SE PUEDE PONER COMO GARANTIA UN BIEN SUJETO A SERVIDUMBRE?

[petisa]

Hola foristas, estoy haciendo un contrato de locacion y del informe del registro de la propiedad surge que sobre el bien rige una servidumbre de paso perpetua, por lo cual me salio rechazado. No me sirve como garantia propietaria?

[DRalonso]

NIET!

NO ACLARAS CUAL ES TU CLIENTE...

[legalescom]

En principio, un inmueble, afectado a servidumbre perpetua, puede se objeto de una garantía suficiente. Lo que habrá de tenerse en cuenta es, si tal servidumbre, afecta el total del bien inmueble o solo parte de él como, así también, si tal afectación le reduce, considerablemente, su valor en la plaza inmobiliaria.

[DRalonso]

"No me sirve como garantia propietaria?" SOLO SI EL PROPIETARIO QUE ALQUILA ES UN TREMENDO PE....DO

[ClaudioFer]

Comparto la atinada respuesta del colega Legalescom. El art. 2180 del CCyC es claro en cuanto a que “El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho”, lo que significa que fuera de la restricción que impone la servidumbre (o sea, mientras no se perjudique la servidumbre), el titular no deja de ser dueño (o titular de otro derecho real) del inmueble y puede realizar todo aquello que puede efectuar un dueño o titular del derecho real correspondiente (vender, permutar, donar, dar en locación, etc.). Tengamos en cuenta que ni siquiera estamos hablando de la constitución de un derecho real sobre el fundo sirviente, sino simplemente de un derecho personal (mediante la fianza inmobiliaria) por el cual el garante se obliga a no disponer del bien de modo de no disminuir su solvencia como deudor solidario conjuntamente con el inquilino al cual afianza por el plazo de la locación o hasta la restitución del bien. Y esto en modo alguno turba o afecta el ejercicio de la servidumbre, tal como establece el mismo art. 2180.
El problema, como bien dijo Legales, es si esa servidumbre reduce sustancialmente el valor del inmueble, en cuyo caso podría no ser aceptada como garantía por un locador pretensioso, y ahí entra entonces a jugar lo que expresa gráficamente el colega DrAlonso.

[DRalonso]

CLAUDIO: ¿ATENDES CLIENTES PROPIETARIOS? ¡¿LE RECOMENDARIAS ACEPTAR ESE INMUEBLE COMO GARANTIA EN CONTRATO LOCACION?!!!

[ClaudioFer]

CLAUDIO: ¿ATENDES CLIENTES PROPIETARIOS? ¡¿LE RECOMENDARIAS ACEPTAR ESE INMUEBLE COMO GARANTIA EN CONTRATO LOCACION?!!!

La respuesta es “ni” (ni sí ni no), depende del caso. Eso tiene que ver con la relación entre el monto total de la locación y un porcentaje adicional por posibles daños y el valor del inmueble dado en garantía. No es lo mismo la garantía para el alquiler de un local comercial enorme en Av. Cabildo que para el alquiler de un dos ambientes en Villa Lugano en una calle cualquiera. Si el valor de mercado del inmueble lo cubre con holgura no hay ningún problema.
De todos modos te aclaro que este tipo de garantías no garantizan nada, ya que el fiador conserva el poder de disposición del inmueble. Solo una hipoteca garantiza efectivamente el pago y no un simple compromiso de palabra de no disponer del bien.
Lo otro que se puede utilizar es el VIR (valor inmobiliario de referencia) del inmueble según la boleta de ABL/inmobiliario (o que se puede consultar sabiendo la partida). Sabiendo si el valor refleja o no el real de mercado (lo normal es que no) se puede usar para saber si cubre suficientemente o no el valor de la locación, y si no lo refleja, sabiendo cuál es la diferencia se lo multiplica por ella (por 3 o por 4 aproximadamente, o por 10, por 15 -o lo que sea- la valuación fiscal, todo depende de la jurisdicción), solo para tener una referencia tentativa.
O mejor aun, realmente tener conciencia que esa no es nuestra especialidad (es una disciplina para la cual no nos preparan), y decirle al cliente que consulte a un experto sobre el tema (un tasador martillero o arquitecto), ya que de lo contrario es como si asesoraramos sobre medicina, llegando al extremo de la soberbia como hizo el imprudente juez que en base a un certificado médico de un facultativo trucho ordenó contra su voluntad a una clínica que le administren lavandina como cura para el covid a un paciente sin siquiera hacerse asesorar por una junta médica de expertos.

[legalescom]

Ratifico, en un todo, el "NI" de ClaudioFer, sólo, me resta agregar que, lo mejor, sería acudir a una garantía bancaria, como por ej. la del Banco de la Ciudad. Conf. https://vivienda.buenosaires.gob.ar/alq ... ciudad#top .-

[DRalonso]

CLAUDIO: SEGUN ESE CRITERIO NO SE DEBERIA TOMAR NUNCA COMO GARANTIA UN INMUEBLE, NI PARA LOCACIONES, NI MUTUOS, NI NADA...

[ClaudioFer]

Agrego algo más a lo que dije sobre la garantía y es que conforme a la ley 27.551 (art. 13), “El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación”. Con lo cual el valor de un inmueble sirviente perfectamente cubre ese valor por menos que valga, siempre dependiendo del valor mensual del canon (como dije, no es lo mismo la locación de un importante local comercial que un reducido departamento en un barrio común).
Además el pretenso locatario puede obligar al locador a que acepte una de las (al menos 2) garantías que él proponga, por ejemplo, seguro de caución e inmueble gravado con una servidumbre. Al menos eso surge de ese mismo artículo 13 de la ley, más allá de la tacha de inconstitucionalidad que merece, ya que nadie puede obligar a otro a contratar.

[ClaudioFer]

CLAUDIO: SEGUN ESE CRITERIO NO SE DEBERIA TOMAR NUNCA COMO GARANTIA UN INMUEBLE, NI PARA LOCACIONES, NI MUTUOS, NI NADA...

No sé a qué te referís. Pero hay una falsa idea de los locadores de estar cubiertos con la "garantía inmobiliaria"

[ClaudioFer]

Aclaro por las dudas por el ejemplo dado que la ley 27551 es para locación habitacional

[DRalonso]

EXACTO: HASTA QUE IMPONGAN EL SOVIET el CANDIDATO A INQUILINO PRETENSIOSO ¡NO ALQUILARA!
DE TODOS MODOS ME PARECE DE IMPOSIBLE CUMPLIMIENTO ESE ART. YA QUEN LAS DISCREPANCIAS DE VALORES PUEDEN SER INFINITAS...

ADEMAS SI HAY QUE EMBARGAR Y EJECUTAR ¡EL VALOR DE REMATE NO ES EL DE MERCADO!

[petisa]

En principio, un inmueble, afectado a servidumbre perpetua, puede se objeto de una garantía suficiente. Lo que habrá de tenerse en cuenta es, si tal servidumbre, afecta el total del bien inmueble o solo parte de él como, así también, si tal afectación le reduce, considerablemente, su valor en la plaza inmobiliaria.

Perfecto, muchas gracias Legalescom!