CONDOMINIO de herederos . indemnizacion, venta forzada

[Lizzyarg]

Tengo un cliente cuyo hermano tomó una habitación construida en vida del causante en el patio de la casa que compone el acervo sucesorio, y le agregó habitaciones "así nomás" sin planos ni nada, para vivir allí con su familia. En el mismo terreno se encuentra la casa familiar que entró en la sucesión con esa habitación ya construida pero no delcarada. Nunca hicieron partición y no se si inscribieron la DH.
Mi cliente quiere vender la casa para dejar de gastar en alquiler de vivienda, pero el hermano le exige que le compense todo lo construido- Lo que construyó no se puede incluir en un plano nuevo porque no cumple con las disposiciones municipales-

Se puede exigir que lo demuela a su costa? No quiere desocupar la vivienda ni ha pagado el canon locativo al que se lo intimó.
Cómo se instrumentaría la venta forzada de la propiedad?
Saben si la indemnización del nuevo CCyC equivale a los cánones locativos o si comprende una compensación en dinero adicional?
Sus consejos son bienvenidos. Gracias!!!

[Boga32]

Buenas Tardes. Vamos por partes:
Respecto de la Construcción clandestina la Municipalidad del lugar del inmueble tiene la obligación de suspender o detener la obra clandestina.
Si el constructor clandestino no regulariza su situación, el Municipio iniciará seguramente un juicio por falta de Plano habilitante y colocandolo ademas en el empadronamiento de construcciones sin permiso (desde donde hacen un seguimiento) y desde luego una investigación sumaria para finalizar en una petición judicial de demolición a cargo del propietario.
Tu cliente heredero (no poseedor) puede iniciar una demanda con el objeto de obtener la demolición de la construcción clandestina porque además de haberse realizado la obra sin previa autorización, seguramente podrás acreditar que dicha construcción no autorizada puede importar un peligro de deterioro y desmoronamiento que puede poner en riesgo la vida de copropietarios o terceros. "Consorcio de Propietarios Calle Montevideo 592/94/96 c/ Abreu, Juan Pablo s/ Acciones art. 15, Ley 13512 /// Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala H; 21-feb-2014".-
Atención, lo único que aquí está en juego es el tiempo, puesto que quién hizo la construcción puede oponerte una defensa de prescripción de cuando hizo la construcción. Deberás fijarte y estudiar bien las fechas. (Ex. Art. 4023 del CC --10 años--, hoy Art 2560 del CCyC --5 años--).
Por otra parte, y para tu tranquilidad, no puede exigirte "compensar" los gastos o mejoras hechos en la propiedad cuando desde el origen de su realización lo ha sido en consecuencia de su accionar ilícito.
Por lo demás, deberás solicitar audiencia de partición (en los términos del art. 732 CP si es en provincia) para definir si alguno de los 2 herederos le compra la parte al otro, con la presentación de cada heredero una tasación, o bien la designación judicial de un perito martillero para que disponga el avalúo del inmueble. En caso de no haber acuerdo privado de partición, estarás en condición de solicitar la subasta.
Ahora bien, cuando la división de los bienes hereditarios exige la realización de un remate, "En caso de divergencia entre los herederos, como la designación se rige por las normas de la partición, deberá nombrarse al propuesto -auxiliar- por la mayoría (conf. "Designación de los auxiliares del juez en el juicio sucesorio" E.D. 7-149 y sigts. núm. 83; Borda, "Tratado de Derecho Civil-Sucesiones" t. I, pág. 466 y sigtes). La oposición de la minoría es admisible cuando el heredero disconforme funda su pedido en la falta de honorabilidad, de competencia profesional o mediando alguna otra causa justificada y en tal supuesto, la designación debe hacerse de oficio (conf. Morello-Passi Lanza-Sosa Berizonce, "Códigos Procesales..." t. IX pág. 360 y sigtes.).-".
Si no se ponen de acuerdo en comprar la parte del otro, podrás solicitar se someta la propiedad a remate.
Saludos!

[Lizzyarg]

Muchas gracias por tu respuesta Doc. Muy útil la información que me facilitás.
Previamente, al intimar al pago del canon locativo por uso, el poseedor me respondió mediante CD que venía habitando la casa y que la había construido él, lo cual no es cierto. (Lo hicieron sus padres antes de morir).
Siempre estuvo todo mal hecho,porque en realidad habían hecho un cuarto -algo así como un lavadero- en el predio, lo que devino en vivienda.
Afirma que lo hizo tasar y representa el valor de la mitad de todo el inmueble, lo cual es disparatado y sobre todo infundado porque nunca exhibe la documentación que avale sus dichos. Lo mejor, ir a remate y que se venda al precio que sea. No se puede ir en contra de tanta necedad, no?
Saludos !