CESION DE DERECHOS ES VIABLE EL DESALOJO???

[SVUM]

HOLA A TODOS!! RESULTA TENGO UN CLIENTE Q ES POSEEDOR DE UN INMUEBLE DESDE HACE APROX 15 AÑOS. LO ADQUIRIO MEDIANTE CESION DE BOLETA DE COMPRAVENTA CON LA MUJER Q EN ESE MOMENTO ESTABA CON EL, O SEA CADA UNO POSEE EL 50%. LUEGO MI CLIENTE SE SEPARA DE ESTA MUJER Y QUEDA EN ESA CASA. SE PONE DE NOVIO CON UNA "CHICA" 30 AÑOS MAS JOVEN QUE LE HACE FIRMAR (OBVIAMENTE LO ENGAÑA) UNA CESION DE LOS DERECHOS POSESORIOS Q EL TENIA SOBRE ESA CASA DEL 50% Q EL TENIA, DICIENDO INCLUSO Q LE HACE ENTREGA DE LA POSESION Y DEMAS PERO ESTA NOVIA NUNCA VIVIO CON ESTE HOMBRE NI VIVE ACTUALMENTE. AHORA LO PRESIONA CON Q LO VA A DESALOJAR O INICAR LA POSESION. ES TAN FACIL HACERLO??? Q ME ACONSEJAN?? LA OTRA SRA. Q TIENE EL 50% ESTARIA EN LA MISMA SITUACION Q ESTA CHICA ENTONCES. ESPERO OPINIONES!!!
MUCHAS GRACIAS
CARIÑOS
SABRI

[Mar07]

Holaaa! a tu caso creo que podríamos analizarlo de dos maneras. Primero: Hay alguna posibilidad de anular la cesión? lesión, simulación...u otra.- Ten en cuenta que el no ha perdio la posesión efectiva de la cosa...tal vez este hecho pueda ayudar.- Segundo: Cuándo se firmó la cesión de la posesión?. Saludos .Mar.-

[SVUM]

MUCHAS GRACIAS POR RESPONDER. TE CUENTO QUE PRIMERO: NO CREO Q HAYA POSIBILIDAD DE ANULAR ESTA CESIÓN Y SEGUNDO: FUE HECHA A PRINCIPIOS DE ESTE AÑO.
ESPERO TENGAS ALGUNA SUGERENCIA.
MUCHAS GRACIAS
CARIÑOS
SABRI

[Mar07]

Hola! bien, dices que anular la cesión no se puede, lo que no entiendo es la forma en que se la hizo. Dices que le cedió la posesión del 50% de la posesión del inmueble? eso no se puede hacer, no se puede poseer un porcentaje de un inmueble. Tu cliente adquiere la propiedad a través de un boleto de compraventa, lo extraño es que no le haya cedido los derechos que sobre ese contrato tenía (al menos así la srita se aseguraba el 50%). Podrías aclarar esto?.- Saludos. Mar.-

[CARLOSPATRICIO]

Hola! bien, dices que anular la cesión no se puede, lo que no entiendo es la forma en que se la hizo. Dices que le cedió la posesión del 50% de la posesión del inmueble? eso no se puede hacer, no se puede poseer un porcentaje de un inmueble. Tu cliente adquiere la propiedad a través de un boleto de compraventa, lo extraño es que no le haya cedido los derechos que sobre ese contrato tenía (al menos así la srita se aseguraba el 50%). Podrías aclarar esto?.- Saludos. Mar.-

Perdon pero entre los modos de adquirir el condominio esta la usucapion si media cooposesion, la cesion seria de la parte que le corresponde en la posesion.-

[Mar07]

En http://www.jussantiago.gov.ar/fallosSTJ/marzo/23548.htm encontré un fallito bastante interesante, transcribo unos párrafos:
IX) Que si bien es cierto, nuestro Código Civil expresa en su art. 2401, que dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir sobre la misma cosa, también es cierto que el art. 2409 establece que dos o mas personas pueden tomar en común la posesión de una cosa indivisible y cada una de ellas adquiere la posesión de toda la cosa. Que una lectura apriorística de estos preceptos daría la impresión de que existiría contradicción entre los mismos, pero ello no es así, puesto que el art. 2401 se refiere a la imposibilidad de la existencia de dos posesiones sobre la misma cosa, mientras que el 2409 establece la legal existencia de una comunidad de posesión –la coposesión-, es decir una única posesión en cabeza de dos o mas sujetos que es lo que acontece en autos y ha sido fijado por los tribunales de grado en forma correcta conforme lo expresado en el considerando que antecede. Aquí cabe destacar que si bien el art. 2409 se refiere a coposesión de cosas indivisibles, esta institución se aplica también en materia de cosas divisibles (conf. Salvat, "Tratado de Derecho Civil Arg., Derechos Reales", T. 1, pag. 176, Ed. 1961). Que así como varios sujetos pueden ser copropietarios de una misma y única cosa, -constituyendo una copropiedad en los términos del art. 2673 y ss.- la ley sustantiva contempla la posibilidad que dos o mas personas puedan poseer una misma y sola cosa por sus cuotas partes pro-indiviso constituyendo un posesión común (cfr Calegari de Grosso – Usucapión pag. 177, Ed. Rubinzal Culzoni). Que cuando existe coposesión y el objeto sobre el que recae –como acontece en la presente causa- está indiviso porque todavía no ha acontecido la determinación material de las partes ideales que corresponden a cada uno de los coposeedores, resulta imposible que cada uno de ellos pueda ejercer la posesión sobre una parte determinada del bien, por ser abstracta e ideal, por ello en la coposesión tal como lo establece el 2408 y el 2409 del C.C., cada uno de los poseedores ejerce el hecho posesorio sobre la totalidad de la cosa, ya que la cuota parte que le corresponde, -por el mismo estado de indivisión- es como se dijo abstracta o imaginaria, por ello el codificador, resolvió con sabiduría que en situaciones como la presente la posesión de cada uno de los comuneros se proyecta sobre la totalidad de la cosa. Ahora, tal como lo ha expresado la doctrina en forma casi unánime (desde Machado en "Código Civil Argentino Comentado" – Tomo VI – Pág. 307 – Ed. Felix Lajouane – Año 1900; pasando por Salvat, Lafaille, Spota, etc., hasta nuestros días con autores como Bueres, Highton de Nolasco y otros en "Código Civil Comentado" – Derechos Reales- Tomo V – Pag. 166 – Ed. Hammurabi) que la interpretación conjunta de los arts. 2401, 2405, 2407, 2408 y 2409 lleva a distinguir por un lado la relación entre los coposeedores y los terceros, en donde rige el art. 2409 en plenitud y cada coposeedor se considera poseedor del todo y por ello cualquier coposeedor puede iniciar las acciones posesorias contra terceros, incluso la usucapión, sin el concurso de los otros coposeedores, equiparando al régimen de la copropiedad que establece el art. 2489; mientras que por el otro, en la relación de los coposeedores entre sí rige el principio de los arts. 2407 y 2410, en el que a cada coposeedor la ley considera poseedor de una cuota parte, es decir pro-indiviso respecto a los demás condóminos, por el estado de indivisión de la cosa. Por lo tanto se considera que la posesión se extiende a la totalidad de la cosa pero no pudiendo afectar el derecho de los otros coposeedores, puesto que –tal como lo señala Troplong- los coposeedores no poseen "separadamente" –ya que ello contrariaría al art. 2401-, sino sobre toda la cosa y en común y al ser de éste modo la acción del coposeedor aprovecha a los restantes frente a los terceros, porque en ese caso quien ejerce la acción adopta una representación tácita de la posesión de sus consortes actuando como si fuesen un único sujeto. Es decir, mientras perdure el estado de coposesión –salvo el caso de interversión- los coposeedores no pueden afectarse entre sí los derechos posesorios, mientras que nada impide que cualquiera de ellos pueda iniciar la acción de usucapión contra el titular registral que oficia como tercero. En dicho sentido, se ha expresado con criterio que comparto, que el art. 2408 del C.C. alude a la extensión de la posesión para aplicarla a la prescripción. Cuando el dueño de la cuota parte de la cosa indivisa tiene la cosa común en su poder, la posee en su totalidad y la prescripción cumplida por él aprovecha a todos los condóminos, (E.D. 110-1995, pag. 620) como consecuencia del estado de indivisión y la naturaleza común que implica el estado de coposesión. Que conforme al orden de ideas expresado, corresponde acoger parcialmente al agravio expuesto en el sentido de que no puede declararse que el actor haya adquirido la propiedad sobre el 50% de la parte indivisa que le corresponde en su calidad de coposeedor del inmueble, porque de ese modo se esta afirmando que el objeto de la posesión es una parte ideal, en contradicción a lo expresamente establecido en los artículos 2408 y 2409 del C.C., razón por la cual debe revocarse el fallo venido en casación en el sentido indicado, declarándose que Fernando Benjamin Durán ha adquirido por prescripción el inmueble objeto de la litis, debiendo hacerse extensiva dicha declaración al Sr. Pedro Julio Durán, en su carácter de coposeedor, ya que de otro modo se estaría reconociendo la exclusividad posesoria del primero, lo que no aconteció conforme las consideraciones efectuadas precedentemente, y se afectaría de un modo irreparable los derechos del coposeedor, además de contrariar el instituto de la coposesión conforme los fundamentos desarrollados ut- supra, todo ello, claro esta sin perjuicio de los derechos y deberes resultantes que nacen de la calidad de comuneros. Que el art. 24 de la ley 14.159, exige la presentación de plano de mensura, a los efectos de la determinación por parte del juez del inmueble cuyo dominio pretende adquirirse, en el caso de coposesión como el presente, estando presentado el mismo el mismo a fs. 10, si bien a nombre de Fernando Durán, nada impide lo aquí resuelto, conforme la comunidad posesoria declarada por sentencia, por lo que debe tenerse por cumplida con dicha carga, sin perjuicio, -reitero- de los derechos y créditos que resultaren a favor del comunero que cargó con sus gastos conforme las reglas del condominio. Asimismo, no estando determinado el valor de la cuota ideal de cada comunero, corresponde aplicar la presunción del art. 2708 del C.C.

SVUM: aclaranos el tema de lo que cedió. Porque, y dependiendo de las circunstancias del caso, no pueda desalojarlo.- Mar.

[SVUM]

GRACIAS A TODOS Y PERDON POR NO HABERME EXPRESADO DEL TODO BIEN. EL SR. ADQUIRIO POR CESION DE BOLETO DE COMPRA VENTA EL INMUEBLE " A MEDIAS CON SU ANTERIOR CONCUBINA" Y AHORA LE CEDIO LOS DERECHOS POSESORIOS Q TENIA SOBRE ESE INMUEBLE A ESTA NUEVA NOVIA Y ADEMAS DE TODO DICE Q ESTA CHICA ESTA EN POSESION EFECTIVA (COSA Q NO ES CIERTO) PQ LA ESTAN DESALOJANDO DE OTRO INMUBLE Y COMO PUEDE POSEER A LA VEZ DOS VIVIENDAS NO??? ESPERO HABER SIDO CLARA Y NUEVAMENTE GRACAS POR LA AYUDA.
CARIÑOS SABRI

[Mar07]

Hola SVUM! si lees el fallo completo, en su primera parte trata el tema de la posesión. Lamentablemente el manifiesta en el escrito de cesión que hizo entrega de la posesión, por lo que no puede argumentar que ella no tomó posesión efectiva, si en cambio podría hacerlo un tercero.
Lo de poseer distintos inmuebles, ella perfectamente puede hacerlo.-
Ahora, te preguntaba respecto de los términos de la Cesión, porque no es lo mismo ceder los derechos del boleto de compraventa (en ese caso sería el 50%), que ceder los derechos de posesión que tiene sobre el inmueble. En tu primera exposición dices que solo cedió la mitad de la posesión, entonces, llego a la conclusión que él se quedó con la otra mitad (dijiste que durante quince años había poseído todo el inmueble en exclusividad), por lo que mal podría excluírlo, tiene tanto derecho de poseer como ella.- Saludos. Mar.-

[SVUM]

MUCHAS GRACIAS POR TU RESPUESTA Y POR TOMARTE EL TIEMPO P LEER MI CASO. YO EXPLIQUE RESPECTO DE LA POSESION Q EN SU MOMENTO CUANDO ESTE SR. ADQUIERE LOS DERECHOS POSESORIOS POR ESTE BOLETO LO HACE JUNTO CON LA CONCUBINA Q TENIA EN ESE MOMENTO POR LO Q AHORA AL CEDERLE EL 50% A SU NUEVA NOVIA EL SE QUEDA SIN NADA PORQUE EL OTRO 50 % LO TIENE SU ANTERIOR ESPOSA POR ESO LA ESCRIBANA SOLO LE HACE LA CESION DEL 50% PQ ERA LO UNICO Q ÉL PODIA CEDER.
MUCHISIMAS GRACIAS POR TUS MOLESTIAS
CARIÑOS
SABRI

[Mar07]

Hola!, si, ellos adquieren la posesión a través de la cesión de los derechos que surgen de un boleto de compraventa, pero, la ex-esposa o ex concubina, no me quedó claro que es, se retiró. Y, si bien los coposeedores no pueden afectarse entre si los derechos posesorios la excepción sería si existió interversión....cabría alguna posibilidad de ello?. Hace cuánto se retiró la ex?- Mar.-

[jesan]

Hola, agradecería si alguien me puede ayudar. Tengo un tema totalmente complicado. En enero del 2011 compre un inmueble mediante una inmobiliaria, con cesión de derechos. Resulta que la primer dueña de la casa cedió los derechos a los primeros compradores en forma privada sin escribano. Luego esta pareja vendio y le cedió los derechos a la Sra. que a mi me vendio pero lo hicieron ante escribano publico y dando fe del acto se presentaron a la escribanía 2 hijos de la primer dueña ya que había fallecido. Antes de comprar vi la casa libre de ocupantes. Luego de pagar la suma acordada me dirigí al inmueble y estaba ocupado por una de las hijas de la primer dueña diciendo que su madre nunca cedió los derechos. por lo que es mentira ya que esta sra. se apersono a la escribanía dando fe de la segunda cesion de derechos y tengo copia del libro del escribano, ya que inicie una investigación en la Fiscalía. por estafa y asociación ilícita, la que me archivaron diciéndome que lo reclame por el fuero civil....la cuestión es que no tengo la posesión del inmueble mi pregunta es: puedo iniciar un desalojo?? que acción puedo iniciar para recuperar el inmueble???