Hola, es que no es la sucesión de un terreno, es la sucesión de dos inmuebles, cuando se tenga que presentar el certificado catastral el heredero se dará cuenta de ello, y entenderá que no está heredando un terreno sin mejoras no declaradas, ya que no es terreno, es superficie construida, por eso un Agrimensor debería realizar la mensura, la declaración en Catastro de las mejoras: construcción en el terreno, los departamentos, realizar el estado parcelario y obtener la cédula catastral. De lo contrario no se podrá inscribir. Por lo tanto del valor que arroje el mencionado procedimiento se obtendrá la correspondiente valuación para calcular tus honorarios, porque luego de realizados dichos trámites se puede pedir valuación fiscal a ARBA.
Otra forma de conocer el valor real antes de la agrimensura es que un martillero haga una tasación de los departamentos para que tengas una aproximación del valor real, y teniendo en cuenta que el valor real suele ser 3 veces del fiscal, hacés un calculo aproximado para tener una idea por anticipado el valor fiscal con antelación al pedido de la valuación a ARBA.
Tené en cuenta que si vas a cobrar tus honorarios según valor real de los bienes, el heredero deberá presentar tasación de los bienes, y luego se te regulará en base a dicha tasación, pero no al revés, es decir que estimes honorarios presentando vos la tasación, y no haberla presentado con anterioridad tu cliente, porque si es así, si en el mismo escrito que estimás tus honorarios presentás tasación, el Juez e incluso la Cámara podrían aplicar el criterio de la Suprema Corte Provincial (Pcia. de Bs. As.), y aplicar la ley arancelaria 8904 estableciendo que se aplica el art. 35 inc a) y no el art. 27 inc. a), por eso para que sea posible aplicar el 27 inc. a) debe ser el heredero que presente tasación de los bienes antes, con antelación al pedido de regulación de honorarios o de estimación de honorarios, para que te "habilite" a estimar honorarios de acuerdo a tasación presentada por tu cliente en autos a fs. xx. Si vas a cobrar según valor fiscal, será del valor que informe ARBA.
Para todos los casos, ya sea valuación real o valuación fiscal, si vas a convenio, aplicás el art. 35, si no es bien de familia, podés convenir entre el 6% y el 20% del total de los bienes. Si vas a regulación, podrás esperar una regulación que no será estrictamente el mínimo legal, y que según criterio del Juzgado y donde litiges, te la suban entre un 8 / 12 % aproximadamente, dependiendo si sos patrocinante o apoderado, Si del calculo aproximado previo a lo que arroje ARBA considerás que es muy bajo un 8 o un 12% y tu cliente puede pagar, podés hacer un convenio por un 15% sobre el valor fiscal del total de los bienes.
Finalmente lo que no sería correcto, es cobrar por convenio un porcentaje sobre el valor real, es decir, cobrar extrajudicialmente un precio sobre el valor real de los bienes, cobrar "en negro" un precio, y luego ir a regulación en el expediente y que quede "blanqueado" un honorario inferior al realmente percibido, ya que de esa forma, si bien cobrarías más "por fuera del expediente", estarías aportando de menos a la Caja de Abogados, y al Fisco por ingresos brutos o I.V.A., si bien tu cliente estaría pagando menos tasa de justicia y sobretasa de justicia porque no se regularía por valor real según tasación, estarías evadiendo parcialmente obligaciones previsionales y fiscales, porque formalmente estarías facturando de menos, cuando en la realidad estarías cobrando un poco más de lo que figure en la facturación.
