Hola colegas, consulta: Una locación comercial, hay forma que sea por menos de 3 años? Yo creo que no...pero les consulto por si hay alguna manera. Gracias a todos!
Un Sitio de Ley
LOCACION COMERCIAL PUEDE SER POR MENOS DE 3 AÑOS? COMO SE PUEDE ENCUADRAR?
- De lectura libre.
Para publicar un mensaje, regístrese gratuitamente.
No hay modo de burlar el plazo mínimo legal de 3 años, que se aplica a todos los destinos locativos (art. 1198, CCyC). Las excepciones a dicho mínimo las tenés en el art. 1199, por lo que si no encuadra en alguna de ellas, no tenés cómo eludirlo, pero el locatario puede renunciar al mismo si se encuentra en la tenencia de la cosa.
Coincido 100% Claudio! Muchas gracias!
Consulta. Se puede hacer en mismo contrato de locación el de inmueble y local comercial ya que es el mismo domicilio o es por separado?
Retomando el hilo, mi consulta es la siguiente:
ej: Si las partes pactan una locacion comercial por 1 año por xx cantidad de dinero y con convenio de desalojo firmado por adelantado. Suponiendo el caso de que el locatario decidiera quedarse mas tiempo (haciendo uso de lo dispuesto por la Ley) pero que el locador no quisiese. ¿ qué pasaría? el locatario tendría que pedir la nulidad de la clausula que disponía 1 año ? como saca de adentro el locador al locatario? de nada valdria el convenio de desalojo de futuro firmado ?
Es decir, como opera esto en la practica es mi duda.
ej: Si las partes pactan una locacion comercial por 1 año por xx cantidad de dinero y con convenio de desalojo firmado por adelantado. Suponiendo el caso de que el locatario decidiera quedarse mas tiempo (haciendo uso de lo dispuesto por la Ley) pero que el locador no quisiese. ¿ qué pasaría? el locatario tendría que pedir la nulidad de la clausula que disponía 1 año ? como saca de adentro el locador al locatario? de nada valdria el convenio de desalojo de futuro firmado ?
Es decir, como opera esto en la practica es mi duda.
Ya está todo explicado en este hilo. El plazo mínimo legal (salvo las excepciones contempladas) es de 3 años y es una norma de orden público, y por ende, sustraída a la autonomía privada (se pueden pactar plazos mayores pero no menores al mínimo: es una norma imperativa unilateral, que actúa en un solo sentido, pero es supletoria o dispositiva en el otro, conf. De La Fuente, Orden público, p. 68 y sgtes.). Los plazos convenidos menores al mínimo se tienen por extendidos de pleno derecho al dicho mínimo de 3 años. Por tanto, el locatario no precisa demandar la nulidad parcial (la de la cláusula, aunque podría hacerlo mediante una acción declarativa); con quedarse en el inmueble le alcanza, ya que la ley está de su lado mientras cumpla sus obligaciones, y el propietario locador se lo tiene que bancar, ya que no podría demandar el desalojo por vencimiento del contrato si el mínimo legal aún no ha transcurrido. O sea, en resumidas cuentas, si no tiene una justa causa legal para resolver el contrato por incumplimiento (falta de pago, cambio de destino, etc.), el locador no puede desalojar al locatario durante ese plazo mínimo legal.
Con relación a los convenios de desalojo, en virtud de la sanción del nuevo CCyC, que derogó la normativa que los contemplaba, estos ya no tienen eficacia (validez podría discutirse si la tienen o no, las opiniones están divididas), ya que la ejecutoriedad se las daba la homologación, y al no poder recibir tal homologación (la jurisprudencia mayoritaria se las niega, salvo con motivo de una transacción en el marco de un juicio de desalojo en trámite), son ineficaces (no surten sus efectos propios). Por ahí tenés suerte y el locatario no lo sabe y se va al cumplirse el año solo si antes nadie lo aviva.
https://derreales.hypotheses.org/399
https://garciaalonso.com.ar/blog/los-ri ... ocupacion/
http://www.derecho.uba.ar/derechoaldia/ ... cion/+7786
Con relación a los convenios de desalojo, en virtud de la sanción del nuevo CCyC, que derogó la normativa que los contemplaba, estos ya no tienen eficacia (validez podría discutirse si la tienen o no, las opiniones están divididas), ya que la ejecutoriedad se las daba la homologación, y al no poder recibir tal homologación (la jurisprudencia mayoritaria se las niega, salvo con motivo de una transacción en el marco de un juicio de desalojo en trámite), son ineficaces (no surten sus efectos propios). Por ahí tenés suerte y el locatario no lo sabe y se va al cumplirse el año solo si antes nadie lo aviva.
https://derreales.hypotheses.org/399
https://garciaalonso.com.ar/blog/los-ri ... ocupacion/
http://www.derecho.uba.ar/derechoaldia/ ... cion/+7786
Muchas gracias Claudio, como siempre un lujo tu explicacion.
Sólo restaría agregar que, tal mínimo, del plazo legal, no se aplica, para el caso de tratarse de una prórroga, de un contrato anterior o, de un nuevo contrato, con el mismo locatario que venía de alquilar el mismo inmueble, desde antes. Art. 1198, del C. C y C. 2do. párrafo: "El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. (art. sust. por Ley N° 27.551).
Atte. Legales.com
"Si las partes pactan una locacion comercial por 1 año por xx cantidad de dinero y con convenio de desalojo firmado por adelantado" ¡HACEN ALGO ILEGAL! ¿SOS ABOGADO?"
Suponiendo el caso de que el locatario decidiera quedarse mas tiempo (haciendo uso de lo dispuesto por la Ley)" ¡ESTA EN SU DERECHO!!!
OBVIO de nada valdria el convenio de desalojo de futuro firmado.- ¿LO HICISTE VOS? Y TU CLIENTE SE CREE TAN VIVO QUE TERMINARA CON TREMENDO JUICIO EN SU CONTRA!!!
Suponiendo el caso de que el locatario decidiera quedarse mas tiempo (haciendo uso de lo dispuesto por la Ley)" ¡ESTA EN SU DERECHO!!!
OBVIO de nada valdria el convenio de desalojo de futuro firmado.- ¿LO HICISTE VOS? Y TU CLIENTE SE CREE TAN VIVO QUE TERMINARA CON TREMENDO JUICIO EN SU CONTRA!!!