fideicomiso inmobiliario

[layeya]

Tengo un par de dudas y quisiera compartirlas con ustedes para que me ayuden a aclararlas. Un cliente quiere comprar un dpto en construcción, al principio pensé que se trataría del régimen de prop. horizontal, pero se ve que estoy bastante atrasada en el tiempo, la figura que se utilizaría es la del fideicomiso, me puse a leer pero no me quedan claro algunos aspectos, principalmente lo de la inscripción registral.
El contrato entre fiduciante y fiduciario se inscribe en el registro???
Porque fui hasta la escribanía, el escribano que es bastante conocido me dijo que el contrato se hace en escritura pero esta no se inscribe hasta que no se hallan vendido todas las unidades. Es realmente así??
El contrato que celebraria mi cliente con el fiduciario (o administrador) sería un simple boleto que no llevaría inscripción registral.
Me pregunto entonces que garantía existe que la misma unidad se la vendan a varias personas???
Si alguien me orienta le estaría agradecida porque el cliente es además novio de una de mis mejores amigas y no está en el país.

[juanca]

layeya: El fideicomiso debería estar inscripto desde el vamos - Pero... puede suceder ( como en muchos casos ) que la modalidad de venta es JUNTAR a todos los compradores y después "armar" el mismo - Generalmente el/los inversor/es adquiere/n el lote de terreno y con el dinero que aportan los compradores construye/n y adjudica/n las unidades - Pero no siempre es así porque la modalidad es variada y el negocio PREVIO se configura para facilitar la venta - Respecto del tema de la seguridad de la operación, todo depende de quien venda - Generalmente se comercializa a través de una inmobiliaria, por ello debemos asegurarnos los antecedentes comerciales de la misma ( esto es muy importante ) - Por otra parte es necesario verificar la documentación con un escribano o abogado de confianza que se contacte a su vez con el escribano que va a realizar el fideicomiso - Finalmente puedo decirte que el fideicomiso es una "Estructura contractual" donde intervienen distintos "actores" que cumplen funciones específicas -La característica principal es que el patrimonio es INDEPENDIENTE del patrimonio de cada una de las personas que inverviene de manera que cualquier hecho que afecte a uno de ellos no se verá proyectado sobre tu inmueble en este caso - De todas maneras mientras no haya registración ... Esta modalidad es muy nueva y no hay muchos especialistas en el tema ( especialmente en el armado del negocio ) personalmente y para seguridad de mis clientes, averiguo paso a paso el antecedente del título, de los titulares del bien, de los constructores y de los comercializadores - Esto puede dar una idea de como va a marchar la operación - Pero además SIGO DE CERCA todos los pasos hasta la inscripción registral - Hasta ahora me ha dado resultado -

[layeya]

Gracias por tu respuesta Juanca. Estuve haciendo averiguaciones sobre la inmobiliaria de Rosario encargada de la venta (Crestale) y es una empresa bastante confiable que incluso hace muchas ventas a extranjeros (de hecho mi cliente está en el exterior, y el dpto se publicitaba en la web de la inmobiliaria). La escribanía que instrumentaría la venta con mi cliente es una de la mas reconocidas de la ciudad, y el boleto se haría con certificación de ese escribano. Estuve en esa escribanía revisando la escritura entre fiduciante y fiduciario, pero me llamo la atención lo que dijo el escribano acerca de que solo se inscribe después que estén vendidas todas las unidades. Si es por la seriedad de los contratantes ahí no tengo dudas que se trata de gente seria y que conoce del tema. Pero como abogada no puedo confiar en la seguridad de la operación por la seriedad de quien venda. Había consultado con algunos escribanos pero todos me decían algo distinto, incluso algunos me hablaban como si se tratara del régimen de prop. horizontal (me parece que ellos tampoco tienen en claro la figura del fideicomiso).
Pero por lo que vos me decis, suele ocurrir que el contrato entre fiduciante y fiduciario no esté inscripto, yo pensaba que eso era una irregularidad.
Este sería el último dpto que les queda por vender y la posesión se la entregarían una vez que este el final de obra que sería en marzo de 2008. Otra duda que me queda es si mi cliente una vez firmado el boleto podría solicitar alguna inscripción en el registro????

layeya: El fideicomiso debería estar inscripto desde el vamos - Pero... puede suceder ( como en muchos casos ) que la modalidad de venta es JUNTAR a todos los compradores y después "armar" el mismo - Generalmente el/los inversor/es adquiere/n el lote de terreno y con el dinero que aportan los compradores construye/n y adjudica/n las unidades - Pero no siempre es así porque la modalidad es variada y el negocio PREVIO se configura para facilitar la venta - Respecto del tema de la seguridad de la operación, todo depende de quien venda - Generalmente se comercializa a través de una inmobiliaria, por ello debemos asegurarnos los antecedentes comerciales de la misma ( esto es muy importante ) - Por otra parte es necesario verificar la documentación con un escribano o abogado de confianza que se contacte a su vez con el escribano que va a realizar el fideicomiso - Finalmente puedo decirte que el fideicomiso es una "Estructura contractual" donde intervienen distintos "actores" que cumplen funciones específicas -La característica principal es que el patrimonio es INDEPENDIENTE del patrimonio de cada una de las personas que inverviene de manera que cualquier hecho que afecte a uno de ellos no se verá proyectado sobre tu inmueble en este caso - De todas maneras mientras no haya registración ... Esta modalidad es muy nueva y no hay muchos especialistas en el tema ( especialmente en el armado del negocio ) personalmente y para seguridad de mis clientes, averiguo paso a paso el antecedente del título, de los titulares del bien, de los constructores y de los comercializadores - Esto puede dar una idea de como va a marchar la operación - Pero además SIGO DE CERCA todos los pasos hasta la inscripción registral - Hasta ahora me ha dado resultado -

[juanca]

Como te dije al principio se trata de un " armado del negocio" probablemente estén esperando que se venda la última unidad para constituír el fideicomiso - De esta forma simplifican cuestiones impositivas y fiscales - Lo que sí tendrías que ver es la forma de pago - Lo ideal sería un porcentaje a la firma del boleto (un 20% aproximadamente ) y el saldo al constituír el F - El boleto probablemente no se inscriba, te repito "arman el negocio" entre varios compradores y una vez completado el mismo inscriben a los compradores como fiduciarios o beneficiarios ( según el caso ) y la inmobiliaria o la constructora resulta administradora - Hay que tener en cuenta que esta modalidad es tan nueva que tiene diversos aspectos donde los integrantes de esta estructura contractual pueden rotar para facilitar el negocio - Por otra parte bien decís que obtuviste distintas opiniones por parte de distintos escribanos, y realmente es así porque muy pocos conocen el sistema - En nuestro Colegio (San Martín) nos costó mucho tiempo de espera para que venga un especialista en Fideicomiso a dar varias charlas - Si querés mandame una copia del boleto por Mail y lo analizo en detalle - Suerte

[layeya]

Muchas gracias apenas tenga el modelo te lo envío.

Tengo un par de dudas y quisiera compartirlas con ustedes para que me ayuden a aclararlas. Un cliente quiere comprar un dpto en construcción, al principio pensé que se trataría del régimen de prop. horizontal, pero se ve que estoy bastante atrasada en el tiempo, la figura que se utilizaría es la del fideicomiso, me puse a leer pero no me quedan claro algunos aspectos, principalmente lo de la inscripción registral.
El contrato entre fiduciante y fiduciario se inscribe en el registro???
Porque fui hasta la escribanía, el escribano que es bastante conocido me dijo que el contrato se hace en escritura pero esta no se inscribe hasta que no se hallan vendido todas las unidades. Es realmente así??
El contrato que celebraria mi cliente con el fiduciario (o administrador) sería un simple boleto que no llevaría inscripción registral.
Me pregunto entonces que garantía existe que la misma unidad se la vendan a varias personas???
Si alguien me orienta le estaría agradecida porque el cliente es además novio de una de mis mejores amigas y no está en el país.

[Spe]

Hola gente estoy necesitando un modelo de contrato de fideicomiso de administración lo más urgente posible.
Les ruego que si alguno tiene algo porfi me lo pase.
Muchísimas Gracias.

[NatBa]

Colegas, aprovecho el hilo del Fideicomiso inmobiliario para hacerles una consulta. Tengo una sucesión donde hay un solo inmueble para transferir. Los herederos están constituyendo un fideicomiso sobre ese inmueble.
Yo tenía pensado que en el mismo día en la escribanía constituyan el fideicomiso y hagan la inscripción del inmueble a su nombre.
Ahora me llaman y me dicen, que la plata para pagar los gastos de la inscripción piensan sacarlos de la preventa del inmueble, y si existen riesgos de largar la preventa antes de hacer el traspaso de dominio.
No encuentro trabas legales para lo que quieren hacer, pero tampoco estoy segura de que no existan. Alguien sabe si es viable?
Por otro lado, podría ser que pase muchísimo tiempo hasta que perciba mis honorarios en caso de que no se estipulen plazos para que se haga la transferencia, que me recomiendan?

[DRalonso]

¡¿NO ARREGLASTE HONORARIOS POR ANTICIPADO!?