ADMINISTRADOR DE CONSORCIO PRESCRIPCION RENDICION CUENTAS

[dr_zww]

Buenas tardes,
si bien los leo hace tiempo, no me habia registrado.Felicitaciones a todos quienes hacen el Portal.-

Concurre un cliente a mi estudio esta tarde. El mismo deja de administrar un consorcio en el año 2003.
Me dice se entera que le han iniciado una accion de rendicion de cuentas de la cual aun no recibe la cedula.
QUE PLAZO DE PRESCRIPCION SE APLICA A ESTA RELACION DE MANDATO???? Como juega el proximo administrador si no recibio la documentacion sujeta a revision?
Ante el pedido de ese instrumento me alega desconocer si lo posee.
Agradeceré sus comentarios para prevenir una estrategia. gracias

[Ulpiano-mdp]

El plazo de prescripcion es de diez años, desde que el mandatoria ceso en su cargo.-

El nuevo administrador no tiene responsabilidad alguna por actos u omisiones realizados por la gestion anterior.- Entiendo que basta con que desconozca la recepcion de la documentacion, es la otra parte que debera probar la entrega, mediante recibo correspondiente.-
Saludos

[Sailaw]

Si, recuerdo que en una clase de derecho civil, hablando de Propiedad Horizontal, se mencionó la aplicación analógica del art,4025 del CC que se refiere a la administración del tutor de los bienes del menor. Porque no existe (o no existía) normatividad respecto de la administración de la Propiedad Horizontal.

[dr_zww]

Muchas gracias colega, veo por su nombre que es de Mar del Plata y por lo tanto, habituado a estos temas.

Considero que atento la naturaleza de la tarea de un administrador de consorcios un plazo tan amplio como el establecido en el art 3960 y ss. es abusivo...
Lo dejo abierto a discusion mas por esos lares donde todo es propiedad horizontal. atte

[Ulpiano-mdp]

De nada.- Les comento que la prescripcion decenal que surge por via de interpretacion analogica del 4025 o por la via residual del 4023 CC o 846 del Codigo de Comercio) se aplica a todos lo que administran bienes y/o intereses ajenos, ya sea por mandato legal o convencional. Y los administradores de PH no estan exceptuados...El computo es desde que cesaron en el cargo por aplicacion del 3960, claro.-

Les agrego jurisprudencia en tal sentido:
El plazo de prescripción para la acción de rendición de cuentas empieza a correr desde el día en que los obligados a rendirlas cesaron en sus respectivos cargos. Esta norma resulta aplicable tanto a los mandatarios legales cuanto a los convencionales.

CC0002 SM, 55108, RSD-264-4, S, 1-7-2004, Juez SCARPATI (SD)
CARATULA: Tecnosur S.R.L. c/ Caffesse, Eloy s/ Rendición de cuentas
MAG. VOTANTES: Scarpati-Mares-Occhiuzzi

Se considera aplicable a las acciones entre socios, como la rendición de cuentas, derivadas de la sociedad no constituida regularmente, el plazo ordinario de diez años del artº 846 del Código de Comercio, ya que la prescripción corta, de tres años, prevista en el artº 848 inciso 1º, se aplica tan sólo a las sociedades regulares, tal como resulta de la disposición citada.

CCO Art. 846 | CCO Art. 848 Inc. 1 |

CC0101 MP, 71170, RSD-179-89, S, 30-5-1989, Juez LIBONATI (SD)
CARATULA: Rodriguez de Perez N. y otros c/ Rodriguez, José E. s/ Rendición de cuentas
OBS. DEL FALLO: SCBA. en Ac. 43811 del 02/06/92 revoca parcialmente causa 71170 del 30/05/89 en lo referente a la interrupción de la prescripción.
MAG. VOTANTES: Libonati - De Carli

Si la obligación de administrar es de naturaleza civil, resultan de aplicación los arts. 3960 y 4023 del Código Civil.

CCI Art. 3960 | CCI Art. 4023 |

CC0203 LP, B 75910, RSD-227-93, S, 7-9-1993, Juez PERA OCAMPO (SD)
CARATULA: Larrea, Alicia Clara c/ Fernández Bazán, Rodolfo Eduardo s/ Rendición de cuentas
MAG. VOTANTES: Pera Ocampo - Pereyra Muñoz

Un saludo cordial.-

[gadriana]

Como para aportar, deberíamos hacer la distinción también en los casos penales: acompaño algunos fallos ampliando y corroborando los dichos de mis colegas. No obstante también considero, aunque no sea materia opinable, que el plazo de 10 años es excesivo.

La falta de rendición de cuentas no constituye, por sí solo, el delito de defraudación por administración fraudulenta (art. 173, inc. 7º del C.P.), si ella no va acompañada de actos fraudulentos concretos por parte de quienes tienen la administración de la sociedad (*). "Las cuentas pueden rendirse extrajudicialmente o en juicio civil de cuentas, especial o no. Sólo si la imputación de que en su rendición el administrador ha cometido alguno de los hechos mencionados en el inc. 7º, autoriza el ejercicio de la acción penal por este delito" (**). El plazo de prescripción del art. 173, inc. 7º del C.P. debe contarse desde el momento en que se produjo el perjuicio patrimonial a la víctima.

Autos: GRINBERG, Horacio Miguel. Navarro, Filozof. (Prosec. Cám.: Cantisani). Sala: Sala I. Nro. Causa: c. 18.855. 18/10/2002 - Se citó: (*) C.N.Crim. y Correc., Sala I, c. 10.482, "Varrenti, Mariano", rta: 4/3/1999. (**) Ricardo C. Núñez, Tratado de derecho penal, 2da. reimpresión, Marcos Lerner, Córdoba, 1989, t. IV, p. 385. - Tipo de sentencia: Interlocutorio.

Jurisprudencia
Jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires
Civil y Comercial

RENDICION DE CUENTAS - PRESCRIPCION.

Se considera aplicable a las acciones entre socios, como la rendición de cuentas, derivadas de la sociedad no constituida regularmente, el plazo ordinario de diez años del artº 846 del Código de Comercio, ya que la prescripción corta, de tres años, prevista en el artº 848 inciso 1º, se aplica tan sólo a las sociedades regulares, tal como resulta de la disposición citada.

CCO Art. 846 ; CCO Art. 848 Inc. 1

CC0101 MP 71170 RSD-179-89 S 30-5-89, Juez LIBONATI (SD)
Rodriguez de Perez N. y otros c/ Rodriguez, José E. s/ Rendición de cuentas
OBS. DEL FALLO: SCBA. en Ac. 43811 del 02/06/92 revoca parcialmente causa 71170 del 30/05/89 en lo referente a la interrupción de la prescripción.
MAG. VOTANTES: Libonati - De Carli

Jurisprudencia
Jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires
Civil y Comercial

RENDICION DE CUENTAS - PRESCRIPCION.

Si la obligación de administrar es de naturaleza civil, resultan de aplicación los arts. 3960 y 4023 del Código Civil.

CCI Art. 3960 ; CCI Art. 4023

CC0203 LP, B 75910 RSD-227-93 S 7-9-93, Juez PERA OCAMPO (SD)
Larrea, Alicia Clara c/ Fernández Bazán, Rodolfo Eduardo s/ Rendición de cuentas
MAG. VOTANTES: Pera Ocampo - Pereyra Muñoz
Saludos Cordiales.

[gadriana]

Perdón me olvidaba parte de tu pregunta
Como juega el próximo administrador si no recibió la documentación sujeta a revisión?
No entiendo bien lo que planteas. la rendición de cuentas es un acto que efectúa el mandatario por su gestión, desde que esta se inicia hasta que cesa por diversos medios. Lo que otro haya realizado, no pasa ya por una rendición de cuentas, sino en su caso por alguna auditoría que deban realizar. No se en que condiciones recibió tu cliente la documentación. Sólo deberá aportarla en caso de ser requerida, pero jamás rendir cuentas sobre esta.
La rendición supone el acompañar los comprobantes y justificar dichas erogaciones, que personalmente ha efectuado. No las realizadas por otro.
El siguiente administrador, si es esta la pregunta, debe recabar la situación patrimonial en que se encuentre el inmueble para llevar adelante su gestión y no escudarse en una falta de rendición dado que esto es falaz. Puede bien saber donde se encuentra parado sin necesidad de poseer los comprobantes.
Pero si existen reclamos por facturas impagas, o servicios caídos allí es donde juega la responsabilidad del ex-administrador.
he visto muchas veces como nuevos administradores se han excusado en no poder administrar por carencia de documentación y ello no es más que dilatorio.
El perjuicio puede darse en no poder reclamar debidamente los créditos del consorcio, de lo cual se lo hará responsable al ex administrador, o de no poseer documentación sobre pagos que que se encuenten efectuados y deber abonarlo dos veces.
Sin embargo en muchos casos, los consorcistas abonan en sus expensas gastos que les han sido liquidados pero que en realidad no los ha abonado el administrador, Y SON RESPONSABLES POR ELLO.
Si precisas tu pregunta podemos ver un poco el tema que realmente te preocupa. Atte.

[DAL]

Me parece que tambien juega aca este plazo de 30 días.
Si presentadas las cuentas, la rendición, devueltos los documentos, no se realizan observaciones dentro de los 30 días las cuentas se consideran aprobadas.
Primero no me acuerdo cual es el articulo que contiene esta norma. Foro.... recuerdenmela!!!!!

Lo que tendría que determinar Dr. ZWW (mirá que había nicks para elegir!!! eso pasa por seguir el ejemplo de Prince) digo, lo que que hay que determinar es si cuando cesó la administración alla en el 2003 entregó alguna rendición. Y que sucedió en ese entonces. Es muy raro que no entregue nada, ni un mero listado de situación patrimonial, las cajas de comprobantes, etc.

Otro fenomeno es la caducidad!!!! si todo lo anterior falla, no nos olvidemos de la caducidad; pero tampoco de la rebeldía . . . no sea cosa que el consorcio no tenga el domicilio correcto o actual del administrador y la cédula SI haya salido correctamente.

Saludos!!!

[dr_zww]

Estimada Dal, mi W quiso esconder un vergonzo Wilfredo, que a mis 44 me sigue torturando.
Relata mi cliente que entrego toda la documentación y por suerte y honestidad su domicilio es el mismo.
Gadriana: relata mi cliente que entrego documentación, pero no recuerda en esta entrevista, si la misma fue recibida con la leyenda usual en estos casos "sujeta a revision 30 días". Tal vez mi desconocimiento del tema me haga mezclar los conceptos.
LAs consultas mas alla de mis estudios, son a los efectos de ser responsable en el tema y de ser necesario, derivarlo. Ocurre que mi cliente es de aquellos que ante cualquier inconveniente en su profesion de martillero acude a mi estudio y no quisiera abandonarlo. Aun no tengo vista del expediente
Nuevamente gracias.

[Sailaw]

El plazo de los 30 dias es para las liquidaciones rendidas, y que no se haga oposición dentro de ese plazo. el de los 10 años es respecto de la rendición en si misma, si no se hace prescribe en ese plazo.

[DAL]

Entonces el administrador saliente SI HIZO rendición de cuentas, las cuales le fueron recibidas sujetas a observaciones (los 30 ddías).
Si no se hicieron observaciones en los 30 días, las cuentas rendidas se consideran aprobadas. No hicieron alguna observacion ???? ( o sea, un pedido de más plazo por la complejidad, una queja por diferencias de dinero, etc. algo que implique no conformidad???)

Que habrán demandado!!!

[DAL]

Ah!!!!! Y no se preocupe por el Wilfredo. Ahora es LA RE ONDA (dice mi hija) poner nombres así a los chicos. El otro día me contaron de un bebe que llamaron WENCESLAO, le dicen GÜEN.

Y con la ley de nombre donde se puede poner cualquier nombre . . . . ni les cuento la que se viene!!!!

[dr_zww]

por lo que voy viendo hasta ahora, sera cuestión de prueba.
Si el administrador posterior administró sin problemas hasta el dia de la fecha, mas alla de las formalidades de la rendición ( edificio de pocas unidades) y no exite faltante de caja, servicios al día, me atreveria a pensar mal y como dice gadriana, tal vez, al mejor estilo politico argentino, esten echando la culpa de algo a la gestión anterior....
Ademas quien administró de esa fecha en adelante es un vecino, nada mas equivocado pero cada vez mas comun. Se ahorra dinero pero se generan estas cuestiones y la calidad y diligencia del servicio no es la misma.
Que opinan de la autogestión consorcial????

[DAL]

NO me hables.
Acabamos de reformar el reglamento del edificio y sacar a un vecino que administró por 9 años. Me sube la acidez de solo pensarlo!!!!!!!!!!!!

[gadriana]

Hola cuando pueda ver el expte si quiere infórmelo y vemos el tema más documentado. Si su cliente no recuerda conviene que haga memoria porque ud no sabe que decirle, y la metida de pata fue de el. Por lo que Ud. dice aca entrego las cuentas, qué más debe rendir??? Nada establece que esto deba ser judicial...Generalmente se guardan copias de la documentacion entregada y si no se levanta al menos un acta en doble ejemplar o ante escribanía...Es una punta para ver antes que el expediente. Yo pondría a su cliente a buscar que es lo que hizo para adelantar y además y a futuro, dado que estos temas se repiten, armarle una estrategia para rendir cuentas. Por otra parte, debe haber asambleas que le aprobaron cuentas y no puede ser tan largo el período que le quede colgado (salvo el periodo de la disconformidad con su mandato, que raramente será de mas de 2 años y si no se las parobaron hay que leer el reglamento dado que puede establecer que estas quedaron aprobadas de determinada manera). Lo único que afectaría el caso es si se hubiera cometido un ilícito.
Dr. No derive el caso hasta ver lo que se hizo y consultar en su caso también con un contador para dibujar lo mejor posible la cosa. Averigue claramente que es lo que su cliente hacía al liquidar expensas,como rendía ante la asamblea. requisitos reglamentarios para la aprobación metodología, si presentaba balances, si estos eran o no certificados por contador, si las asambleas le aprobaron las cuentas y hasta cuando.
El plazo es desgraciado pero aca para mi no hay una demanda de rendicion de cuentas si el ya las entregó, y tiene comprobante de haberlas presentado, esto ya lo hizo. Será otra acción derivada en su caso de que dichos comprobantes no se condicen con las liquidaciones o algo asi y los perjuicios. Pero si las rindió ¿De donde surge que tenga que rendir cuentas nuevamente??? Ponga la leyenda que ponga no me parece sea la acción a incoar...Igual hay que ver que hizo su cliente y alli veremos nuevamente los plazos de prescripción y entrariamos en otro tema.