Lan escribió: ↑Jue, 31 Mar 2022, 22:29 Muchas gracias a los 3! Claudiofer: No, no hace 20 años (tampoco pocos eh) pero bue, lo pensé si quieren dilatar....y mas que nada porque mi cliente no tiene un solo contrato, no tiene nada documentado y pasaron varios años así. Si inicio el desalojo directo y me plantean ser poseedores... puedo perder el desalojo con costas? Gracias!Sí. Pero tienen que probarlo (con actos posesorios).
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PUEDO INICIAR DESAJOLO CONTRA: INQUILINOS, SUBINQUILINOS OCUPANTES E INTRUSOS TODO JUNTO?
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jajaj si DRalonso me di cuenta después que envíe el mensaje jajaj, ClaudioFer: Mi cliente pagó impuestos (ABL) hasta hace unos 5 años aprox.... (hoy están impagos desde esa fecha), no tiene ni un solo contrato, hace bastantes años que están ahí (creemos q no llegan a 20) y que se yo...si acompañan facturas de arreglos truchas, etc, digo...pueden armarlo? o no es fácil? Por otro lado hay un desalojo anterior del año 2000 que tiene sentencia del 2002 y ahí quedo planchado, creo que los que estaban en ese momento después se fueron..., en fin: Ponele que arman un boleto: Pierdo el desalojo con costas??? no entiendo cuando toma entidad y cuando no la supuesta prueba de actos posesorios....Muchas gracias por la ayuda! 
El que escribió lo de la prescripción (con mayúsculas y lo de “me extraña, araña”) fui yo, no el DrAlonso. Con relación a lo que planteás, si es así, para eso es útil la diligencia preliminar. Ahí, con su resultado, vas a poder evaluar si conviene el desalojo o la acción reivindicatoria. Lo demás, como en cualquier juicio, es cuestión de prueba (boleto trucho, testigos truchos, etc.). Como te diría DrAlonso, “cazá manual de derechos reales”.
Que no se malentienda. Lo último lo dije para que estés preparada, porque la causa podría enfilar más para el lado de la acción real (reivindicatoria) y la usucapión como defensa que para el lado del desalojo.
Ah jaja perdón, fuiste vos! si...pero la usucapión si no la iniciaron y yo inicio antes no se si la pueden plantear como defensa luego.... algo había leído alguna vez...
Primero aclaremos los tantos. Yo hablé de la acción reivindicatoria. En el caso del juicio de desalojo, cuyo objeto concierne a la tenencia y la restitución del inmueble por parte de quien tiene obligación de restituir, no se admite ni la usucapión como defensa ni como reconvención (en este último supuesto, no pueden sustanciarse por los mismos trámites el desalojo y la usucapión, requisito de procedencia de la reconvención), que deberá tramitar por proceso por separado, ya que la sentencia de desalojo no hace cosa juzgada respecto de la posesión. Por tal motivo incluso, si el planteo de defensa del demandado por desalojo girara en derredor de la posesión (un planteo serio, se entiende, no una simple chicana), el desalojo no procede, y quedan al accionante las acciones posesorias o reales. En este último caso, la posesión alegada por el demandado por desalojo solo le servirá para el rechazo de dicha acción, pero para adquirir el dominio por usucapión deberá deducir la acción correspondiente.
Pero en el caso de la acción real reivindicatoria, dado que el juicio de usucapión no es la única vía para adquirir el dominio por usucapión, el demandado por reivindicación puede oponer a su progreso la excepción de prescripción adquisitiva (decenal o veinteañal). Debe hacerlo al contestar la demanda, como cualquier excepción. También puede plantearla por la vía reconvencional.
La diferencia está en que, en el caso de la reconvención, el efecto de la sentencia será el rechazo de la acción reivindicatoria y el correlativo reconocimiento del derecho del reconviniente por usucapión, con la consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble del nuevo título, en tanto que, en el caso de la excepción, la sentencia solo se limitará al rechazo de la acción instada por el demandante y la consiguiente imposición de costas a su cargo.
Debés tener en cuenta entonces, otra vez, que dentro de las normas comunes a la prescripción adquisitiva y a la liberatoria, el art. 2551 del nuevo CCyC establece que “La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción”. Y que, en su art. 2553 dispone que “La prescripción debe oponerse dentro del plazo para contestar la demanda en los procesos de conocimiento…”.
Sucede que es lo común que la prescripción liberatoria suele oponerse por la vía de la excepción y no tanto mediante una acción (declarativa), en tanto que la usucapión es más habitual que se plantee por la vía de la acción y no tanto por la de la excepción, sin embargo esta posibilidad ya la admitía la vieja ley 14.159 (art. 24).
Así que, de vuelta, “cazá manual de derechos reales”.
Pero en el caso de la acción real reivindicatoria, dado que el juicio de usucapión no es la única vía para adquirir el dominio por usucapión, el demandado por reivindicación puede oponer a su progreso la excepción de prescripción adquisitiva (decenal o veinteañal). Debe hacerlo al contestar la demanda, como cualquier excepción. También puede plantearla por la vía reconvencional.
La diferencia está en que, en el caso de la reconvención, el efecto de la sentencia será el rechazo de la acción reivindicatoria y el correlativo reconocimiento del derecho del reconviniente por usucapión, con la consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble del nuevo título, en tanto que, en el caso de la excepción, la sentencia solo se limitará al rechazo de la acción instada por el demandante y la consiguiente imposición de costas a su cargo.
Debés tener en cuenta entonces, otra vez, que dentro de las normas comunes a la prescripción adquisitiva y a la liberatoria, el art. 2551 del nuevo CCyC establece que “La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de excepción”. Y que, en su art. 2553 dispone que “La prescripción debe oponerse dentro del plazo para contestar la demanda en los procesos de conocimiento…”.
Sucede que es lo común que la prescripción liberatoria suele oponerse por la vía de la excepción y no tanto mediante una acción (declarativa), en tanto que la usucapión es más habitual que se plantee por la vía de la acción y no tanto por la de la excepción, sin embargo esta posibilidad ya la admitía la vieja ley 14.159 (art. 24).
Así que, de vuelta, “cazá manual de derechos reales”.
HACELE CASO A CLAUDIO QUE SABE MUCHO!!!
1-"puedo perder el desalojo con costas?" A VE CES SE GANA, A VECES SE PIERDE...
DEBES PONERLE EN CLARO A CUALQUIER CLIENTE/A ESAS POSIBILIDADES!!!
2-"pero la usucapión si no la iniciaron" ¿NO DEBERIAS ESTAR SEGURA, EN LUGAR DE PREGUNTARNOS? ¿PODES INFORMARTE SI EXISTE ESE JUICIO, O NO?
3-EN DEFINITIVA: ¿QUE VAS A HACER?
1-"puedo perder el desalojo con costas?" A VE CES SE GANA, A VECES SE PIERDE...
DEBES PONERLE EN CLARO A CUALQUIER CLIENTE/A ESAS POSIBILIDADES!!!
2-"pero la usucapión si no la iniciaron" ¿NO DEBERIAS ESTAR SEGURA, EN LUGAR DE PREGUNTARNOS? ¿PODES INFORMARTE SI EXISTE ESE JUICIO, O NO?
3-EN DEFINITIVA: ¿QUE VAS A HACER?
Muchas gracias! Claudiofer, lo ultimo que consulto es: Para iniciar reinvindicatoria, me basta que sea un solo heredero (son 2) y que haya declaratoria de solo uno de los padres? (el bien era ganancial) o son requisitos mas rigurosos para la legitimación activa?? Muchas gracias!
AL MARGEN QUE NO ME CONTETAS, Y QUE NO SOY CLAUDIO, PODES HACERLO, PERO NO ES LO MAS PRUDENTE...
Gracias, le estoy preguntando a Claudiofer por su mensaje del 3/4/22...
Primero que nada, no te dije que vayas directo por la acción reivindicatoria. Todos acá te aconsejamos, cuando vos preguntaste por el juicio de desalojo, que promuevas como paso previo una diligencia preliminar (art. 323, inc. 6, CPCCN), y según su resultado evalúes la acción a iniciar.
Suponiendo el caso que corresponda la acción reivindicatoria, entiendo que aplica lo mismo que señalé respecto del proceso de desalojo. Tratándose de herederos forzosos del titular del derecho real, como continuadores de la persona de dicho causante (poseedores de todo aquello que aquél haya poseído), no necesitan de la investidura judicial para promover aquella acción real (art. 2337, CCyC: “puede(n) ejercer todas las acciones transmisibles que correspondían al causante”). Solo “a los fines de la transferencia de los bienes registrables su investidura debe ser reconocida mediante la declaratoria judicial de herederos” (art. 2337 citado).
Y ello es así aun cuando dichos herederos no hayan tenido jamás la posesión de dicho inmueble. Lo aclaro por algún planteo en ese sentido que pudieran esgrimir los demandados.
Se ha dicho que, ante la pluralidad de herederos, cada uno de ellos tiene los derechos del autor de una manera indivisible, incluso en cuanto a la posesión, y puede ejercer acciones posesorias aun antes de haber tomado de hecho posesión de los objetos hereditarios sin que se le pueda exigir otras pruebas además de las que se hubieran podido exigir al difunto. Los herederos forzosos pueden, en forma conjunta o indistinta, ejercer todas las acciones que correspondían al causante.
Acá te dejo el link a un fallo que puede aclararte varias de aquellas cuestiones:
https://www.erreius.com/Jurisprudencia/ ... ion-activa
Y recapitulando, coincido con el DrAlonso. Primero iniciá la diligencia preliminar y después se ve qué conviene.
Suponiendo el caso que corresponda la acción reivindicatoria, entiendo que aplica lo mismo que señalé respecto del proceso de desalojo. Tratándose de herederos forzosos del titular del derecho real, como continuadores de la persona de dicho causante (poseedores de todo aquello que aquél haya poseído), no necesitan de la investidura judicial para promover aquella acción real (art. 2337, CCyC: “puede(n) ejercer todas las acciones transmisibles que correspondían al causante”). Solo “a los fines de la transferencia de los bienes registrables su investidura debe ser reconocida mediante la declaratoria judicial de herederos” (art. 2337 citado).
Y ello es así aun cuando dichos herederos no hayan tenido jamás la posesión de dicho inmueble. Lo aclaro por algún planteo en ese sentido que pudieran esgrimir los demandados.
Se ha dicho que, ante la pluralidad de herederos, cada uno de ellos tiene los derechos del autor de una manera indivisible, incluso en cuanto a la posesión, y puede ejercer acciones posesorias aun antes de haber tomado de hecho posesión de los objetos hereditarios sin que se le pueda exigir otras pruebas además de las que se hubieran podido exigir al difunto. Los herederos forzosos pueden, en forma conjunta o indistinta, ejercer todas las acciones que correspondían al causante.
Acá te dejo el link a un fallo que puede aclararte varias de aquellas cuestiones:
https://www.erreius.com/Jurisprudencia/ ... ion-activa
Y recapitulando, coincido con el DrAlonso. Primero iniciá la diligencia preliminar y después se ve qué conviene.
Muchas gracias a ambos!!! 
NO HAY DE QUE!
Y... ¿QUE VAS A HACER?
Y... ¿QUE VAS A HACER?
