Caso interesante. Alquiler y apoderado fallecido.

[csr79]

Colegas, necesito su opinión. Una cliente alquiló hace casi dos años una propiedad a una persona que se presentaba como apoderado de la propietaria, la cual se encuentra en el exterior desde hace muchos años. A este apoderado mi clienta llega a través de un conocido suyo (anterior inquilino de esa propiedad que la recomendó para reemplazarlo), por lo que "en confianza" nunca firmaron contrato ni exigió que le mostraran el poder. Ahora el "apoderado' falleció y sus herederos están como locos llamando a mi clienta buscando cobrar los alquileres y la citaron para "explicarle como son las cosas, querida", es decir, hay muy mala predisposición y trato.
Me resulta todo muy extraño, y creo que tal poder no exisite. El anterior inquilino estuvo mas de 6 años y nunca tuvo comunicacion con la propietaria, ni tampoco firmó contrato.
Ahora bien, en el supuesto que existiera poder los herederos no tienen legitimación para reclamar, tendrá que hacerlo un nuevo apoderado o la propietaria. Pero en caso de no exisitir poder, mi pregunta es si se podrían considerar herederos del locador (recordar que era un contrato verbal) y reclamar en consecuencia el pago de los alquileres (no procede una ejecucion porque no hay contrato firmado), pero si demuestran de alguna manera el contrato verbal entre el causante (a titulo de locador) y mi clienta???
Que opinan???? Como puedo repeler estas posibles alternativas?

[Sailaw]

La relación entre locador y locatario es una cuestión de roles asumidos contractualmente, en la que no tiene nada que ver la titularidad de dominio.

Yo creo que se debería hablar con el inquilino, a ver cuales son sus intenciones, y de allí partir con un juicio de desalojo por intruso o bien una revindicación.

Respecto del "Apoderado", la sucesión es responsable de sus actos, si cabe una reclamación deberá ir contra la misma. (Si es que vale la pena, y patrimonialmente es solvente)

[Tiziano]

Hola Csr79... te aclaro que no soy colega sino estudiante, pero si me permitís (como el tema está bueno) quisiera hacer la siguiente reflexión:
Para mi, es claro que el locador "no es apoderado" me lo indica el hecho de no haber exhibido poder alguno y el contrato verbal. Ahora, ¿es legítima la relación juríca? sin dudas que sí, porque "el apoderado" estuvo ejerciendo un derecho posesorio que la inquilina no puede hacer caer, ni justificar falta de pago por ilegitimidad del locador o apoderado (el contrato de locación no amerita titularidad del bien) es probable que el "apoderado" sea un Poseedor que conocía la ida al extranjero de la titular y aprovechó esta circunstancia. Ahora... el contrato es verbal (pero existe) el asunto es como probarlo, fijate que en este punto, la historia podría ir para dos lugares diferentes... si los herederos del "apoderado" logran probar el vínculo contractual, les corresponderá obtener el importe de alquiler, ahora bien, si no lo logran, tu clienta, la locataria, podría presentarse como poseedora del bien y esperar una reivindicación de la titular o un interdicto posesorio de los herederos... uno de los secretos está en la confección de los recibos de alquiler, si los mismos rezan en caracter de alquiler del bien tal y cual, los herederos estarían en ventaja y tu clienta deberá ceñirse al contrato, aunque sea verbal, si por el contrario, los recibos nada dicen, o no los hay, tu clienta está en ventajas porque luego de un año, los poseedores en esta última situación "habrían" perdido la posesión. Es cuestión de ver. Por ultimo, a los herederos del "apoderado" les asiste el derecho de proseguir en la posesión de su causante. Otra, puede que el "apoderado" en realidad sea un Mandatario de la titular y no esté ejerciendo un acto posesorio, para ello hay que tener en cuenta que: El mandato puede ser tácito o expreso art 1873 cc, que no amerita poder especial si el arrendamiento no es por más de seis años art 1881 (10) cc, que si bien el art 1963 (3) cc habla del cese del mandato por muerte del mandatario, por otro lado el art 1969 cc habilita a los herederos del mandatario a proseguir en su obligación hasta que el mandante lo reemplace cuando el negocio no admita demora, (tratándose de un tracto sucesivo, así lo es) cuestión que legitima a los herederos al cobro de los alquileres. Por último a los efectos de la prueba, no olvides la doctrina de los actos propios.
En definitiva... ambas partes podrían o no estar en igualdad de posición, todo dependerá del análisis de la prueba aportada a los efectos de la existencia o no del contrato.
Es mi humilde entender.
Nota: si esperás la acción de los herederos, necesariamente te darás cuenta del tipo de legitimidad que les asiste, de ahí, tu estrategia.