Unidad Complementaria en P.H.

[neldam]

hola al foro.
Necesito saber si cuando se establece el régimen de propiedad horizontal habiendo Unidades Complementarias, éstas deben forsozamente ser adquiridas por algún propietario de una Unidad Funcional.

Es decir, supongamos que un edificio tiene 10 U.F. y 10 U.C.
Se venden las 10 U.F. ¿las unidades complementarias quedan disponibles a la compra de los copropietarios ó necesariamente por cada U.F. que se vende se debe 'asociar' una ó varias U.C. ?

espero su ayuda
gracias

[martha]

Tenés que fijarte en el reglamento de copropiedad, fijate bien porque vas a notar que primero figuran las unidades funcionales y luego las complementarias y luego las adjudicaciones, generalmente en otro testimonio lo que llamamos reglamento de Administracion, pero el completo debe tener todo lo que te comento, siempre sobre la base de todos los que yo he leido en mis años de profesion. Te aclaro que como todos mis clientes compran departamentos de años, los reglamentos son viejos, ahora no se como los redactan.

[neldam]

hola Martha, cuando decís que en el Reglamento figuran primero las U.F., luego las U.C. y luego las adjudicaciones. ¿te referís que figuran a quienes pertenecen ?

Te comento que mi pregunta es más bien genérica, ya que no tengo un Reglamento, pero en el plano de Mensura de Propiedad Horizontal, veo que figura la planilla de Unidades Funcionales, y la planilla de Unidades Complementarias, pero éstas figuran independientes sin mencionar a qué Unidad Funcional pertenecen.
¿será porque las pueden adquirir los co-propietarios por separado ?

espero hacerme entender.

[Sailaw]

Según entiendo la unidad complementaria, por su propia naturaleza pertenece alguna unidad funcional

[Doncella_de_Orleans]

"Pero, en el ámbito de la Capital Federal, la unidad complementaria cuenta con una regulación parcial. Nos referimos al decreto 2080/80 y a la ordenanza 24411 del 30/6/69...A titulo histórico debe recordarse que la UC ya habia sido contemplada por una disposición municipal del año 1960, a la que luego le siguieron dos ordenanzas hasta arribar a la vigente, que es, como se dijo la 24411. Esta comienza con un título de "Generalidades y definiciones" y dentro de él define la unidad complementaria, a saber:

"D) Unidad complementaria: e el conjunto de superficies cubiertas y/o semicubiertas y/o descubiertas directamente comunicadas y unidas entre sí, que por su naturaleza intrìnseca no pueden constituir una unidad funcional, debiendo forzosamente unirse a alguna o algunas de ellas para formar una superficies de dominio exclusivo."
"Se desprende de esta definición que, bajo esas condiciones, una superficie cubierta, semicubierta o descubierta podrá constituir por sí sola una unidad complementaria.
"Cuando se hubiera previsto superficies comunes de uso exclusivo una unidad complementaria, será, entonces, el conjunto de superficies cubiertas y/o semicubiertas directamente comunicadas y unidas entre sí o a través de superficies comunes de uso exclusivo, que por su naturaleza intrìnseca no pueden constituir una unidad funcional, debiendo forzosamente unirse a alguna o algunas de ellas para formar una superficies de dominio exclusivo.
"Se desprende de esta definiciòn que, bajo esas condiciones, una superficie descubierta no podrá por sí sola constituir una unidad complementaria.
"En ningùn caso podrá constituir una unidad complementaria toda aquella superficie o conjunto de superficies que sirva de acceso a alguna o algunas unidades funcionales".

Y en el art. 3º Para la composición de unidades se tendrá en cuenta que:
a) una superficie de dominio exclusivo puede estar compuesta por una unidad funcional solamente y por una unidad funcional y una o varias unidades complementarias"
"Nunca podrá constituirse por complementarias solamente, dedo que éstas solo podrán ser objeto de dominio exclusivo por titulares de alguna o algunas de las unidades funcionales del edificio..."

LA UNIDAD COMPLEMENTARIA EN EL ACONTECER REGISTRAL
José Victor Sing
Revista del Notariado.

[Doncella_de_Orleans]

"...Consecuente con el criterio municipal de sujetar la titularidad de la UC a quien es al mismo tiempo propietario de una UF, es la regla registral inmobiliaria.

El decreto reglamentario de la ley 17801, en su Art. 24 establece que la UC es una cosa accesoria, a saber: "Las unidades complementarias no son susceptibles de ser registradas en forma independiente sino vinculadas como accesorias de una unidad funcional, con excepción del supuesto en el que se transmitan a quien fuere titular de una unidad funcional en el mismo edificio, o la adquiera simultáneamente, En tal caso, la UC quedará asignada a la funcional propiedad del adquirente.
Como puede apreciarse, por el decreto las UC carecen de individualidad dominical, esto es, no tienen inscripción de dominio propia; se las radica en el antecedente de dominio correspondiente a la o las UF a la cual han accedido...................."

".....Luego, en la práctica las cosas suceden así: 1) toda petición publicitaria (certificados, informes, reproducciones, acceso directo) debe hacerse sobre la base del antecedente dominical de la UF a cual reconoce su adjudicación; o, en el caso que aún no se hubiera practicado, sobre la base del antecedente (caso de las primeras enajenaciones) correspondiente al reglamento de copropiedad y administraciòn y el antecedente que ostentaba el inmueble cuando era finca.
Y por supuesto, toda petición de registración de UC debe hacerse consignando el antecedente de dominio que corresponde a la UF a la que accede. Si la operación de transmisión de la UC fuere "sacando" la UC de la UF a la que está adjudicada para "llevarla" a otras UF, pues deberán confeccionarse dos minutas: una con el antecedente dominical de a UF a la que "abandona", consignando en el rubro uno" BAJA DE UNIDAD COMPLEMENTARIA" ; y otra con el antecedente de la UF a la que accede con la leyenda: "ADJUDICACIÓN DE UNIDAD COMPLEMENTARIA".
Naturalmente la condíción accesoria de la UC hace que todas deban ser adjudicadas a las UF enteramente o en la proporción que se apetezca. Por eso cuando se da el caso de las primeras enajenaciones y se arriba a la completa transmisión con la última de las UF, resultará la transmisión conjunta o la adjudicación conjunta con aquella de la UC o de las UC que no se hubieren enajenado. De lo contrario se quebrantaría la imposición del reglamento, porque el enajenante de todas las UF tendría aún el dominio de las UC, cuya radicación dominical se encuentra en la correspondiente al regalemento de copropiedad y administración.

....

CONCLUSION:

1) En el ámbito municipal no hay aprobación del plano de mensura y división por la ley 13512, sin sujeción a la limitación jurídica de las UC por la ordenanza 24411.

2) En el ámbito registral inmobiliario conforme al art. 124 del decreto 2080/80 y demás reglas técnicas de registración la UC reviste la calidad de cosa accesoria vinculada a la UF como cosa principal. Luego toda especie de publicidad debe requerirse por el antecedente de dominio del a UF o por el que corresponde al reglamento si aún no hubiera sido objeto de acto de enajenación; y toda registración - simultánea o posterior - debe hacerse también por el antecedente de dominio de la UF, porque la UC sigue la suerte de la principal.


LA UNIDAD COMPLEMENTARIA EN EL ACONTECER REGISTRAL
José Victor Sing
Revista del Notariado.

[Doncella_de_Orleans]

Hola neldam, las UC son accesorias a las UF y siguen su suerte. De manera que, suponiendo que en la primera enajenación cada UF contara con una UC, sólo puede desprenderse de una UF adjudicandose a otra, pero no para enajenarse en forma individual. Hay doctrina referida a la posibilidad o no de hipotecar una UC.
Entonces, estimo que una UF puede no tener UC, o puede tener una o varias (originariamente o por adjudicación posterior). Lo que no puede haber es UC sin UF a la que accede.

Este tema se me presentó en una adjudicación de bienes por dis. de sociedad conyugal. Llega mi cliente (la esposa) trayendo el caso. Habían convenido con el esposo en que se adjudicaba a ella del departamento donde vivía con los hijos. Tenía homologación. El abogado que intervenía pidió se aclare en el oficio (no se por qué) que la inscripción tenía que ser también sobre la UC. Y ahi fue cuando vino la señora. Su Señoría le había contestado al colega que de ninguna manera, que del convenio surgía que le adjudicaba la unidad funcional pero no la complementaria (cochera)
No hubo forma de hacerle entender la naturaleza de la UC, su accesoriedad a la UF, y todo eso que transcribí antes, NO NO y NO era la respuesta. De todas formas sé que con lo ordenado se iba a inscribir bien igual por una disposición técnico registral del Registro.
Pero ya habia hecho mucho ruido con el temita.
No me quedó otra que conseguir que las partes aclaren (escrito con firma certificada) que cuando se adjudicó el departamento se estaban refiriendo tanto a la UF como a la UC.
Ahi terminó.
Pero sigo sosteniendo que no era necesario....

En fin...

[neldam]

En primer lugar gracias por tu aporte, por ahi me sobrepasa ya que no soy abogado. Pero de todo lo expuesto, puedo entender que:

-se puede vender o enajenar todas las Unidades Funcionales de un edificio sin que nadie adquiera Unidades Complementarias ó pocos lo hagan.

-En este caso las U.C. seguirían en propiedad del titular de la parcela (quien originó la división en PH)

-Consecuentemente, se puede adquirir una ó varias Unidades Complementarias luego de haber adquirido una Unidad Funcional.

-Se puede transferir o vender la Unidad Complementaria a otro copropietario del edificio, dandole de baja de la primera y dandole el alta a la segunda.

Por favor, comenten o corrijan si me equivoco. Gracias.

[martha]

Neldam. contestando a las preguntas que puntualmente me haces a mi, te digo que si, cuando redacten el Reglamento y te den las copias verás la distribuciones de cada unidad y su complementaria si la tiene, y a quienes pertenecen.
El reglamento te indicará tambien si se pueden vender en forma separada, te comento distintos casos uf departamento y uc lavadero en terraza, uf departamento y uc baulera, uf departamento y uc cochera, uf oficina y uc cochera, estos son ejemplos tipicos, ahora se construye tambien con espacios abiertos de guardacoche sin ser cocheras cubiertas y se toman como complementarias siempre como dijo Sailaw de una unidad funcional. Esperá tener a la vista el Reglamento o contactá al Escribano y consultalo sobre el reglamento, tambien se vas a enterar si hay unidades aptas para profesionales por ejemplo.

[neldam]

Gracias Martha, por lo que he podido interpretar, las Unidades Complementarias no se 'inscriben en el Registro de la Propiedad' sino se dan las altas y las bajas de las U.F. del consorcio.

La duda que me queda es si es posible que se vendan todas las Unidades Funcionales del edificio, y queden Unidades Complementarias sin vender (enajenar) , en cuyo caso todavía pertenecerían al titular de la parcela.
¿es posible?

[bjsaravipaz]

Neldam:

No es posible que queden unidades complementarias (cosa accesoria) sin unidad funcional (cosa principal).

En efecto, si de un edificio se fueran enagenando las unidades funcionales y quedaran las complementarias, la última funcional en transmitirse quedará con las complementarias.

Las unidades complementarias se crearon para ser justamente eso. No pueden funcionar por sí mismas -en principio-. Si no, serían, justamente funcionales.

Entonces el mercado para las complementarias tiene un universo pequeño, tanto como el consorcio.

La otra opción de los titulares, antes de acordar la afectación del inmueble al régimen de Propiedad Horizontal, hubiera sido no generar las cocheras como complementarias, sino como un polígono más de las unidades funcionales correspondientes.

Los titulares de una U.F. pueden serlo también de todas las UU.CC.

Y no se trata de altas o bajas. Solo son cambios de titularidad de dominio de cada U.C. que se transmita.

Un cordial saludo


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
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[nicodoni]

Hola gente. Soy nuevo en este foro. Estaba googleando y llegué hasta aquí por un asunto que me afecta. No es mi intención desvirtuar el thread original, es más, creo que resulta una ampliación del mismo.

El tema es así:
Hace ya varios años adquirí un predio. Una vez adquirido, lo subdividí creando un PH que consta de 5 Unidades Funcionales y 1 Unidad Complementaria (cochera). Dos de esas Unidades Funcionales, si bien figuran en el plano y en el Reglamento de Copropiedad, no están aún construidas.

Posteriormente, hice una hipoteca donde se afectaron a la misma 3 Unidades Funcionales (las ya construídas) y la Unidad Complementaria.
El tema en cuestión es que, en NINGUN lugar, ni en el plano ni en el Reglamento de Copropiedad está estipulado a qué Unidad Funcional queda afectada la Unidad Complentaria.

Mi duda entonces es: ¿es válida la afectación de la hipoteca sobre la Unidad Complementaria si es que ésta no está específicamente afectada a una de las Unidades Funcionales hipotecadas?

Desde ya, agradecería sus comentarios al respecto.
Saludos.

[bjsaravipaz]

Nicodomi:

En el Plano de Mensura para afectar el inmueble a la Ley 13.512 (Propiedad Horizontal) no corresponde "asociar" unidades complementarias a funcionales.

El requerimiento jurídico es que las complementarias sean propiedad de algún titular/es de dominio de una/s unidad/es funcional/es.

Consecuentemente, más allá de las cuestiones emergentes de la hipoteca, si eres titular de dominio de tres UUFF y de la UC, puedes enagenar dos UUFF y quedarte con la UC.

Las unidades complementarias no están en condiciones jurídicas de funcionar por sí solas -porque si así fueran serían Unidades Funcionales-. Son un complemento de alguna unidad funcional.

Con respecto a la total regularización del inmueble -siempre aconsejable para evitar inconvenientes en el futuro-, terminarlo de hecho y darlo por construido jurídicamente, habrá que ver en qué jurisdicción está para analizar las formalidades o pasos a cumplir.

Si estuviera en la Provincia de Buenos Aires, se pueden inscribir de títulos de constitución, transferencia, modificación o extinción de derechos reales, debiéndose cumplir con los recaudos previstos en el Decreto 2.489 del año 1.963.

Un cordial saludo.


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
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