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  • ayuda CD para propietario con inquilino problematico

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 #1481577  por carlosp91
 
hola todos
es mi primer post aca... me matricule hace poco y estoy tratando de empezar a trabajar.

Este es un caso de CABA.
me contacta el cliente por un vecino que cometio un delito en su edificio (desvalijo un departamento) ya hay un proceso penal en curso (la mediacion fallo)
Dicho vecino alquila.
el cliente quiere ir contra el propietario de ese departamento y ver si es posible sacarle algo (ya se comunico por privado y el propietario le dijo que mientras siga pagando el alquiler, no lo va a sacar...)

Uds que opinan?
No seria un caso de responsabilidad por terceros, estaba pensando en responsabilidad por crear una situacion de riesgo sobre la cual tiene dominio y no tomar medidas para mitigarlo.
 #1481640  por ClaudioFer
 
Coincido con Legales. Menos aun puede accionar un copropietario que no es quien fue directamente afectado (el dueño del departamento en que se cometió el robo, o sea, la víctima). Además, por lo que surge de tu relato, tu cliente es casi tan delincuente como el inquilino chorro, ya que según tus palabras él “quiere ir contra el propietario de ese departamento y ver si es posible sacarle algo”. Para eso necesita él mismo haber sufrido un daño como para reclamar su reparación. Incluso se rechazó la acción promovida por el consorcio contra el propietario de una unidad alquilada por la explosión provocada (al menos con dolo eventual) por el inquilino (al momento del hecho aún estaba vigente el Código Civil derogado):
https://aldiaargentina.microjuris.com/2 ... -edificio/
¿Cuándo hablás de “mediación”, la cual “falló” (sic), a qué te referís, iniciada por quién, por el consorcio o por tu cliente, a mediación penal (ley 13.433, PBA) o civil y comercial (ley 13951, PBA)?
Si el interés de tu cliente es solo “sacarle algo” al propietario, olvídate. Ahora si lo que él busca es desalojar al ladrón, por el temor a que vuelva a hacer lo mismo en su unidad o en otra, estimo que sí tiene acción, pero a través de la vía consorcial, instando a que el administrador la promueva en representación del consorcio (con o sin la celebración previa de una asamblea celebrada ad hoc, según la postura que se adopte, porque en esto está dividida la doctrina). Para ello se puede invocar el art. 2069 del CCyC, con sustentación también en los arts. 1711 a 1713 del mismo Código (acción preventiva, que el mencionado art. 2069 contempla al indicar “las demás acciones que corresponden”). Pero para ello necesita que la infracción se reitere (es lo que dispone la norma al final), y además, según entiendo, que exista una semiplena prueba al menos de que este sujeto (ocupante chorro) que se quiere desalojar ha cometido los hechos (una sentencia condenatoria, aunque no esté firme, y respecto del segundo hecho, cuanto menos un auto firme de elevación a juicio), porque le asiste la presunción de inocencia del art. 18 de la Constitución Nacional (se señala como plausible, que a diferencia del art. 15 de la ley 13.512, ya no se exige “reincidencia” del autor de la infracción, sino que basta con la “reiterancia” para el desalojo del infractor no propietario).
Kiper explica que también “el consorcio podría accionar contra el propietario intimándolo a adoptar las medidas tendientes al cese de la infracción del ocupante, porque continúa siendo responsable frente a la comunidad consorcial del respeto a la ley y el reglamento” (por supuesto que el autor no alude a este caso puntual del robo, sino en general, a cualquier tipo de infracción cometida por el inquilino, pero entiendo que en este caso podría ser que sea él quien demande el desalojo, ya que la transgresión a la ley y el reglamento, de un tenor como en este supuesto, se entiende como una causal lo suficiente grave como para requerir la resolución contractual, con o sin cláusula en el contrato que diga que el locatario debe respetar aquellas normas).
Pero aun en caso de que, como surge del relato, el propietario locador se niegue a hacerlo, el consorcio tiene legitimación activa para demandar directamente el desalojo del ocupante infractor (en caso de reiteración del mismo hecho u otra infracción), pero, como expresa este autor, en ese caso “debe ser parte, también, el titular del inmueble, limitación esta última que se explica porque es éste quien mantiene relación con aquel tercero”.
 #1481641  por ClaudioFer
 
Hay algo más que tiene que ver con la prejudicialidad de la acción penal, y tiene que ver con las excepciones a la misma contempladas en el art. 1775 del CCyC: es probable que la causa penal concluya por probation, y por el otro si se aplica a los supuestos de acción preventiva indicada, ya que los restantes incisos hablan de “reparación del daño” y de “indemnización” (función reparatoria de la responsabilidad civil, y acá no nos referimos a ella). Entendería que no la influye, pero habrá que analizar este caso puntual. Por otro lado, con relación a lo que señalé respecto de la prueba del delito sindicado, habrá que ver en casos similares qué requiere la jurisprudencia civil para tornar procedente el desalojo. Te lo podrá responder Legales, a mí me excede.
 #1481642  por ClaudioFer
 
Ahora veo que decís que el caso es en CABA, no sé por qué me hice a la idea de PBA (por eso señalé esas leyes provinciales, que deben entenderse referidas a las homólogas de CABA, 26.589 y CCPN), será tal vez por el caso ese citado en el link acerca del incendio provocado por un inquilino en un consorcio en Mar del Plata.