junio, julio, agosto, setiembre, octubre, noviembre y diciembre de.... del inmueble que con destino a vivienda ocupa el demandado, quien reviste el carácter de inquilino, siendo mi mandante locador de la unidad mencionada en.... de esta ciudad, según surge del contrato de locación cuya fotocopia agrego y cuyo original está adjuntado al juicio de desalojo por falta de pago que en la fecha también inicio ante V.S.



II. Que a los efectos de la preparación de la vía ejecutiva, art. 523, inc. 2º, CPCCN, solicito se notifique al locatario para que manifieste si es locatario del inmueble referido y caso afirmativo, exhiba el último recibo de alquiler bajo apercibimiento de ley (art. 525 inc. 2º "in fine" CPCCN).



III. PETITORIO: 1. Se me tenga por parte a mérito del mandato que dejo justificado, por presentado y domiciliado; 2. Se tenga presente todo lo expuesto; 3. Se curse la notificación requerida; 4. En su hora se certifique sobre el contrato agregado al juicio de desalojo por falta de pago mencionado; 5. En su oportunidad se abra la vía ejecutiva y a su debido tiempo se dicte sentencia con las siguientes condenas: a) Pago del capital reclamado y mensualidades que se venzan sucesivamente durante el juicio; b) Se ordene el pago del interés punitorio contractual, conforme a la cláusula 4º del contrato de locación; c) Se ordene el pago de los intereses, costos y costas judiciales; d) Si hubiere malicia se condene a la multa contemplada en ese dispositivo legal (art. 45 CPCCN); e) Conforme a lo establecido en la cláusula 2º del contrato de locación, los alquileres se «escalonarán» con un incremento cada.... meses del.... (...) por cien, por lo que se deja establecido que la condena deberá incluir los acrecidos correspondientes a que me refiero por todos los lapsos que transcurran. También los intereses, deudas por impuestos y tasas a cargo del locatario conforme a la cláusula 4º del contrato y que adeude desde mayo de.... a la fecha; las costas deberán oportunamente quedar relacionadas y modificadas conforme a los premencionados acrecimientos; f) Se tenga presente que se reserva acción por daños y perjuicios, etc. Proveer de conformidad, SERA JUSTICIA.

Adaptalo a tu caso.
Suerte!

[gi2008]

gracias por la amplia respeusta! Se que no puedo cobrarlo como alquiler a abril por lo que vos me pusiste, hasta ahi esty de acuerdo, pero lo que me inquieta es que tengo una clúsula en el cto que dice que en caso de no restitucion se pagar ademas del alquiler 40 pesos por cada dia hasta la entrega y que dicha multa podra cobrarse por vía ejecutiva. o sea pido marzo impago mas la multa, no abril, e igualmente me reservo el derecho de accionar por daños. Que te parece?

[CeciliaCandela]

gracias por la amplia respeusta! Se que no puedo cobrarlo como alquiler a abril por lo que vos me pusiste, hasta ahi esty de acuerdo, pero lo que me inquieta es que tengo una clúsula en el cto que dice que en caso de no restitucion se pagar ademas del alquiler 40 pesos por cada dia hasta la entrega y que dicha multa podra cobrarse por vía ejecutiva. o sea pido marzo impago mas la multa, no abril, e igualmente me reservo el derecho de accionar por daños. Que te parece?

Corresponde aplicar la multa al mes de abril, porque efectivamente no "desocupo" el lugar...inclusive reserva la facultad de ampliar el monto de la demanda hasta tanto obtengas el desahucio del inmueble...a toooodo ese tiempo tambien le aplicas la multa diaria de los $40. Suerte!

[gi2008]

gracias! te cuentro ayer hizo entrega de las llaves pero no pagó absoluamente nada y no creo piense hacerlo asiq ue iniciaré la demanda tal cual me dijiste con la multa por cobro de alquileres. gracias otra vez!

[roflech]

hola gi2008, se que este post, es viejo, pero revisando un poco, lo encontre y queria preguntarte como encaraste el cobro de alquileres una vez que ya te entrego la llave? tengo un caso asi, y si tuvieras un modelo te lo agradeceria muchisimo por que casi todos los que encontre piden el desalojo simultaneamente y no es el caso en cuestion. Saludos...

[libertador]

Estimados, perdón por mi pregunta: Tengo que efectuar un reclamo para un cliente por cobro de alquileres impagos. No hay fiadores ni garantía propietaria que ejecutar. La pregunta es: con los modelos de demandas que ustedes transcriben qué estaría embargando puntualmente en mi caso, qué se remataría?? O debo concretamente, en vez de utilizar esos modelos, usar uno de cobro de pesos genérico. Les vuelvo a pedir disculpas a los más experimentados por mi pregunta.

[sole10]

Estimados, perdón por mi pregunta: Tengo que efectuar un reclamo para un cliente por cobro de alquileres impagos. No hay fiadores ni garantía propietaria que ejecutar. La pregunta es: con los modelos de demandas que ustedes transcriben qué estaría embargando puntualmente en mi caso, qué se remataría?? O debo concretamente, en vez de utilizar esos modelos, usar uno de cobro de pesos genérico. Les vuelvo a pedir disculpas a los más experimentados por mi pregunta.

Tenes que iniciar la demanda ejecutiva por cobro de alquileres,independientemente de que en el contrato existan o no garantes,la acción no cambia por ésta circunstancia.
Si no existen bienes a embargar,podés pedir otra medida cautelar (Inhibición General de Bienes).
Despues,adaptá los modelos que hay en el Foro,de acuerdo a las circunstancias del caso.
Saludos !

[libertador]

Igualmente, yo veo en todos los modelos de demandas que andan circulando por internet que se solicita embargo, citación de remate e intimación de pago y nunca se aclara sobre que bienes del demandado se solicita el embargo y posterior remate. Entonces me sugieren que pida la inhibición general de bienes? o dejo lo del embargo?

[sole10]

Igualmente, yo veo en todos los modelos de demandas que andan circulando por internet que se solicita embargo, citación de remate e intimación de pago y nunca se aclara sobre que bienes del demandado se solicita el embargo y posterior remate. Entonces me sugieren que pida la inhibición general de bienes? o dejo lo del embargo?

El mandamiento de intimación de pago,embargo y citación de remate,sí o sí va a salir ordenado,pues es un trámite propio de los juicios ejecutivos.
Podes intentar un embargo domiciliario pero,rara vez,los bienes que allí se encuentren,alcancen para cubrir los costos que se demandan.
Entonces,si fracasado el embargo domiciliario o no alcanza a cubrir el monto reclamado,pedis otra medida cautelar (inhibición general de bienes,por ejemplo).

ARTICULO 532°CPCC: Inhibición general. Si no se conocieren bienes del deudor, o si los embargados resultaren presuntivamente insuficientes para cubrir el crédito del ejecutante, podrá solicitarse contra el ejecutado, inhibición general de vender o gravar sus bienes. La medida quedará sin efecto si el deudor presentare bienes a embargo o diere caución bastante.



ARTICULO 540°CPCC: Intimación de pago. Oposición de excepciones. La intimación de pago importará la citación para oponer excepciones, debiendo dejarse al ejecutado copia de la diligencia, del escrito de iniciación y de los documentos acompañados.
Las excepciones se propondrán, dentro de 5 días, en un solo escrito, conjuntamente con el ofrecimiento de prueba.
Deberán cumplirse, en lo pertinente, los requisitos establecidos en los artículos 330° y 354°, determinándose con exactitud cuáles son las excepciones que se oponen.
La intimación de pago importará, asimismo, el requerimiento para que el deudor dentro del plazo establecido en el párrafo segundo de este artículo, constituya domicilio, bajo apercibimiento de tenerlo por constituido en los estrados del juzgado en los términos del artículo 41°.
No habiéndose opuesto excepciones dentro del plazo, el juez, sin otra sustanciación, pronunciará sentencia de remate.



ARTICULO 541°CPCC: Trámites irrenunciables. Son irrenunciables la intimación de pago, la citación para oponer excepciones y la sentencia.

Saludos !

[gi2008]

hola a todos! tengo que iniciar cobro ejecutivo por tres meses adeudados de alquileres de un cto alquielr comercial, , por este motivo puedo desalojarlo tambien?, que me conviene hacer? el cobro ejecutivo por un lado y luego desalojo o todo en la misma demanda como consecuencia del incumplimeinto?? puedo ir contra el fiador tambien? o sea lo demandarlo y pido embargo sobre el bien dado en garantía??

la tasa de justcia es el 2.2% sobre que monto para iniciar demadna en provincia??

gracias!!

[dochele]

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[agumcat]

Hola colegas, tengo un caso similar de alquiler de un local comercial. Contrato con firmas certificadas por escribano público y sellado en Rentas provinciales. El inquilino debe 3 meses, más impuestos, servicios, multas y gastos. Ya desalojó el local y entregó las llaves, pero no abonó lo adeudado. Tanto el inquilino como el garante no dan señales de vida. Mandé varias CD que también tengo interés en cobrar, al domicilio denunciado en el contrato, que es el mismo que figura en DNI y recibos de sueldo, pero me son devueltas, porque se dejó aviso de visita y no las retiraron del correo. En el padrón electoral no hubo cambio de domicilio. No atienden el teléfono, y tampoco reciben las cd en el lugar de trabajo.
Con esa negativa a recibir las cd puedo tenerlos por intimados para poder proceder a la acción de cobro de alquileres??
Es necesario que realice la intimación al pago? o puedo proceder directamente por mora automática?
Mi cliente me está volviendo loca. Yo lo demoro porque tenía estas dudas.
Espero que laguien pueda ayudrame. Gracias!!