Transferencia de propiedad entre hermanos - Donación de propiedad otorgada en sucesión -

[MarcosBA]

Hola estimados colegas,

Les consulto ante la siguiente situación.
Había dos propiedades a nombre de un matrimonio, con dos hijos adultos.
Fallece la señora y el esposo, una persona mayor, realiza la sucesión y partición en vida, otorgando una propiedad a cada hermano. Las tres partes, el padre y los dos hijos firman la escritura.
Hoy uno de los hermanos, por temas personales (se fue a vivir al exterior), desea donar al otro la propiedad que le fue otorgada y está a su nombre.
Consultando con mi escribana de confianza, me indica que donación entre hermanos no es posible porque sería un título observado, y luego no podría venderse.
Que debería realizarse una operación de compra-venta, y que recomienda que no sea por un valor ínfimo porque luego en una posterior venta a un tercero, pagaría un alto monto en impuesto cedular (El 15% de la diferencia entre el primer valor, cercano a cero por querer ser una donación simulada y el monto de venta real a un tercero).

¿Ven alguna opción para poder realizar la donación?
Teniendo presente que como pensaban realizar una donación, no contaban con tener que pagar lo que vale la casa.

Muchas gracias, un cordial saludo

[MarcosBA]

Algunas precisiones adicionales:

1. El hermano que tiene la intención de donar la propiedad puede comparecer personalmente en Argentina para suscribir la documentación correspondiente.

2. La donación estaría limitada a la nuda propiedad, dado que el usufructo recae sobre el padre, quien actualmente tiene más de 90 años. En consecuencia, el valor de mercado del inmueble podría ser considerablemente menor. No obstante, ambos hermanos tenían la expectativa de realizar una donación, ya que ninguno de los dos dispone de los recursos económicos necesarios para llevar a cabo una compraventa.

3. En mi opinión personal, una compraventa simulada, realizada por un valor irrisorio, podría ser impugnada en el futuro, especialmente si el hermano donante, quien actualmente no tiene descendencia, llegara a tener un heredero legítimo. Esta situación podría dar lugar a cuestionamientos sobre la validez del acto.

¿Estaré siendo demasiado prudente? Dado que hoy día no hay otros herederos y son adultos grandes.

[profesional]

No entiendo por que la donacion entre hermanos seria un titulo observado?
Si es que ninguno tiene descendencia... no veo por que no poder realizarla.
Diferente es el caso en que haya descendencia y pueda afectar la legitima.-
Pero entiendo que no hay impedimientos. Por cuanto uno es dueño absoluto de hacer con sus bienes lo que desea si no atentas contra lo que dispone la normativa.-

[legalescom]

Ante todo, deberíamos saber, si tal partición, fue inscripta, si no lo fue, se podría hacer una nueva partición. En cambio, si lo fué, sólo cabria una venta o donación. Yo te aconsejo la donación, por escritura pública, por ser mucho más económica, ya que no hay que ponerle precio. Si bien, sería una donación inoficiosa, por cuanto podría afectar la legítima del donante (art. 1565, C.C. y C.), pasados los 10 años se subsana (art. 2459).

[legalescom]

Tener en cueta, también, que por ley 27.587, se dispuso que:

Artículo 2457: Derechos reales constituidos por el donatario. La reducción extingue con relación al legitimario, los derechos reales constituidos por el donatario o por sus sucesores. Sin embargo, la reducción declarada por los jueces, no afectará la validez de los derechos reales sobre bienes registrables constituidos o transmitidos por el donatario a favor de terceros de buena fe y a título oneroso.
Artículo 3°- Modifíquese el artículo 2458 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente texto:
Artículo 2458: Acción reipersecutoria. Salvo lo dispuesto en el artículo anterior, el legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrables. El donatario y el sub adquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima.

[legalescom]

Al respecto, se ha dicho:

" Desde la sanción de la Ley 27.587, que fue aprobada por un unanimidad y que permite que las donaciones vuelvan
a ser un instrumento viable y que garantice la seguridad jurídica de los argentinos, en 2021 se registró un récord
de donación con 11.282 operaciones según informo el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. La
entidad lleva un registro desde 2004, el récord en un año había sido de 7727 en 2007, superado en 2021.
¿Por qué se registró este fuerte incremento? Antes de los cambios establecidos con la sanción de la Ley, donar
un inmueble significaba un potencial conflicto para las partes, porque durante 10 años el inmueble quedaba
observable. Lo que ocurría es que podía aparecer un hijo no reconocido y pedir su parte del bien, e ir directamente
sobre el inmueble. Ahora, con este cambio, si ese bien ya lo vendió el que lo recibió por donación, no se le puede
reclamar al actual poseedor, y quien obtuvo en la donación más de lo que correspondía podrá responder con el
equivalente al valor en dinero...."