Reserva de compraventa - negativa a vender

[YAGI]

Les comento la consulta: Se realiza una reserva por la compra de una propiedad, la cual es aceptada y firmada or el propietario, alli se establece la fecha de escritura,( iban directo a escritura, sin boleto), y la comision del martillero.
LLegada la fecha de escritura el propietario se niega a vender, , y en consecuencia el martillero tampoco cobra su comision, mi cliente es el martillero, q llevo a cabo todo su trabajo y ahora no cobra.
Que se les ocurre??
GRacias!

[GonzaloS]

Les comento la consulta: Se realiza una reserva por la compra de una propiedad, la cual es aceptada y firmada or el propietario, alli se establece la fecha de escritura,( iban directo a escritura, sin boleto), y la comision del martillero.
LLegada la fecha de escritura el propietario se niega a vender, , y en consecuencia el martillero tampoco cobra su comision, mi cliente es el martillero, q llevo a cabo todo su trabajo y ahora no cobra.
Que se les ocurre??
GRacias!

Hola, sería interesante saber como fue que instrumentalizaron la reserva, para saber que posibilidades tenés.
No obstante, así medio en abstracto tendrías:
Si existió seña, la posibilidad del cobro de ella.
Si no existió seña, intimar directamente por el cobro de los trabajos efectuados (si lo podés probar), dado que tiene que pagarlo, no olvides que por ley el trabajo del martillero tiene presunción de onerosidad.
Si no tenés ningún comprobante de la intervención del martillero ya se complica.
Igualmente ya si hay una fecha puesta para lo compra y luego se arrepiente el vendedor, podría el martillero subrogarse en los derechos del "comprador" e iniciar acciones (si éste no quisiera hacerlo) y cobrarse del producido.
Eso si, para mi que estás hablando de un corredor y no de un martillero.
En ese caso, recordá esto:

37.- El corredor tiene derecho a:
a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.

Martilleros y Corredores Nacionales
Ley 20.266
Ley 25.028

[GonzaloS]

Profesiones independientes

Originariamente nuestro Código de Comercio regulaba separadamente a los rematadores o martilleros de los corredores (a los que encuadraba como auxiliares de comercio) y establecía sus respectivos estatutos. En 1973 los martilleros o rematadores fueron expulsados del Código de Comercio por el Decreto Ley 20266/73 y su actividad pasó a estar regulada en su texto. Lo propio ocurrió con los corredores en 1999, separados del Código de Comercio mediante la Ley 25.028

Entendemos que siempre se ha tratado de cosas –primero de actividades, ahora de profesiones– independientes. En efecto, el corredor es aquella persona cuya profesión consiste en “intermediar entre la oferta y la demanda para facilitar o promover la celebración de contratos entre personas que desean contratar, realizando su actividad en forma independiente”[1], mientras, que, como nos enseña el profesor Jorge Mosset Iturraspe, el martillero o rematador es la persona que, “en forma habitual y como profesión, realiza los remates o subastas –especie de contratos por concurso– o sea, la venta en público, de viva voz y al mejor postor, con o sin base, de bienes determinados, muebles o inmuebles; proponen la enajenación indicando sus condiciones; reciben las ofertas de precio y mediante un golpe de martillo adjudican las cosas[2].

Por ello, el corredor debe ser imparcial y objetivo en su trato, tanto con su cliente como con la otra parte en la futura relación externa. Distinta es la situación del martillero, quien con su rasgo de comisionista, lleva adelante una gestión en interés ajeno; en tanto no acerca a las partes, no gestiona el negocio, tan sólo saca a la venta los bienes del modo y a la manera señalada[3]; y en esto radica su diferencia genética.

Incumbencias diferentes

Hay quienes pretenden fusionar ambas profesiones, como si se tratara de una única e indivisible, y nada se aleja más de la realidad, porque es dable notar que lo “único” ha sido su historia más no su carácter ontológico, y corresponde hacer hincapié en los matices que las diferencian.

En el Decreto Ley 20.266/73, según reforma de la Ley 25.028, ambas profesiones se encuentran reguladas separadamente; del Art. 1º al 30 se refiere a los martilleros, y del 31 al 38 refiere a los corredores. Se han agregado algunos rasgos característicos diferenciando a estas profesiones. Vgr., mientras que el martillero percibe por su actividad una comisión –Art. 11–, el corredor recibe remuneración –Art. 37–: Y la diferencia no es sutil, ya que la comisión suele ser un porcentaje fijo, la remuneración u honorario tiene en cuenta la índole de la actuación. Además los martilleros pueden constituir sociedades comerciales (exceptuando cooperativas) –Art. 15–, circunstancia que se encuentra vedada al profesional del corretaje dado el carácter personal e indelegable de su actividad; aquí resulta importante señalar que el corredor responde en forma personal y con todos sus bienes por su mala praxis, cuando de ella deriva el fracaso de las tratativas, pero por otro lado, cuando el fracaso de las negociaciones no pueda ser atribuido al intermediario, éste igualmente tendrá derecho a sus honorarios y al reintegro de los gastos –Art. 37–. Y no resulta ocioso destacar que la ley[4] refiere a carreras universitarias, y no a carrera, por lo que el tratamiento en plural es un claro indicio de la voluntad del legislador al respecto.
Entonces, el legislador ha tenido la sapiencia suficiente para distinguirlos, separarlos e identificarlos, reconociendo que las incumbencias son diferentes.


Te postee ese extracto porque si fuera martillero y no corredor para mi directamente no tiene causa para el cobro, salvo el caso de un contrato de mandato.