Espero poder arrojar algo de luz a la discusión.
Como bien dijeron, jurídicamente “tácita reconducción” NO es lo mismo que “prórroga” del contrato locativo.
Pero “prórroga” locativa SÍ es lo mismo que “continuación de la locación concluida” prevista en el art. 1218 del CCyC.
Si nos atenemos al Diccionario de la Lengua de la Real Academia Española, “reconducción”, “prórroga” y “continuación” significan lo mismo, son expresiones sinónimas (reconducir, prorrogar y continuar):
https://dle.rae.es/reconducir
https://dle.rae.es/prorrogar
Pero en derecho hay un matiz que hace que no sean lo mismo. El propio Vélez Sársfield, en la nota al art. 1622 señalaba respecto de la RECONDUCCIÓN implica UN NUEVO CONTRATO por la mera continuación del arrendatario en el uso de la cosa (tácita reconducción), y lo consideraba una arbitrariedad consagrada en ciertos códigos, a lo cual él no se adscribió, y rechazó la figura.
En cambio, prórroga sí es lo mismo que continuación de la locación extinguida por vencimiento del plazo en el supuesto que contempla el art. 1218 del CCyC.
Así lo explica MOEREMANS (donde se aprecia la sinonimia indicada), al decir que “El CCCN vigente sigue la misma tendencia, la que se funda en una cuestión de poIítica legislativa. Es decir, salvo prórroga expresa manifestada por escrito de conformidad a lo dispuesto en el art. 1188 del CCCN, la continuación en la locación una vez vencido el plazo convenido o el mínimo legal, no implica una tácita reconducción, sino la continuación de la vigencia del contrato en los mismos términos, hasta que cualquiera de las partes notifique en forma fehaciente su voluntad de extinguir el contrato” (Moeremans, Daniel, Régimen de alquileres, Hammurabi, 2021, p. 175).
Mejor aun lo explica LEIVA FERNÁNDEZ, al señalar que “El vencimiento del plazo resolutorio de la locación, sin embargo, no extingue el contrato. Tanto el Código histórico como los precedentes más recientes como el Proyecto de 1998 y el Código Civil y Comercial de la Nación, prevén que el contrato "patina" hasta que se reclame la restitución de la tenencia”.
“El sistema jurídico presume —juris tantum— que las partes si continúan actuando como si el contrato conservase su plazo de vigencia pendiente, han extendido tácitamente sus efectos. Por ende, subsisten las obligaciones y la tenencia es legítima; aunque vulgarmente el locatario suele decir que no tiene contrato, en realidad si lo tiene, aunque sin plazo determinado sino pendiente de la decisión de cualquiera de las partes”.
Y luego explica que SE PROHÍBE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN”, al afirmar que “Reconducir es volver a tomar en locación. Así tácita reconducción —derivado de la vieja denominación de "locación-conducción"—, es el instituto que permite al locatario hacer nacer un nuevo plazo de locación, por el solo hecho de continuar en el uso y goce de la cosa locada. Por ejemplo, si el plazo contractual venció el 20 de noviembre y el locador no reclamó en ese mismo momento la restitución de la tenencia, el 21 de noviembre nacería un nuevo plazo mínimo legal por dos años a contar de esa fecha. Esto es lo prohibido, continúa el contrato pero no nace uno nuevo y por ende tampoco surge un nuevo plazo mínimo legal”.
“La continuación de la tenencia por falta de reclamo de restitución del locador no hace nacer ningún nuevo plazo ni da derecho alguno al locatario más que a seguir cumpliendo el contrato (de plazo vencido), pagando el canon, el alquiler, conservando la cosa, etc., todo a lo que está obligado en el contrato, hasta que se le reclame la restitución”. (Leiva Fernández, Luis, Tratado de los contratos, La Ley, 2017, tº III, p. 370).
Ahora bien, con relación al tema de la FIANZA, se rige por el art. 1225 del CCyC, que, en concordancia con el art. 1596 inciso B, establece:
“ARTICULO 1225.- Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.”
Comentando esta disposición, Alejandro BORDA explica que con anterioridad a la incorporación del art. 1582 bis al Código de Vélez, “un sector de nuestros tribunales -que tiempo atrás fue mayoritario- afirmó que la obligación del fiador no concluye cuando finaliza el plazo contractual de la obligación principal, sino que se extiende en el tiempo de forma indefinida hasta que el locador o el locatario den por terminada la relación contractual18. Ello es así, se decía, pues normalmente el fiador se ha obligado hasta la devolución de la cosa en iguales condiciones en que fue entregada, con inclusión de gastos y honorarios”.
“Esta postura, que hemos criticado más de una vez y desde hace muchos años, que le impide al fiador saber a ciencia cierta cuánto debe y hacer previsión alguna al respecto, es la que fue desterrada cuando se sancionó el art. 1582 bis que modificó el Código Civil de Vélez Sársfield y que el Código Civil y Comercial ha reiterado casi textualmente en el artículo 1225”. [el autor desarrolla críticamente en páginas siguientes el equivocado criterio de aquella doctrina jurisprudencial, ya desterrada definitivamente con el art. 1225, CCyC, al señalar que “El art. 1582 bis del Cód. Civil derogado, mantenido en el art. 1225 del Cód. Civil y Comercial, significa una reacción contra la jurisprudencia que no advertía el carácter novatorio de toda prórroga contractual”]
“El art. 1225 obliga al locador (si pretende conservar la garantía dada por el fiador) a exigir de inmediato la restitución del inmueble o a celebrar un nuevo contrato con la participación y conformidad del fiador. Si nada de ello ocurre, la responsabilidad del fiador se extingue automáticamente, ipso iure, por el vencimiento del plazo. El fiador, entonces, nada deberá por alquileres u otras prestaciones dineradas, o por las mejoras de mero mantenimiento. Pero si se intima la restitución y el locatario no lo devuelve, y se inicia la acción de desalojo consiguiente, el fiador responderá por los perjuicios que genere la falta de entrega del bien en el tiempo oportuno, o por la cláusula penal que se hubiese pactado” (Borda, Alejandro, Locación, Astrea, 2019, p. 320 a 330).
La única excepción sería que, como explica este autor, la posibilidad de prórroga ya se hubiere contemplado en el contrato original, ya que a ello prestó consentimiento expreso el fiador.
Agrego esta jurisprudencia reciente sobre el art. 1218 del CCyC:
https://abogados.com.ar/art-1218-cod-ci ... rato/18141
Cuidado entonces con la terminología, PRÓRROGA NO ES LO MISMO QUE RECONDUCCIÓN, pero sí es lo mismo que continuación de la locación concluida que contempla el art. 1218 del CCyC.
