USUCAPION. CUMPLIMIENTO DE PLAZO?? SUCESIÓN EN PARALELO!! AYUDA!!!

[Iusgus2013]

Buenas colegas. NECESITO DE SUS OPINIONES. SERÉ LO MAS BREVE POSIBLE. Les formulo la siguiente cuestión respecto a una prescripcion adquisitiva vicenal parcial:
* En 2016 se inició la mencionada prescripción de un hijo hacia el inmueble de su padre. Donde vivieron hasta el fallecimiento de éste último. En el transcurso de 20 años se procedió a acudir a la justicia con toda la documentación de rigor más testigos que acreditan la posesión pacífica de tal inmueble. A todo esto cabe aclarar que es parcial dado que una mitad ocupa mi cliente y la otra su hermano.

En la etapa de traslado de demanda se nos requiere que se amplíe la demanda hacia la esposa del demandado. Abro paréntesis, la última en fallecer es la madre de mi cliente por lo cuál habrán transcurrido unos 17 años luego de su fallecimiento.

A posterior se nos íntima a qué denunciemos y demos traslado a los herederos. Que serían 4 hermanos más una hija extramatrimonial.

La contraparte se presenta aduciendo que el tiempo de prescripción no se cumplió ya que por parte de la difunta madre de mi representado no pasaron los 20 años para proceder con la acción. Paralelo a ello abrieron una sucesión en la cual nos presentamos aduciendo que hay un expediente por usucapion primero en el tiempo. Solicitando que se paralicen las actualizaciones hasta tanto no se resuelva la cuestión principal de fondo.
En Diciembre del año pasado hubo una audiencia con los presuntos herederos de mi cliente. En el cual se dejó asentado que hay tratativas de llegar a un arreglo.

Les formulo las siguientes preguntas:

* Más allá de la inevitable ampliación de demanda que se tuvo que realizar. Contra quién en principio se realizó la acción en contra fue contra el padre titular del inmueble mediante escritura. Han pasado 8 años desde que se inició la acción. Es viable o hay algún remedio legal para subsanar los 3 años por los cuáles nos aducen que sería inviable la acción?
* El hecho de haber celebrado la audiencia con "intenciones de arreglo" puede presumir el "reconocimiento" de mi cliente sobre la existencia de herederos sobre el imueble que ocupa? Juega en contra? (hable de intenciones de arreglo porque el abogado que representa a los hermanos tomo contacto para negociar pidiendo un monto irrisorio. No se llego a nada formal, ni hubo acuerdo alguno)

[ClaudioFer]

Tu relato de los hechos es confuso e impreciso, con algunas omisiones relevantes. De todos modos entiendo que mientras vivía allí su madre no había principiado la prescripción adquisitiva a favor de tu cliente.
Con lo poco que hay, estimo que es imperioso que la prueba del momento en que tu cliente (una vez fallecida su madre) intervirtió el título de su relación de poder para pasar a ser poseedor exclusivo y excluyente (en desmedro de sus coherederos), mediante el ejercicio de actos posesorios animus domini sea contundente, inequívoca, que acredite su intención de excluir del mismo derecho que les cabe a aquéllos sobre el inmueble. De otro modo es un caso perdido. Podrías haber mencionado qué actos posesorios realizó tu cliente en ese sentido y desde cuándo, ya que allí principia el inicio del plazo prescriptivo (cuando intervierte el título).
Con relación a la insuficiencia del plazo, existe jurisprudencia que ha admitido que un breve plazo faltante pueda ser cumplido durante el proceso, siempre que no haya mediado una causal de interrupción, ya que una vez anoticiados del proceso, los interesados pueden realizar actos con aptitud de perjudicar esa usucapión aun no cumplida.
Y por último, si el plazo ya está cumplido, no hay posibilidad de reconocimiento interruptivo alguno del plazo (se puede interrumpir una prescripción en curso, no una ya cumplida), pero sí podría haber renuncia (a la prescripción cumplida), la cual no se presume y es de interpretación estricta. Y si no está cumplido el plazo, estimo que esa mera concurrencia a una audiencia con intenciones de arreglo, en principio, no implicaría reconocimiento del derecho; habría que ver qué se expresó en el acta (normalmente se manifiesta que es al solo efecto conciliatorio y sin reconocer hechos ni derechos) o en comunicaciones previas, si las hubo (cartas documento, etc.).
El colega Legales puede darte mayores precisiones, ya que conoce mucho más que yo de los temas usucapión y sucesiones.

[legalescom]

Atento al traslado, que me confiere ClaudioFer, me voy a pronunciar, respecto al plazo, de la prescripción adquisitiva, que juega en esta instancia, sosteniendo que: En este proceso, traído a estudio, el plazo de la prescripción, es de 10 años y no, de 20 años, como sostiene el consultante. En efecto, dispone el C. C. y C., en su Art. 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años...
Sobre "Justo título" y "Buena fe", véase el art. 1902 del C. C. y C. El justo título, no es tanto, el instrumento en el que consta, sino, la causa generadora de un derecho.
En este caso concreto, el justo título, estaría dado por el derecho del hijo, a suceder a su padre y, por ello, hacerse de sus bienes, en forma inmediata a su fallecimiento, en los términos del art. 2280: Situación de los herederos. Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor…
El caso, como sostiene, ClaudioFer, es determinar, si se “intervirtió”, o no, el título de la posesión, como para desplazar a sus coherederos, si los hubiere.

[ClaudioFer]

Voy a disentir respetuosamente del estimado colega Legales en cuanto al plazo aplicable. En mi opinión, no hay dudas en cuanto al plazo aplicable es el veinteañal, y no el decenal, que es el que requiere de justo título y buena fe, que aquí no los hay.
Por supuesto, como bien señala, no caben dudas de que el heredero poseedor (al igual que el resto de sus coherederos, hipotéticamente privados de la posesión sobre el inmueble, que es el hecho a probar) es propietario del inmueble (que pretende estar poseyendo exclusiva y excluyentemente) de pleno derecho y desde el mismo momento de la muerte del causante titular del dominio (art. 2280, CCyC) sin necesidad de investidura judicial.
Pero aquí la usucapión es invocada contra sus coherederos. Y aquí es donde falta el justo título y la buena fe.
Justo título es el acto jurídico es el acto jurídico (la causa generadora del derecho) que es hábil para transmitir el dominio, instrumentado en la forma requerida por la ley, pero que contiene una falla consistente en cuanto ha sido otorgado por persona incapaz o por quien no está legitimado para ello. El justo título más común es la compraventa, pero también puede serlo la donación. Así, no puede ser justo título un contrato por el cual solo se transfiere la tenencia (comodato, depósito, etc.). Tampoco lo que es aquel acto que solo obliga a otorgar la escritura traslativa del dominio correspondiente, como es el boleto de compraventa. Por lo demás, el Código condiciona el concepto de justo título al cumplimiento de las formalidades exigidas para la validez del título.
Contrariamente, aun cuando se tenga una escritura de dominio, cuando se exige un justo título NO es un acto que emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción. Precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión es lo que la prescripción tiene por objeto cubrir.
Entonces puede apreciarse que en este caso el concepto de justo título deviene inaplicable al caso. Aquí discutimos otra cosa. El pretenso prescribiente tiene, al igual que sus hermanos, un título perfecto (entendemos por el relato que es así, que el padre era legítimo titular del inmueble), que es más que un justo título, y que es el que le reconoce el art. 2280 del CCyC, como antes señalamos. Lo que no tiene es un justo título contra sus coherederos, y por eso recurre a la interversión del título para pasar a poseer en forma exclusiva y excluyente del resto dicho inmueble.
La usucapión breve, por lo demás, NO se hace valer en forma de acción, sino solo en la forma de una excepción frente al verdadero titular ante una acción reivindicatoria planteada por éste en su contra. En otras palabras, la prescripción breve consolida la adquisición hecha con justo título y buena fe al cabo de 10 años, por lo que no se requiere un proceso para que se reconozca la citada consolidación, pero se puede oponer como excepción en el supuesto antes indicado (Kiper).
Además, la usucapión breve es ajena e incompatible con la idea de una “interversión del título” (incompatible contra idea de buena fe, requisito de la usucapión breve), entendida como el alzamiento contra el título del actual poseedor, y como consecuencia de dicha rebeldía quien intervierte logra el fin querido, privando de la posesión a aquel a cuyo nombre estaba poseyendo. Justamente es un acto repugnante y reñido con la buena fe.
Aquí se entiende que el pretenso prescribiente se alza contra sus coherederos, que tenían (o tienen aun, que es lo que hay que probar) igual derecho que él sobre el inmueble, derecho del que pretende privarlos.
Como explica Kiper, “también puede proceder la interversión ante la existencia de coherederos. Para que la prescripción de un heredero tenga operatividad, es necesario que alguno de los herederos, obrando como único propietario, comience a poseer la cosa de manera exclusiva, y a nombre propio, durante más de veinte años”.
La jurisprudencia tiene dicho que “Si la prescripción es título idóneo para que un condómino o coheredero extinga el parcial derecho de sus otros comuneros y adquiera para sí la propiedad de la totalidad de la cosa, ello lo es a condición de que intervierta su título de coposeedor por el único poseedor, excluyendo así de la relación real con la cosa a los demás condóminos o coherederos. A partir de dicha mutación o interversión es que comienza a correr el plazo usucapido (C1ªCCom. de La Plata, sala 3ª, 27-6-95, “Dolset, Martha Alicia c/Tarantino, Francisco s/Prescripción veinteñal”, B. A. B200927).
También que “La prueba de la interversión del título por parte de un heredero que pretende adquirir el dominio de un bien integrante del acervo hereditario mediante prescripción adquisitiva debe ser apreciada en forma restrictiva, pues el acto positivo de voluntad capaz de revelar la interversión no debe aparecer igual en su exteriorización que el propio ejercicio regular de un derecho que se acuerda por la ley, precisamente por la condición de integrante de la comunidad hereditaria” (C4ªCCMPaz y Trib. de Mendoza, 13-3-2014, “R., M. H. c/Sucesores de R., A. H. s/Prescripción adquisitiva”, L. L. Gran Cuyo 2014 [junio] p. 534: AR/JUR/2078/2014).

[legalescom]

Estimado ClaudioFer, en nada, estás disintiendo conmigo, respecto a la interversión del título contra los coherederos del poseedor.
En efecto, yo me pronuncié, sobre la prescripción breve, en general, siendo de aplicación el art. 1898 del C. C. y C.. Sobre el final, recién, me referí a intervertir el título, contra los herederos, en los siguientes términos: "El caso, como sostiene, ClaudioFer, es determinar, si se “intervirtió”, o no, el título de la posesión, como para desplazar a sus coherederos, si los hubiere".
De haber sostenido la tesis, que me adjudica el impugnante, hubiera chocado contra el C.C. y C. en su Artículo 2368.- Prescripción. La acción de partición de herencia es imprescriptible mientras continúe la indivisión, pero hay prescripción adquisitiva larga de los bienes individuales si la indivisión ha cesado de hecho porque alguno de los copartícipes ha intervertido su título poseyéndolos como único propietario, durante el lapso que establece la ley.

Respecto al condominio, art. 1898 del C. C. y C., resulta más difícil la prueba de la interversión, porque la prueba debe ser contundente y no dejar lugar a dudas, ya que en definitiva, el condómino, está haciendo uso de su derecho a poseer, no obstante, el artículo mencionado abre la alternativa cuando indica que si hace uso uno o dos condóminos de modo excesivo y ningún otro se opone alegando, aunque sea abuso de confianza, puede acreditando los requisitos que indicamos, intentar mutar la causa a través de la prescripción adquisitiva de 20 años.

[DRalonso]

AL MARGEN DE LA INEXACTITUDES YA SEÑALADAS Y DE NO SER NADA BREVE, TU CLIENTE CORRE RIESGO DE PERDER TODO Y CARGAR COSTAS...

¿SE LO EXPLICASTE BIEN? YA QUE SI OCURRE ¿A QUIEN CREES RECLAMARA???

EN DEFINITIVA: PLANTEALE SE DEJE DE PELOTUDECES Y LE COMPRE SU PARTE A LOS DEMAS!!!

[legalescom]

Sin caer en redundancia, aclararé que, el Cód. Civil, en su art. 3460 (modificados por Ley N° 17.94), disponía, terminantemente: "La acción de partición de herencia es imprescriptible, mientras que de hecho continúe la indivisión; pero es susceptible de prescripción, cuando la indivisión ha cesado de hecho, porque alguno de los herederos, obrando como único propietario, ha comenzado a poseerla de una manera exclusiva. En tal caso la prescripción tiene lugar a los veinte años de comenzada la posesión

Este, a su vez, tiene como antecedente, el original del Cód. Civil, redactado por Vélez que, decía prescribir a los 30 años y, no a los 20, como refiere : https://universojus.com/codigo-civil-v ... iculo-3460.

[legalescom]

Corrijo y digo: "Ley N° 17.940".