Partes: Nogues de Garrido, María E. y otros c. Ocupantes Rivadavia 10.627/29
Publicación: DJ, 2003/04/30, 1083 - DJ, 2003-1, 1083
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A (CNCiv) (SalaA)
Fecha: 17/12/2002
Hechos: :El juez de grado rechazó la demanda de desalojo intentada contra ocupantes del inmueble. La Cámara confirmó el decisorio.
Sumarios: Debe rechazarse la demanda de desalojo intentada contra el ocupante que alega su calidad de poseedor y aporta elementos probatorios que prima facie acreditan la verosimilitud de su alegación -en el caso, ocupaban el inmueble hace varios años, realizaron importantes mejoras en el mismo y pagaron los servicios-, en atención al acotado marco de conocimiento del trámite de desalojo.
Texto Completo:
2ª Instancia.- Buenos Aires, diciembre 17 de 2002.
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
El doctor Molteni dijo:
1° La sentencia dictada a fs. 310/314 rechazó la demanda entablada por María Esther Nogues de Garrido, María Leonor Garrido de Wagner y Cristian Alejandro Wagner contra María Esther Penz y Estela Maris Etcheverri, como así también la reconvención interpuesta por estos últimos, pues consideró que las accionadas, a través de las declaraciones testimoniales y la prueba documental aportada al proceso, han logrado demostrar su calidad de poseedoras del inmueble en cuestión, por lo que la controversia planteada en torno al carácter en virtud del cual ocupan el inmueble, había excedido el acotado marco del trámite de desalojo, debiendo ventilarse en un proceso ordinario.
Contra dicho pronunciamiento apelaron los actores, quienes expresaron agravios a fs. 345/347, los cuales fueron replicados por las demandadas a fs. 349/351.
2° Como acertadamente ha sostenido la distinguida sentenciante de grado, debe recordarse que en el juicio de desalojo se halla descartada toda posibilidad de debatir el tema relativo al mejor derecho a la posesión o la posesión misma. Por lo tanto, la pretensión no procede contra el ocupante que alega su calidad de poseedor, siempre que éste aporte elementos probatorios que, "prima facie", acrediten la verosimilitud de su alegación. Verificada esa demostración resulta excluida del juicio de desalojo el debate relativo a la naturaleza de la posesión, ya que la sentencia que se dicte no hace cosa juzgada sobre el punto y el actor sólo puede entonces hacer valer su eventual mejor derecho mediante la vía de los interdictos o de las pretensiones posesorias o petitoria. Es que la pretensión de desalojo puede entablarse contra el locatario, sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, vale decir contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad de dominio (art. 2460, Cód. Civil), pero no contra quien posee "animus domini" (conf. Palacio, Lino E., "Derecho Procesal Civil", t. VII, p. 97 y abundante jurisprudencia allí citada; Morello, G. L. Sosa, R. Berizonce, A. Tessone, "Codigo Procesal Civil y Comercial...", t. VII-B, ps. 27/28; CNPaz, en pleno, del 15/9/60, publ. en La Ley, 101-932; CNCiv., sala C, del 22/10/92, public. en La Ley, 112-142; íd., idem, del 23/12/96, public. en La Ley, 1997-C, 467 y sigtes.; íd., sala F, del 2/6/98).
Desde esta perspectiva, al haberse acreditado con las declaraciones testimoniales de fs. 150, 152, 154 y 155 vta. y las constancias documentales de fs. 230/301 que los demandados ocupaban el inmueble desde hace varios años, realizaron importantes mejoras en el mismo y pagaron servicios, debe concluirse que en autos se ha demostrado "prima facie" su calidad de poseedores del inmueble en cuestión.
Ante las reveladoras pruebas aportadas por los accionados no pueden desconocer los actores que los actos enumerados constituyen actos posesorios, dado que el art. 2384 del Cód. Civil precisamente otorga tal calidad a las reparaciones que se realicen sobre las cosas inmuebles, como así también a la ocupación que de cualquier modo se tenga, bastando hacerla efectiva en alguna de sus partes, por lo que la circunstancia de que aquéllos no ocuparan la parte superior de la vivienda, no impide otorgarles tal carácter.
Por lo demás, aun cuando se ha sostenido que el pago de impuestos no constituye un acto posesorio, lo cierto es que se ha reconocido que el mismo exterioriza el "animus domini" (conf. C.S.J.N., del 17/12/28, public. en JA, 28-980; SC Buenos Aires, del 3/10/44, publ. en JA, 1945-I-94, entre otros). En efecto, el mero pago de impuestos y tasas no constituye un acto posesorio si la restante conducta del que lo ha hecho no es la que corresponde a un verdadero poseedor. Si por el contrario, y como ocurre en la especie, quien tiene una cosa en su poder, añade a eso el pago de impuestos y tasas, está comportándose no como mero tenedor de la cosa, sino como verdadero poseedor, y aun más, como dueño (conf. Borda, G.A., "Tratado de Derecho Civil - Derechos Reales", t. I, ps. 94/95).-
Ante tal situación, son sin dudas insuficientes para torcer la correcta decisión de la sentenciante, los agravios que apuntan a enumerar las actividades desarrolladas por los accionantes para continuar detentando la posesión del bien -inicio del juicio sucesorio, pago de tasa de justicia, intento de venta, etc.-, ya que como bien se sostuvo en el pronunciamiento anterior, las cuestiones relativas a la posesión o su naturaleza no pueden ventilarse en el acotado marco previsto por las normas procesales para el juicio de desalojo; como así tampoco alegar que los emplazados eran meros intrusos, cuando ha quedado en principio demostrado que éstos ocupaban el inmueble con ánimo de dueño.
A su vez, también resulta desacertado lo sostenido por los recurrentes en el sentido que aun cuando estuvieran privados del "corpus", retenían la posesión del inmueble en virtud de lo prescripto por el art. 2445 del Cód. Civil, ya que dicha normativa se aplica solamente al caso de que ningún tercero haya tomado posesión de la cosa cuya tenencia ha escapado al anterior poseedor (conf. Borda, G.A., op. cit, ps. 108/109; Llambías, J.J. - Alterini, J. H., "Código Civil Anotado", t. IV-A, p. 193 y sigtes., comentario art. 2445).
3° En consecuencia, por las consideraciones vertidas y las demás que fueran destacadas por la juzgadora en el decisorio apelado, opino que dicho pronunciamiento deberá ser confirmado, con costas de alzada al recurrente vencido, por aplicación del principio objetivo de la derrota que sienta el art. 68 del Cód. Procesal.
Los doctores Luaces y Escuti Pizarro votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el doctor Hugo Molteni.
Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede, se confirma la sentencia dictada a fs. 310/314. Los honorarios serán regulados una vez fijados los de la instancia anterior.- Hugo Molteni.- Ana M. Luaces.- Jorge Escuti Pizarro.
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