¿COBRO DE ALQUILERES o COBRO DE SUMAS DE DINERO?

[matilmo]

Buenas estimados/as colegas!

Consulta: tengo que iniciar un ejecutivo por un contrato de locación. Se venció el plazo del mismo, y la locataria no se va ni siguió pagando el alquiler...
Por otros mensajes en este foro leí que lo mejor es iniciar dos juicios por separado: el desalojo por un lado y el cobro de alquileres por el otro (para que el uno no obstruya la celeridad del otro, teniendo en cuenta que tengo garante fiduciario que paga por la locataria). Además, calculo que cuando le llegue la demanda al garante, él se va a encargar de decirle a la locataria que se vaya....
Entonces la duda que me surge es la siguiente: no se deben alquileres propiamente dicho, porque el contrato terminó el 30/09/2023, y hasta ese momento se pagó todo. Pero el mismo contrato prevé que ante la falta de entrega del inmueble en tiempo y forma, se deberá "abonar además del canon convenido a su cargo, en concepto de indemnización por ocupación ilegítima, una suma mensual igual a dos veces....." (y sigue con eso específico de cómo calcular el importe). Por otro lado, están los gastos del locador que pagó la totalidad de los servicios para poder darlos de baja (y así presionar a la locataria que se vaya)...
Entonces: ¿qué objeto de juicio le pongo? ¿Cobro ejecutivo de alquileres (13)? ¿COBRO SUMARIO SUMAS DINERO (EXC.ALQUILERES, etc.) 109? ¿CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES 113?

Mi idea es no perder el carácter ejecutivo, que también está previsto así en el contrato (que está registrado y sellado).

Agradezco mucho vuestros comentarios y ayuda! Saludos!!!

[legalescom]

Antes que nada, promové la mediación, tanto, por el desalojo, como, por el cobro de alquileres, citando al inquilino y al garante.

[matilmo]

Hola Legales.com!!

Antes que nada, promové la mediación, tanto, por el desalojo, como, por el cobro de alquileres, citando al inquilino y al garante.

Gracias por tu respuesta!!

Te comento: mi cliente (Consorcio de edificio) no quiere mediar. Ya le mandó CD a la locataria y el garante. Y por otro lado, no la quieren más a la locataria porque a principio de año estuvo presa, ahora le dieron la condicional pero es muy conflictiva. Desde que estuvo presa hasta que terminó el contrato estuvo pagando el seguro de caución, sin problema. Pero ahora ya no quiere pagar más. Y yo personalmente me puse en contacto con el abogado del garante, pero tampoco tuve resultados. Por eso quiero iniciar un ejecutivo, para apurar.

¿Vos por qué recomendas la mediación?

[legalescom]

Para tu caso, entiendo que la mediación, te va a resultar muy conveniente, si bien por la ley, en los casos de ejecución y desalojos el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.

[JulioManfredini]

Para el ejecutivo la mediacion es optativa, pero el desalojo sí o sí pasa por mediación, es obligatorio. ( Durante la pandemia fue reformado ese articulo de la ley de mediacion, primero fue transitorio y despues fue definitivo) Tendrás que ver si te conviene optar por ir a mediacion solo por desalojo o por todo; , eso lo tenes que definir como estrategia de acuerdo al caso.

[legalescom]

Es correcta, tu apreciación, La ley 27.551 dice en su art. 22.- Modificación de la ley 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la ley 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera: " Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía". En cuanto al desalojo, ya la ley 26.589, no lo incluía, como excepción a la mediación obligatoria.

[matilmo]

Buenas tardes. Muchas gracias por sus comentarios!
No voy a iniciar desalojo, por los costos que representa eso para mi cliente. Y porque pretendo que se vaya así no sigue generando gastos y costos (que se los voy a cobrar con el ejecutivo).

La duda venía por el lado de con qué objeto sortear la demanda.

Gracias igualmente. Saludos.