Inquilina dejo a su hijo y no se va. Que hago!!!!

[Mordisco]

Presupuestos para solicitar la aplicacion del artículo 676 ter

1.- La traba de la litis

2.- Verosimilitud del derecho invocado por el actor como sustento de la demanda
Resulta suficiente la comprobación de la verosimilitud del contrato (firmas certificadas o presumidos por reconocidos en virtud de la declaración de rebeldía. La presunción de verdad de los hechos lícitos invocados por quien obtuvo la declaración, tiene dicho la Suprema Corte de Buenos Aires, se constituirá por la rebeldía declarada y firme hasta en caso de duda (SCBA, 19/8/80, DJBA, 119-690).) del cual surgiría el derecho invocado, de modo tal que según un cálculo de probabilidades sea posible anticipar que en el proceso principal se declarará la certeza del derecho sin que ello implique prejuzgamiento alguno. (Peyrano J., "Lo urgente y lo cautelar", J.A. 1.995 - 1.899)

3.- Contracautela
Es un principio general en materia de cauciones, que a mayor verosimilitud del derecho, menor será la caución exigida. Por ello, cuando se prueba acabadamente el derecho de la parte actora en un desalojo, menor será la caución a fijar, en supuestos en que el demandado no conteste la demanda o la contestación sea tan endeble que no cumplimente los requisitos del art. 353 del CPCC., entonces el juez, por aplicación del principio del art. 204 del procedimiento, podrá limitar el monto o fijar una caución distinta de la requerida por el art. 678, como podrá ser la juratoria, LA CUAL OFREZCO DESDE YA.
La doctrina y la jurisprudencia nos reseña, si la pretensión precautoria reviste carácter real la medida debe recaer sobre la cosa mueble o inmueble que configura su objeto mediato y si se halla en juego una pretensión carente de contenido patrimonial la cautela sólo debe asegurar las eventuales costas a que puede ser condenado a pagar el demandado (Yáñez en Fassi-Yáñez, Código Proc. Civ. y Com. Nacional, T I, p. 399).
La solicitud del beneficio de litigar sin gastos se halla en trámite, con el beneficio provisoriamente otorgado y no existen indicios o presunciones que inclinen a pensar en su denegación, manteniéndose el relevo de la contracautela hasta tanto no ocurra dicha circunstancia obstativa. (Código Procesal Civil y Comercial Nacional Comentado - Palacios y Velloso – Tomo V – Pág. 79). La exención establecida a favor de la parte que actúa con beneficio de litigar sin gastos es consecuencia de lo prescripto en el CPCC, 84 y normas provinciales concordantes acerca del alcance de dicho beneficio, que dice: “El que obtuviere el beneficio estará exento, total o parcialmente, del pago de las costas o gastos judiciales hasta que mejore de fortuna”. El art. 200, inc. 2 supone que el beneficio ha sido otorgado, aunque se ha resuelto que cabe relevar transitoriamente de la carga de la caución antes de que recaiga pronunciamiento sobre la procedencia de aquél si no existen presunciones que conduzcan a concluir que será denegado. (CAP CNCiv, D, 15.06.78, ED, 80-638)

4.- Grado de InminenciaSe ha establecido jurisprudencialmente que: “la no disponibilidad del inmueble otorgado en comodato justifica el grado de inminencia para la entrega inmediata del bien como medida cautelar” (RSI-137-3 I 10-6-3 “Bianco Fernandez Ana c/ Araujo Antonio s/ Desalojo” Jurisprudencia JUBA, Sumario Nº B2901879)

[Mordisco]

El cód. exige contracautela real, pero mi cliente es de escaso recursos, enfermo cardiaco, etc, presente todos los certificados y le concedieron el beneficio de litigar sin gastos primero provisorio y luego defenitivamente.

Y como mi cliente no tiene propiedades, ni fondo de caución, y su sueldo, luego de los descuentos, le quedaba neto $ 1.400 y además con ese remante debia comer y pagar sus deudas por servicios

[Brunito]

gracias mordisco por tus comentarios. El desalojo abreviado de provincia lo podria pedir despuès de trabada la litias con un escrito a pesar de que no lo mencione en ningun momento en la demanda?????

[Mordisco]

Si queres lo podes mencionar como una reserva, hay un modelo que te puede servir de guia en

http://onl.abeledoperrot.com/NXT/onl.dl ... propio-_99

[Brunito]

uh no puedo abrir ese documento, sabes de otro

[Mordisco]

Supongo que no podes abrir ese documento porque es un adobe acrobat, un archivo con la extensión pdf

Asi que lo copio y transcribo

PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO. SOLICITA DESOCUPACION INMEDIATA. OFRECE CAUCION.
Señor Juez:
................................., por mi propio derecho, con domicilio real en..................................., constituyendo domicilio en............................. juntamente con mi letrado patrocinante, Dr. ........................................, T:…. F:…… del ……….., CUIT:………………., Monotributista/Responsable Inscripto, Dirección de correo electrónico: …………………., TEL:………………….., Zona de notificación nro…….., a V.S. me presento y respetuosamente digo: (ver Resolución nro. 132/2005 del Consejo de la Magistratura -Art. 47 del Reglamento para la Justicia Nacional-Acordada de la CSJN del 17/12/1952)
I. OBJETO.
Que vengo a promover formal demanda de desalojo por falta de pago contra el Sr..............................., con domicilio real en ......................., y contra subinquilinos y/u ocupantes que hubiere en el inmueble de la calle ............................................, (VER ART. 681 DEL CPCCN) solicitando que se los condene a restituir el inmueble que ocupan, libre de ocupantes y efectos. Con costas.
II. HECHOS.
Celebré con el demandado un contrato de locación el día ............, con vencimiento el ..........................
En cláusula ............ se convino el pago de alquileres por la suma de $ ............ mensuales, del 1 al ............ de cada mes, por mes adelantado.
La locación se celebró respecto del inmueble sito en la calle ...................., bien de mi propiedad.
A partir del mes de ............ de ............ el demandado dejó de pagar el alquiler, a pesar de mis múltiples requerimientos.
El día ............ le envié carta-documento nº ............ intimándole al pago de las sumas adeudadas, en los términos del Art. 5 de la ley 23.091. Dicho documento, textualmente decía:
« En mi carácter de LOCADOR del inmueble de mi propiedad sito en la calle ……………, de la localidad de …………………………….., intimo a Ud., plazo 15 días, en su carácter de LOCATARIO del mismo, según contrato de locación celebrado en fecha …….. de …………. de ……………, a abonar el alquiler correspondiente a los meses de ………./200…., …………../200…. Y ………………../200…., de $................. mensuales, y por un total de $...........................(Pesos…………………….) con más intereses compensatorios y punitorios acordados, gastos y honorarios extrajudiciales. El presente requerimiento se realiza bajo apercibimiento de accionar legalmente en su contra y contra sus fiadores. El cumplimiento a la presente intimación deberá realizarse en las oficinas del ESTUDIO …………….& ASOCIADOS, sitas en la calle …………, en el horario de ……….. a …….hs., de lunes a viernes. Saluda a Ud. atte. Buenos Aires, …….. de …………….. de 200…...- Nombre, apellido y Documento de Identidad.”
Ante la falta de cumplimiento a dicha intimación me veo obligado a iniciar el presente juicio de desalojo a fin de lograr la inmediata restitución del
inmueble de mi propiedad mediante el procedimiento previsto por el Art. 684 bis del CPCCN, sin perjuicio de la correspondiente sentencia contra todos los demandados, con ejemplar imposición de costas.
Solicito a V.S. que ordene notificar al oficial de la zona que corresponda según el procedimiento previsto por los arts. 681, 682 y 684 del CPCCN.
III.. SE ORDENE DESOCUPACION INMEDIATA. ART. 684 BIS CPCCN.
Tal como prescribe el Art. 680 bis del CPCCN, una vez trabada la litis, el actor podrá requerirle al juez que ordene la inmediata entrega del inmueble al accionante, previa caución por los eventuales daños y perjuicios que la medida pudiera irrogar a los interesados.
Que a fin de cumplir con el requisito procesal, ofrezco como caución real un embargo por la suma adeudada por los demandados, o la que aconseje el mejor criterio de V.S., sobre el inmueble de mi propiedad sito en la calle ……………………………..de la localidad de………………-
Una vez contestada la demandada o vencido el plazo para hacerlo, solicito se ordene la inmediata entrega del inmueble, contra todos los locatarios, subinquilinos y subocupantes que hubiere en el mismo, dentro del plazo de diez días de notificados, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública, conforme lo establecido en los arts. 686, inc. 1 y 687 del CPCCN.
A fin de evitar dilaciones, y para el supuesto de incumplimiento de la orden judicial, solicito que en la misma resolución a dictarse se ordene también librar mandamiento de lanzamiento con habilitación de días y horas inhábiles, con facultades para allanar domicilio y requerir el auxilio de la fuerza pública, autorizando a mi letrado patrocinante y/o la persona que éste designe a correr con su diligenciamiento.
IV. DERECHO.
Fundo la presente acción en los arts. 509, 1197, y 1579 del Código Civil, Art. 5 ley 23.091, y arts. 680 bis , 684 bis y 686, inc. 1) del CPCCN.
(Se pueden citar y/o transcribir en este acápite fallos y notas de doctrina relacionados con esta litis, o incluirlos durante el relato de los HECHOS, en el capítulo respectivo. A mayor complejidad del tema en litigio, mayor necesidad de fortalecer la postura del litigante con doctrina y jurisprudencia.)
V. COMPETENCIA.
Dejo constancia de que V.S. es competente para entender en las presentes actuaciones toda vez que el domicilio del demandado es en la calle ................................. de esta ciudad (conf. Art. 5, inc. 3, CPCCN).
VI. PRUEBA. (VER ART. 685 CPCCN)
A fin de acreditar los extremos invocados, ofrezco la siguiente:
Documental: Contrato de locación original, copia carta-documento y constancia de recepción, sellada por el correo.
Confesional: Si cite a absolver posiciones a la parte demandada a tenor del pliego que oportunamente se acompañará.
Informativa: Se libre oficio a la empresa Correo Argentino S.A. para que informe fecha y nombre de la persona que recibió la carta-documento acompañada como documental, adjuntándose copia al oficio.
Pericial caligráfica: Para el supuesto de desconocimiento de la firma imputada al demandado se designe perito calígrafo único de oficio, para que dictamine sobre la pertenencia al puño y letra del demandado de la firma dubitada, mediante formación de cuerpo general de escritura en audiencia a fijarse a tal efecto, y mediante cotejo con las firmas indubitadas que oportunamente se denunciarán.
(Si se inicia el cobro ejecutivo de alquileres entre las mismas partes contemporáneamente a esta demanda, esta prueba resultara innecesaria cuando la vía ejecutiva quede expedita por encontrarse reconocido el contrato y su firma).
VII. AUTORIZACIONES.
Quedan autorizados a examinar el expediente, efectuar desgloses, retirar copias, oficios, exhortos, testimonios, diligenciar oficios, cédulas ley 22.172, mandamientos, así como realizar cualquier tipo de gestión, acto o diligencia que fueran necesarios, los Dres.............................., y………………………….y los Sres. D.N.I. ........................, y/o ...................................., D.N.I. ..........................,en forma indistinta.
(Ver arts. 63 y 64 del Reglamento para la Justicia Nacional-Acordada de la CSJN del 17/12/1952)
VIII. PETITORIO.
Por todo lo manifestado a V.S. solicito:
a) me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal indicado; (VER ART. 40 DEL CPCCN)
b) se guarde en la caja fuerte del juzgado la documentación original agregada, dejándose copia en el expediente que se acompaña al efecto, y se tenga presente la restante prueba ofrecida; ( VER ARTS. 1 A 6 DE LAS NORMAS COMPLEMENTARIAS DEL REGLAMENTO PARA LA JUSTICIA NACIONAL-ACORDADA DE LA CSJN DEL 17/12/1952)
c) se corra traslado al demandado y a subinquilinos y/u ocupantes de la presente demanda y de la documentación por el término y bajo apercibimiento de ley;
d) una vez trabada la litis, se decrete contra el locatario, subinquilinos y/u ocupantes que hubiere, la inmediata restitución del inmueble al suscripto dentro de los diez días de notificados, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública;
e) oportunamente se dicte sentencia de desalojo, con costas.
Provéase de conformidad, que
SERA JUSTICIA.

[Brunito]

gracias capo

[Brunito]

barbaro. Ya tome la decisión de que la restitución anticipada no la pido en la demanda. Después presentare un escrito mas detallado una vez trabada la litis. Lo que me falta decidir o no tengo bien en claro es respecto de la primera notificación. Como les dije ahi vive el hijo de la inquilina pero con la concubina y sus hijos y nose si alguien mas. Que debo hacer???En un modelo en el objeto estaba asi:
I.- OBJETO.
Que vengo a promover formal demanda de desalojo por vencimiento de contrato contra la Sra. , con relación al inmueble sito en la calle , de la localidad de , prov. de Bs. As., en su carácter de locataria del mismo, como también contra subinquilinos y/u ocupantes que hubiere, conforme resulte de la diligencia de notificación y/o contestación de demanda, solicitando que se los condene a restituir el inmueble que ocupan, libre de ocupantes y efectos con costas al locatario. Cabe destacar que la accionada tiene su domicilio real en la finca locada.
No entiendo en una cedula pongo el nombre del locatario y al lado ocupantes, etc??? el nombre del hijo lo conozco.
O espero para ver quien contesta???Y si contesta el hijo solo y después aparece la concubina que onda???

O me conviene pedir la diligencia preliminar para ver quien hay??? en este caso lo pongo la diligencia como un punto de la demanda????Gracias

[Mordisco]

Te ahogas en un vaso de agua...

Hace la demanda con la inquilina y/o cualquier otro ocupante, cuando te provean (el año que viene), preparas la cédula para diligenciarla en inmueble objeto de desalojo (ése es el domicilio denunciado, será el real cuando la demandada se presente y diga cual es el real), y en el texto de la cédula, transcribe el proveido, donde casi con seguridad S.Sra. ORDENARA que el oficial notificador identifique a las personas que ocupan el inmueble y en que caracter, y cuando se los identifique le corres la demanda con otra cédula

[Mordisco]

Cuando el oficial notificador identifique a los ocupantes que ubiere, ahi preparas las cédulas con los nombres de las personas identificadas y acompañas con los proyectos de cédulas las copias de las demandas y demás documentales, para que la Sentencia le sea oponible a todos y ya nadie en lo sucesivo podrá alegar que dicha ocupación es anterior a la traba de la litis y por ende en tal caso la sentencia sí le será oponible.

[Mordisco]

La entrega inmediata del inmueble se tramita por incidente, y si no te lo proveen, podes interponer contra ése proveido un recurso de reposición y subsidiaria apelación (expresando agravios y acompañando las piezas pertinentes), la cual se concede en relación y con efecto devolutivo. (ver art. 198 último párrafo y art. 248 del CPCC)

Así se eleva a cámara sólo el incidente, sin suspender el plazo del principal.

[Mordisco]

Otra cuestión, la medida "puede" concederse (ya que el texto de la ley no lo prohibe) inaudita parte, y por ende hay que citar al defensor oficial

Para que proceda la medida cautelar del art. 676 bis del CPC, es necesario que exista un peligro en la demora, que debe ser grave, actual o inminente, no evitable sino mediante dicha medida, por lo que la petición de la entrega inmediata del inmueble.

La Jurisprudencia de la pcia. de Bs As se ha pronunciado en la petición fundada solo en la no disponibilidad del inmueble para locarlo, no exterioriza un grado de inminencia como la requerida por el art. 676 bis del CPC, para justificar la entrega inmediata del bien como medida cautelar antes del dictado de la sentencia de mérito en el juicio de desalojo (segun Sumario Nº B854878 de base JUBA)

Lo que se persigue con la entrega inmediata prevista en el art. 676 bis del CPC, es garantizar que el inmueble a recuperarse mediante el juicio de desalojo no se deteriore por el uso inapropiado o abusivo por parte del ocupante y, además, tiende a evitar los perjuicios que podrían derivarse de esa ocupación indebida, tales como la pérdida de valor del bien, el lucro cesante por alquileres caídos, el corte de suministro de ciertos servicios, la generación de deudas por impuestos que gravan el inmueble, etc. (Según Sumario Nº B1402767 de base JUBA)

[allobe]

Enviale una Carta Documento a nombre de la inquilina y/o ocupantes del inmueble cito... intimándolo a desalojar el inmueble bajo apercibimiento de iniciarle juicio por desalojo y listo.
Pero también ponele algo como que los gastos que demanden las roturas que se encuentren en el inmueble, las tenga que pagar. De última, le embargas los bienes por hasta el valor de lo roto.
Un abrazo.

[darie]

locador no encuentra contrato de loc. y locatario (que no sabe de ello), por CD dice que tiene contrato nuevo firmado por el locador, ya se lo intimó a desalojar por vencimiento de contrato y por falta de pago de los tres meses, que lleva ocupando fuera de termino, pregunta: ¿Como hacer para presentar el desalojo sin contrato original el locador, y para ver si el que dice qe tiene el locatario es con firma falsificada, o hecho firmar por engaño al locador?
una idea es interponer d. preliminar, pidiendo constatación por of. de justicia para que se presente en el inmuble y el locatario manifieste en caracter de que ocupa y que en el plazo que de VS presente en autos la documentacion que hace a su derecho, y luego, depende lo que presente, o no el locatario, entablar la demanda de acuerdo a las circunstancias.
Si no la otra opcion, denuncia penal por averiguacion de un posible delito de estafa (contrato flsificado o firmado por medio de engaño)
Espero opiniones, GRACIAS!!

[MarianaGon]

Gente, pregunta.. tengo un caso de desalojo por vencimiento de plazo de contrato de comodato (verbal). Para solicitar la medida de desalojo anticipado, tiene que estar si o si trabada la litis verdad? No puedo solicitarlo en la demanda de desalojo?? Alguien me facilitaria por favor modelo de demanda de desalojo? GRACIAS!!!!!