contrato muy mal redactado(no lo hizo un colega)

[Manyapapele]

estimadisimos foristas del derechoi civil, problemas de interpretacion de un contrato de locacion para vivienda, en capital federal a ver como se debe interpretar..?

una de las (clausulas segunda) reza textual; el alquiler mensual se pacta en pesos 1.000.-
continuan las clausdulas tipos de un contrato locativo
luego aparece la clausula quinta
que dice y aqui el kid de la cuestion;

los locatarios reciben el bien y se comprometen a reparar las anomalias que presenta el mismo, a saber filtraciones en azoteas, reparaciones de revoque, pintura general reparacion de muebles cocina e instalacion electrica desde el tablero seccional hasta la unidad de la vivienda, adaptando la misma a reglamento, no obstante el primer mes (marzo) de contrato se le considera de gracia, rigiendo el pago del alquiler pactado a partir de abril- El monto total de los trabajos, segun anexo adjunto al presente( este anexo que se menciona no existe!), se descontara el 50% del alquiler mensual pactado hasta completar el monto total de los trabajos.-
el locador se compromete a regularizar instalaciones de agua, cambio de tanque de reserva, y gas.-
aqui las dos clausulas .-


la duda del inquiliono es cuanto debe pagar segun este contrato? 1000 o si 500 por mes?

el locador envio CD a la garante intimando pagos, de tres meses juntos, con punitorios por atrasos de esos meses--la garante pago con multas-- del 0.50 interes diario! por dia! un monton!
la inmobiliaria solo le recibe el total o sea 1000 por mes

mi consultante es el locatario que esta desesperado, ademas el locador nunca le arreglo el agua y el gas, por lo cual paga por algo que ni tienen agua suficiente ni gas suficiente!!!!

favor de opinar! le envio Cd al locador? pido una mediacion pòr daños ?
consigno judicialmente el pago segun contrato por el 50% de lo pactado?
urgente!!

[Mordisco]

Fijese si puede argumentar una causal de rescisión conf. los sig. Arts del CC

Art. 1.515. Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.


Art. 1.516. La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.


Art. 1.517. Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario.


Art. 1.518. Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.


Art. 1.519. Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.

Y luego de analizar todas las circunstancias del caso podria:
1.- demandar por nulidad de cláusula abusiva + consignación dinero + daños y perjuicios o;
2.- demandar por resolución de contrato + consignación del dinero proporcional y de la cosa + daños y perjuicios.

[Mordisco]

Por otro lado, tenga en cuenta que a veces el cliente no relata y/o acompaña todas las documentaciones.

Su cliente pudo haber firmado el anexo, pero en un solo ejemplar (para el locador) y conforme Art. 1.021 del Código Civil, podria dar pie para invalidar ese convenio y/o anexo, la omisión de este recaudo -doble ejemplar- provocaría la nulidad del instrumento defectuoso (conf. J.J. Llambías, tratado de derecho civil - parte general, 3º ed., T. Ix, nº 1597).

La nulidad afecta la validez del instrumento privado (ineficacia probatoria), pero no la del acto jurídico instrumentado.

[Manyapapele]

el locatario no puede rescindir el contrato--no tienen donde vivir--
el tema central mas es cuanto debe pagar? segun la clausula de arreglos a cargo del locatario seria solo el 50% del monto pactado, hasta que se terminen los trabajos.-
yo interpreto eso esta clara la clausula,. ahora el locador , no solo no arregla el agua y el gas asumido por contrato, si no que ademas quiere el 100% del monto .- sin ningun descuento-
que tal si consigna el 50 % del valor segun lo establecido en el contrato?

[Mordisco]

Consigne colega.

[Mordisco]

Ya me la veo llegar, asi que le envio un par de modelos de consignación

Señor Juez: ..., por sus propios derechos, con domicilio real en ... y constituyendo domicilio legal en ..., a V.S. digo:
1. Inicio juicio por consignación de inmueble locado contra los señores ... y domiciliados en ... de esta ciudad.
2. Soy locatario de la unidad ... del edificio ... y los demandados son los locadores. El contrato de locación, que adjunto, se encuentra vencido. Los locadores se han negado a recibir el inmueble aduciendo que existen deudas. No hay norma convencional ni disposición legal alguna que autorice al locador a rehusar recibir el bien locado terminada la locación, bajo pretexto de que tenga defectos o se deban alquileres. El locador tiene a su disposición el recibir el bien con las reservas e inventarios que le convengan y puede iniciar las acciones legales a que se crea con derecho: pero no puede imponer la prolongación de la locación. En virtud de la negativa existente y tomado el tiempo necesario para la redacción de la demanda, me veo obligado a restituir el bien por consignación judicial. A los fines respectivos hago depósito en Secretaría de los juegos de llaves del departamento en cuestión, que se hallaban en mi poder. Dejo desde siempre prestada mi conformidad para el retiro inmediato de las llaves por parte de los locadores y para el acceso inmediato de los mismos a la unidad locada. Las costas de este juicio deberán ser cargadas por los demandados, por ser causantes con su actitud de la existencia de este proceso. Dejo constancia asimismo que aún pendiente esta demanda haré un nuevo intento extraoficial para la restitución del inmueble a los locadores pero que de persistir la actitud de los mismos, se proseguirá con este juicio.
3. Fundo esta acción en los arts. 505, 510, 566, 570, 574, 757, 759, 1604 inc. 1º y 1615 del CCRA. Hago presente que la unidad ha sido desocupada y se encuentra en perfectas condiciones materiales y jurídicas, así como contractuales, para su restitución.
4. Debo establecer algunas precisiones para las cuales es necesario recordar que el presente contrato sobre esta locación, pertenece a la categoría de contratos «predispuestos», o sea preparados íntegramente por la parte locadora para que simplemente lo firmen los fiadores y el locatario. Como tal, toda interpretación dudosa o abusiva debe entenderse con sus efectos, «en contra del redactor» conforme a la reiterada jurisprudencia del fuero. En ese orden de cosas ataco de nulidad por abusivas las cláusulas que; a) Incrementan el monto del alquiler por el solo hecho de existir juicio de consignación; b) Establecen un lapso previo a la restitución y uno posterior, como se espera, alquileres corriendo y en favor de la locadora; c) Establecen que todos los gastos de la entrega (del juicio) son de cargo del locatario; d) Instrumentan arbitrios tendientes a impedir la restitución del bien porque existan deudas o el estado de la unidad no condiga estrictamente con lo que desea el propietario. Tales convenciones, que quedan impugnadas, repugnan a los principios o standards jurídicos y concretamente al sistema impuesto por los arts. 953 y 1071, este último sancionador del abuso del derecho. Por otra parte, no debe entenderse que la pro moción de esta demanda signifique ningún tipo dio conformidad sobre otras cláusulas abusivas contenidas en este mismo contrato, respecto de las cuales se formula reserva expresa de accionar según me convenga. Por ejemplo, las acumulaciones de intereses, multas, el monto y causa de las misma, de las sumas que tengo depositadas en poder de los locadores, como depósito de garantía de la locación, etc.
5. Sostengo en definitiva que acabado el tiempo de la locación, el locatario tiene el deber de restituir el inmueble y el locador tiene la obligación de recibirlo, y que la oposición del locador a la recepción le hace cargar con las costas del juicio de consignación.
6. Ofrezco como prueba: a) Instrumental: El contrato de locación que agrego; b) Confesional: Absolución de posiciones de los demandados; c) Firmas: Se citará a los demandados para su reconocimiento. Caso de negativa desde ya propongo pericia caligráfica; d) Testigos: Se citará para que comparezcan a declarar a: da) ... Sr. ..., profesión ..., domicilio ...; db) al Sr. ..., profesión ..., domicilio ...; de) Sr. ... profesión ..., domicilio ...

PETITORIO: 1) Tenerme por parte, por presentado y por constituido el domicilio legal que dejo indicado: 2) Tener presente todo lo expuesto, pruebas ofrecidas y reservas formuladas; 3) En su hora hacer lugar a esta acción declarando procedente la consignación, con costas a la contraria. SERÁ JUSTICIA

INICIO DEMANDA POR CONSIGNACION
Señor Juez Nacional:
.... por derecho propio, constituye domicilio en la calle .... n .... y real en la calle .... nº………a V. S. como mejor proceda digo:
I Objeto:
Que vengo a demandar a doña con domicilio en la calle .... por consignación de la cantidad de $ .... correspondientes al mes de ... del año... y que pertenecen al arrendamiento de una pieza, cocina y baño, todo ello por adelantado, reservándome el derecho de ir ampliando la consignación en la medida de sus vencimientos.
II Hechos:
Conforme al telegrama que adjunto, enviado el .... indicado con el nº 1, he intimado a aceptar el alquiler de la pieza. cocina y baño. que alquilo en la calle ..., n .... todo según recibos otorgados. reconocimiento efectuado y resolución obtenida como cosa juzgada por ante el Juez Nacional de .... N .,'. por lo que ante la reticencia y la negativa (ver telegrama Nº 2) de recibirme el alquiler. debo consignar nuevamente; en consecuencia. atento a ello. lo hago en razón del alquiler de ..., que doy en calidad de pago. reservándome el derecho de .ir ampliándola. solicitado a V. S. se haga lugar a la consignación con costas.
III Derecho:
Fundo el derecho en lo que disponen los arts. 757 y cons. del Código.
IV PRUEBAS
1) Posiciones que deberá absolver la demandada a tenor de un pliego que se adjuntará (ver arto 404, C. P. C.).
2) Se agreguen los telegramas adjuntos; en caso de desconocimiento, se reserva el derecho de hacerlos autenticar por Correos y Telecomunicaciones.
3) Instrumental. Se libre oficio al señor Juez Nacional de primera instancia Especial en lo Civil y Comercial a cargo del juzgado nº ... , para que remita ad efectum vídendí el juicio seguido entre las misma partes.
4) Testimonial a) Don ,.,' calle , nº , soltero, mayor de edad, argentino, comerciante; b) Doña , calle , nº , española, viuda, quehaceres; c) Don ..., casado, calle ..., nº ; d) Don ..., calle ..., n Q ... , español, mayor de edad, empleado, casado.
IV Petitorio
1) Me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio.
2) Se corra traslado de la presente demanda.
3) Se tenga por presentada la prueba que a continuación se detalla conforme a los arts. 333 y 468 del C. P. C. y concordante. Se tenga por oblada el impuesto de justicia.
4) En su oportunidad se haga lugar a la demanda con costas:
Proveer de conformidad, Será justicia.

Señor Juez Nacional:
"', abogado, inscripto en el t...., f...., con registro en la matricula de procuradores n Q ... , constituyendo domicilio eh la calle ..., n Q ... , a V. S. respetuosamente digo:
Que según lojustifico con el testimonio que adjunto, don ..., con domicilio real en la calle "" nº ..., me ha conferido poder para que en su nombre y representación deduzca acción contra don ..., domiciliado en la calle ..., nº ..., por consignación de la suma de $ .. '. que corresponden al arrendamiento de un departamento ubicado en la calle ..., nº .. ., de esta Capital, conforme al contrato de locación que acompaño, reservándome el derecho de ir ampliando la consignación a medida que las mensualidades vayan venciendo.
II Hechos
Según el telegrama que adjunto, enviado el ... de ... de "', indicado con el nº 1 he intimado a aceptar el alquiler de la pieza, cocina y baño que alquilo en la calle "', nº "', todo según recibos otorgados, reconocimiento efectuado y resolución obtenida como cosa juzgada, por ante el Juzgado Nacional de ...
Ante la reticencia y negativa de recibir los alquileres (ver telegrama nº 2), me veo obligado a consignarlos (2) a razón del alquiler mensual de $ ..., que doy en calidad de pago, reservándome el derecho de ir ampliando las consignaciones todo ello con costas, en su debida oportunidad.
III Prueba instrumental
La prueba instrumental que acompañoy que V. S. valorará en su momento oportuno, consiste en la siguiente ... (con respecto a ella, ver arts. 486/97 y 387Ysigts. del C. P. C.l y escrito anterior, respecto a la prueba (V. ley 22.093).
IV Derecho
Fundo el derecho de mi parte en lo que disponen los arts. 757 y concs. del Código Civil.
V Petitorio
1º) Me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio. 2º) Se corra traslado por 10 días de la presente demanda según lo que dispone el arto 486 del C. P. C., bajo apercibimiento de ley. 3º) Se agregue la documentación acompañada y boleta de depósito del Banco y se la desglose, guardándose en la caja de hierro del juzgado; a tal fin se adjuntan las fotocopias pertinentes. 4º) Se tenga por abonado el impuesto de justicia. 5") Se haga lugar a la consignación (4) con expresa condenación en costas. Será justicia.

[Manyapapele]

ja ok gracias!

[Manyapapele]

est9imados foristas, me ha surgido la duda de si la solucion seria consignar el monto que mi cliente interpreta del contrato, o pedir mediacion previa a fin de zanjar el conflicto mas rapidamente.
ud que opinan??
habia pensado una mediacion en un CGP, nunca la hize alli.. alguien hizo en CGP de cap fed mediaciones?
piden patrocinio? o pido una oficial?
o una privada?.. como ven entre en algunas dudas...
gracias opinen popr favor.