Boleto de compraventa-sucesion

[alejandra01]

Puedo ingresar una consulta? en un caso tengo un comprador por boleto de compraventa digamos A, que vende el inmueble en 2011 también por boleto digamos a B. El comprador B fallece (dejando dos herederos). Ahora bien, uno de esos herederos se junta con el primer comprador A, quien le firma un nuevo boleto como si B nunca hubiera existido-ocultan la cadena de boletos) y así ese heredero logra escriturar, dejando al otro heredero afuera.
No solo escritura el heredero, sino que en un lapso de 10 días vende y la otra compradora también escritura.
En mi poder tengo la cadena de boletos con firma certificada por escribanos, y el comprador B fallecido siempre vivió en la propiedad donde construyó y tenía servicios a su nombre.
. Estoy con la sucesión de B pero la declaratoria de herederos aún no sale...no se si presentar los boletos en el sucesorio y además de pedir la nulidad de las escrituras. Que me aconsejan?...

[ebarreyro]

No. Prima facie es inútil pedir la nulidad, porque salvo mala fe esta protegida la compradora final. Habría que hacer el juicio de escrituración contra a, y de daños contra el otro hijo de b. Salvo que haya otros bienes de b.

[alejandra01]

Hola legales...tengo un boleto con fecha cierta y fallecido su titular. Podria pedir al vendedor la firma de la escritura con relacion al 50% de los derechos de mi cliente, pero el otro heredero con fraude escrituro a su nombre. Si pido nulidad de esa escritura por fraude puedo pedir luego escrituracion??.o en la misma demanda de nulidad puedo pedir al titular que me firme la escritura?...

Siempre, conviene recurrir a la vía más corta. Por lo tanto, se demanda al titular dominial. El boleto de compraventa, acredita que, el demandante, continúa en la posesión y, por lo tanto, suma la suya propia, a la de su antecesor, sin necesidad de ninguna declaratoria de herederos. ¿capisce?

[EstudioLucchinelli]

Colegas , buenas tardes. Consulta, con una donación de parte indivisa de un único bien inmueble del acerbo hereditario , sin herederos forzosos, con efectos post morten realizada por instrumento privado en escribanía en el año 2007 , con los herederos en desacuerdo.como se puede solicitar que el juez adjudique o llegue a adjudicar esa donación? Se puede solicitar al juez que ordene a los coherederos que escrituren? Muchas gracias desde ya por la info.

[EstudioLucchinelli]

Colegas , buenas tardes. Consulta, con una donación de parte indivisa de un único bien inmueble del acervo hereditario , sin herederos forzosos, con efectos post morten realizada por instrumento privado en escribanía en el año 2007 , con los herederos en desacuerdo.como se puede solicitar que el juez adjudique o llegue a adjudicar esa donación? Se puede solicitar al juez que ordene a los coherederos que escrituren? Muchas gracias desde ya por la info.

[legalescom]

Dijiste: "Consulta, con una donación de parte indivisa de un único bien inmueble del acerbo hereditario , sin herederos forzosos, con efectos post mortem realizada por instrumento privado en escribanía en el año 2007"

Lo que contraría el art. Art. 1010.- Herencia futura. La herencia futura no puede ser objeto de los contratos ni tampoco pueden serlo los derechos hereditarios eventuales sobre objetos particulares, excepto lo dispuesto en el párrafo siguiente u otra disposición legal expresa. Los pactos relativos a una explotación productiva o a participaciones societarias de cualquier tipo, con miras a la conservación de la unidad de la gestión empresaria o a la prevención o solución de conflictos, pueden incluir disposiciones referidas a futuros derechos hereditarios y establecer compensaciones en favor de otros legitimarios. Estos pactos son válidos, sean o no parte el futuro causante y su cónyuge, si no afectan la legítima hereditaria, los derechos del cónyuge, ni los derechos de terceros.

Salvo, que tal donación, hubiese sido sustentada, con un mandato, a cumplirse post mortem y en beneficio del donatario.

[ClaudioFer]

Coincido en principio con Legales. Pero entiendo que el caso merece ciertas aclaraciones y precisiones por parte del consultante en atención al tiempo en que la donación fue celebrada (año 2007), por cuanto se encontraba vigente el viejo Código de Vélez.
Este derogado código también contenía una norma de idéntico tenor al actual art. 1010 del CCyC, y era el art. 1175. Pero en las normas atinentes a las donaciones, el art. 1790 dejaba alguna hendija para la admisión de una donación como la que aparentemente refiere la consulta cuando menciona que la misma es con “efectos post mortem” (un efecto diferido a un plazo suspensivo incierto y no como donación condicional). Restaría que el consultante aclare si la donación se perfeccionó en vida del donante, ya que el art. 1790 fulminaba con la nulidad la “promesa de donación” aceptada luego del deceso del promitente, salvo que pudiera valer como testamento.
Si el contrato se perfeccionó en vida del causante donante, por ejemplo, si ambos firmaron el documento conjuntamente, entiendo que para su validez debería haberse instrumentado en escritura pública (art. 1810, CC), cosa que no sucedió, aunque cabría aun analizarla acerca de su validez sobre la base de las normas sobre los testamentos (art. 1790). Pero aun suponiendo que así hubiera sido o que se interpretara que se cumplió con la forma porque fue celebrada “ante escribano público” (aunque no por escritura, como ha entendido que corresponde la doctrina y la jurisprudencia pese a la imperfecta redacción legal, con base en lo dispuesto en el art. 1184, inc. 1), sería válida por cuanto no se trataría de una “donación mortis causæ” del art. 1790 (CC), sino de una “donación in diem mortis dilati” (donación de exigibilidad diferida para luego de la muerte del donante causante), que se perfeccionó como contrato con la aceptación del donatario en vida del donante, que no queda atrapada por la restricción del art. 1790 del CC, como resolvió la CSJN en el caso “Kodama, María c/ Ferrari, Osvaldo”.
Hoy por hoy, con el nuevo Código la distinción carece de toda validez, ya que el art. 1546 ambos supuestos quedan prohibidos y son nulos de nulidad absoluta, y tampoco reproduce aquella expresión del art. 1790 del viejo CC respecto a que pudiera valer como testamento (además de que por lo dispuesto por el art. 1545 la aceptación debe ser hecha en vida del donante).
Como explica la doctrina, bajo la vigencia del derogado Código, “La dinámica negocial resultaba por entonces bastante simple: la persona que pretendía disponer de algún inmueble para después de su muerte a favor de una o más personas sorteaba la modalidad testamentaria supliéndola por una oferta de donación, autorizada por escritura pública, por la cual quedaba dispuesto que el donante ofrecía en donación el inmueble, quedando muchas veces ese instrumento en la escribanía, y se notificaba sobre esta oferta al potencial donatario una vez ya fallecido el donante. De esta manera, por imperio del art. 1795, Cód. Civil, el destinatario de la oferta debía simplemente aceptar la oferta, también por escritura pública, produciéndose de esa manera la transmisión del dominio, sin necesidad de tener que afrontar un proceso sucesorio”.
También, claro está, podían ambas partes celebrar la donación conjuntamente ante escribano mediante escritura (oferta del donante y aceptación del donatario en el mismo acto).
La cuestión entonces es que, más allá de la admisión de una donación como la de la consulta con apoyo en las normas del Código derogado, en mi opinión de todos modos padece del vicio de nulidad de origen en cuanto a la forma en la cual se la instrumentó. Y tampoco podría valer como testamento, porque éste es por esencia un acto unilateral, por lo que es nulo si fue hecho en el mismo acto por dos o más personas, como prescribía el art. 3618 del viejo Código Civil. Veo harto difícil que prospere lo que pretende el consultante, salvo que el supuesto que Legales refiere al final, que según parece surgir del relato tampoco es el caso.

[legalescom]

Debo decir que, disiento, respecto a la interpretación que, sobre el art. 1795 del Código Civil, a que adhiere el Dr. ClaudioFer.
Para ello, remito a legales.com, donde sostengo:

Art. 1795. Si el donante muere antes que el donatario haya aceptado la donación, puede éste, sin embargo, aceptarla, y los herederos del donante están obligados a entregar la cosa dada. (*)

Nota al 1795: Véase Demolombe, n° 127. (**) En algunos Códigos y por muchos escritores, se dice que mientras la aceptación del donatario no se hubiese notificado al donante, éste puede revocar la donación. Nosotros creemos que el contrato está perfecto desde que la donación esté aceptada, aunque lo ignore el donante, como lo establecimos respecto a los contratos en general, en el artículo 1154.

Comentario: (*) Vélez, en este artículo, debió usar el verbo "pudo", en tiempo pretérito, en vez de "puede", en presente, para decirnos que, no obstante el fallecimiento del donante, el donatario "pudo", haber aceptado su donación, entendiéndose, siempre, en vida de aquél. A tal conclusión, se arriba:

1º) por constituir, la donación, según la definición del artículo 1789, una transferencia gratuita, "por un acto entre vivos";

2º) por la remisión de Vélez, a Demolombe quien, más preciso, tomo XX, nº 157, refiere: "si la aceptación le devino imposible, sea por su muerte o por la muerte del donante";

3º) por lo ratificado por Vélez, en su nota, de que el contrato de donación, se perfecciona con su aceptación, no con la remisión de ésta, según artículo 1154, aplicable a los contratos por correspondencia, ni con saber, el oferente, el que se aceptara, según el principio general del artículo 1149; o sea, lisa y llanamente, basta la aceptación pero, en vida del donante;

4º) por lo dispuesto en el artículo 932, del Cód. Francés, citado por Goyena, donde aquél dice: "...La aceptación podrá hacerse en vida del donante, por acta posterior y auténtica, de que quedará protocolo...", significando que la aceptación podrá hacerse por acto posterior a la donación, pero siempre en vida del donante; aunque de su parte final: "mas entonces no tendrá efecto la donación respecto del donante, sino desde el dia en que se le notifique el acta por la que conste esta aceptación", se aparta Vélez, en su nota, al decir: "el contrato está perfecto desde que la donación esté aceptada";

5º) por el Proyecto del mismo Goyena, donde dice: "La donación, a ejemplo de los demás contratos, no es perfecta sin el consentimiento de ambos contrayentes: hasta que el donatario la haya aceptado puede revocarla el donador, y solo puede ser aceptada en vida de éste, no después de su muerte";

6°) por la congruencia, de aplicar similar criterio, respecto a la muerte del donante, como a la del donatario, artículo 1796;

7º) por los dichos de Grenier, a quién remite Vélez, en nota al artículo siguiente, al decir "Non potest liberalitas nolenti acquiri, dit la loi 19, § 2 , ff. de donationibus. On lit encore dans d'autres lois: Invito beneficium non dalur. Il n'y a donc de donation que du jour de l'acceptation: d'où il résulte qu'il n'y en aurait jamais, si l'acceptation n'était pas faite du vivant du donateur, et par le donataire lui-même. Les héritiers de celui-ci l'accepteraient en vain du vivant du donateur; la donation ne concerne que le donataire, et elle ne peut exister que par le concours du donateur et du donataire". Queda todo dicho.

8°) Por lo sustentado por Vélez, en su nota a los arts. 1973 al 1976, refiriendo: “Lo mismo sucederá si el donatario muere antes que la hubiese aceptado el procurador nombrado para aceptarla”, con sita a Troplong, nº 1114,

(**) Demolombe, remite a su tomo 1, n° 701.

Doctrina: Sostiene el Dr. José O. Machado, en su comentario al artículo 1795, del Cód. Civil, Tomo V, Tít. VIII, pag. 23: "En lo que se refiere a la época en que la donación debe ser aceptada dice Demolombe (tomo XX N° 127, citado por el Dr. Vélez-Sárfield en apoyo del artículo) el principio es que la aceptación debe ser hecha durante la vida del donante. Y esto es sencillo, desde que la donación es un contrato que no puede formarse sino por el concurso de las voluntades del donante y donatario, y la muerte del donante antes de la aceptación del donatario ha hecho imposible este concurso".

El Dr. Lisandro Segovia, refiere: "Si la aceptación ó consentimiento del donatario está sujeto á las reglas generales de los contratos, como dice el Dr. Vélez en la nota al artículo 1794 (léase artículo 1795), nuestro artículo es insostenible, por hallarse en abierta contradicción con el 1150 (léase artículo 1149, del Cód. Civil) y con lodos los Códigos y escritores de derecho”.

Léase el Cód. Francés art. 932; Demolombe, tomo XX, n° 127; Troplong, n* 1098; Goyena, en su articulo 945.

Por lo demás, lo que este artículo dice respecto a la muerte del donante, será aplicable, con más razón, a su incapacidad.

Más doctrina: "Algunas consideraciones sobre donaciones..." de Patricia Elena Trautman y Javier Hernán Moreyra.

[ClaudioFer]

Legales, yo no dije en ningún momento que adhería a esa doctrina, simplemente transcribí parte del texto de un trabajo doctrinario (de Esteban Otero) según el cual se trataba de una costumbre notarial muy difundida de celebrar ese tipo de donaciones (pueden observarse varios modelos debidamente fundamentados en la obra de Lamber, Rubén, Donaciones, orientada principalmente hacia los escribanos). Solo fue un comentario marginal, porque no hace a este caso en particular por entender que debe haber sucedido que oferta y aceptación probablemente hayan sido contemporáneas, conjuntas, perfeccionando en ese acto la donación, para la cual lo que quedó diferido es su cumplimiento a la muerte del donante (plazo suspensivo indeterminado).
Pero yendo al supuesto que planteaste, bajo la vigencia del anterior Código, López de Zavalía sostuvo al respecto que “Cuando el que fallece antes de que medie aceptación es quien asume el papel de donante, la ley posibilita la aceptación por quien asume el papel de donatario. El art. 1795 es explícito en este sentido. Hay aquí una derogación a la regla del art. 1149. En efecto, según los principios generales, el fallecimiento del donante, antes de haber "sabido la aceptación", debiera producir la caducidad de la oferta. En cambio, según el art. 1795, la oferta subsiste, y el donatario puede aceptarla, estando los herederos del donante "obligados a entregar la cosa dada". El mecanismo tiene su explicación. Debe entenderse que la ley aproximando las ofertas de donación a los testamentos, ha hecho aplicación extensiva del instituto de la conversión, partiendo de la base de que quien quiso donar en vida, a fortiori quiso legar” (López de Zavalía, Teoría de los contratos, tomo 2, p. 548; en ese mismo sentido y con idénticos fundamentos, Lorenzetti, Tratado de los Contratos, tomo III, p. 599; y Lamber, Donaciones, p. 88).
Bajo la vigencia del nuevo Código, otros autores, además del citado Esteban Otero, afirman, como Di Chiazza, que “El art. 1795 del Código Civil derogado establecía que el donatario podía aceptar la donación luego de la muerte del donante y ello obligaba a sus herederos. La regla, ahora prevista en la última parte del art. 1545 del nuevo Código unificado es la contraria. La aceptación debe producirse en vida del donante. En consecuencia, si el donante muriera antes de haber el donatario aceptado en la forma dispuesta en dicho artículo, la oferta quedará sin efecto”.
A lo que voy es que existe prestigiosa doctrina que no cuestionaba la regla contenida en el art. 1795 por entender que se trataba de una excepción al principio general sustentado en el art. 1149 atinente a la oferta contractual, más allá de sus fuentes, de las que tal vez deliberadamente decidió el codificador apartarse más allá de lo que señalara en sus notas, que acaso olvidó corregir.

Nota al margen: qué basura la configuración de este foro que intercala publicidad en medio de los comentarios, que tornan tortuosa la lectura-

[DRalonso]

Y... Lucchinelli! ¿Que hiciste?

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