Usucapion

[Fede_83]

Mi cliente, creyo adquirir un terreno, pero en realidad lo que adquirio es una cesion de derechos para usucapir dicho terreno. Es valido? que me aconsejan? Denunciar estafa en sede penal, y despues ir por daños? solicitar la repiticion del pago realizado? iniciar la usucapio?
Todo esto fue con intervencion de inmobiliaria.

Gracias

[mauricio198308]

Mamita que manganeta le hicieron al muchacho.
Todo depende de la situacion....o sea, ya se cumplió el plazo de prescripcion? Si es asi entonces seguramente que está prescripto el plazo para plantear la denuncia penal
Mas datos sería genial.
Slds!
Mauricio

[Mordisco]

Yo humildemente considero que es válida la cesion de derechos posesorios, a los efectos de computar los años de posesión del anterior poseedor a la de su cliente, pero además deberia haberse adjuntado todas las pruebas que acrediten la posesion del vendedor - cedente (y que pasan a formar PARTE DEL CONTRATO del tal manera que FORMAN UN SOLO CUERPO) incluso tb interpreto que puede formalizarse por instrumento privado con firmas certificadas, y no necesita escritura pública (porque no se trata de un derecho litigioso en el sentido técnico legal, y me refiero concretamente al hecho de no haberse iniciado aun el juicio de usucapion)

[Mordisco]

Si ya esta abierto el juicio de usucapion, la cesion de derechos litigiosos debe formalizarse por escritura pública

[mauricio198308]

Pero aun sin estar abierto el juicio de usucapion no es necesario que la cesión haya sido por escritura? Digo porque se trata de un inmueble......
Obviamente que se suman los plazos por la cesión, pero si le pasaron eso como un boleto de compraventa es claramente una estafa.

Slds!

[Mordisco]

La cesión de derechos posesorios puede hacerse válidamente por instrumento privado, siempre que
ella se efectúe con anterioridad al proceso por usucapión, pues entonces serían derechos litigiosos (art.
1455)

Jurisprudencia:

SCBA, 9/6/59, AS 1959-II-204; C2ª LPl., 15/6/62, DJBA 68-14.

[Mordisco]

Cesión de derechos posesorios. -

La cesión de derechos posesorios puede hacerse válidamente por instrumento privado si se la hace antes de promoverse la demanda por usucapión, ya que siendo así no versa sobre acciones o derechos litigiosos; no tratándose tampoco de un derecho real cuya trasmisión exija escritura pública (SCBA, 9/6/59, AS 1959-II-204.)

Prueba de la accesión de posesiones.

Quien invoca la posesión de un antecesor no puede valerse de un simple boleto de compraventa, sino que debe acreditar mediante escritura pública su condición de sucesor singular, o bien que es sucesor universal (STSL, 20/11/57, JA 1960-II-8-S-81.) . En contra se ha resuelto que la cesión de derechos posesorios puede hacerse válidamente por instrumento privado (SCBA, 9/6/59, AS 1959-II-204; C2ªLPl. II, 15/6/62, DJBA 68-14.) ; pero, en cambio, no es suficiente la manifestación del primer cesionario sentada en un instrumento privado por el cual éste realizaba la segunda cesión, y de cuyos términos sólo se tiene conocimiento actual, asimismo, por el dicho de un escribano de haber tenido a la vista tal instrumento en oportunidad de otorgar una tercera escritura de cesión de derechos posesorios (C2ªLPl. II, 15/6/62, DJBA 68-14.) .

[Mordisco]

USUCAPION - PRUEBA.

La cesión de derechos posesorios puede hacerse válidamente por instrumento privado. No se opone el art. 1455 del Código Civil si se la hizo antes de promoverse la demanda por usucapion, pués no versa por tanto sobre acciones o derechos litigiosos.- Tampoco obsta el art. 1184 inc.1º, que sólo exige escritura pública para los contratos cuyo objeto sea el traspaso de los derechos reales taxativamente enumerados por el art. 2593, entre los que no se encuentra la posesión

CCI Art. 1455 ; CCI Art. 1184 Inc. 1 ; CCI Art. 2593

CC0000 JU 34813 RSD-214-41 S 6-7-00, Juez BRIGNARDELLO (MA)
Armentano José Luis c/ Faisal Julio s/ Usucapion
MAG. VOTANTES: MITCHELL-BRIGNARDELLO-VENINI

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USUCAPION - PRUEBA.

Cuando en una cesión de derechos posesorios la cedente ha reunido los recaudos exigidos por la ley para usucapir, la cesionaria adquiere un derecho consolidado sin necesidad de acreditar que continuó poseyéndolo. El legitimado activo puede no ser el actual poseedor.-

CCCU02 CU 318 0 S 11-11-98, Juez: AHUMADA (SD)
Orbes, Bernardina del Rosario y Ayala, Marcelino Ceferino c/ Giménez, Francisca y otros s/ Usucapion, Mag. votantes: AHUMADA - ZALAZAR - SACCO

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[marale]

Mi cliente, creyo adquirir un terreno, pero en realidad lo que adquirio es una cesion de derechos para usucapir dicho terreno. Es valido? que me aconsejan? Denunciar estafa en sede penal, y despues ir por daños? solicitar la repiticion del pago realizado? iniciar la usucapio?
Todo esto fue con intervencion de inmobiliaria.

Gracias

Como que creyo adquirir? me imagino que firmo algo? antes de pensar en denuncia penal fiajte que papelito hay firmado, capaz que lo que firmo es una cesion de acciones y derechos posesorios.
La cesion es valida aunque no sea efectuada por escritura.
Suerte

[Mordisco]

La regla general en materia de cesión es la cesibilidad. En efecto el art. 1444 del Código Civil establece claramente que “Todo objeto incorporal, todo derecho y toda acción sobre una cosa que se encuentra en el comercio, pueden ser cedidos, a menos que la causa no sea contraria a alguna prohibición expresa o implícita de la ley, o al título mismo del crédito”.

Los sostenedores de la tesis de la “posesión derecho”, suelen endilgar a los que sostienen la tesis la “posesión hecho”, que opinar sobre la cesibilidad de los derechos y acciones posesorios es una contradicción ya que sólo pueden cederse derechos y, si para nuestra postura la posesión es un hecho la contradicción resultaría palmaria. Por ello remarcamos que la posesión se transfiere sólo mediante la entrega de la cosa (la “traditio rei” – 2377 de C.C.) y si se confecciona un “título” mal llamado traslativo es sólo para poder justificar o acreditar el tiempo y las cualidades de esa relación real.

En efecto, uno de los elementos que más valiosa hacen a la posesión es el tiempo, ya que, a partir del año y sólo a partir del año, recién esta posesión genera para el poseedor las acciones posesorias defensivas (art. 2373 del C.C.); con el transcurso de diez años ya puede esgrimirse la usucapión breve (3999 del C.C.) y con el paso de veinte años el poseedor ya es propietario por usucapión larga (art. 4015 y 4016 del C.C.)7. De manera que, como vemos, cuanto más tiempo de posesión tenga el transmitente, tanto más valiosa será la posesión ya que se acerca de manera paulatina al dominio del bien sobre el que recae; pero reiteramos que, aun sin tener en cuenta su carácter de dominio en potencia, ya permite usar, gozar y disponer de la cosa poseída.

El documento acreditativo de la cesión de los derechos posesorios, generalmente por escritura pública (salva algunos excepciones como las prevista anteriormente), permite unir o anexar la posesión actual del adquirente, a la de su antecesor, tal como lo prevé el art. 2474 del Código Civil que establece que “para establecer la posesión anual, el poseedor puede unir su posesión a la de la persona de quien la tiene, sea a título universal, sea a titulo singular”. Dicha norma resulta de aplicación igualmente para unir la posesión a los fines de la usucapión ya que el art. 4005, aunque con confusa redacción, alude igualmente a dicha posibilidad.

Si bien el art. 4005 del C.C. civil autoriza a unir o anexar la posesión sólo cuando ambas son “legales”, con esta última expresión el legislador habría querido decir que se cumplan los extremos que posibilitan la accesión:
1. que ninguna de las dos posesiones sea viciosa; 2. que se liguen inmediatamente, sin estar separadas por una posesión viciosa, o sea que no hayan sido interrumpidas por una posesión viciosa (art. 2476);
3. que se liguen por un vínculo de derecho entre el autor y el sucesor, o sea, que procedan la una de la otra. Ver sobre el punto HIGTHON, Elena I. “Derechos Reales”, “Dominio y Usucapión”, Segunda Parte, Ed. Hammurabi, Bs.As. 1983, pág. 164, 165.)

De esta manera concluimos que el cesionario podrá, con el transcurso del tiempo, llegar a completar el plazo de usucapión que restaba a su transmitente y transformarse él directamente en “dominus”.

[LauraS]

Si firmo una Cesion de Derechos posesorios mediante escritura publica, se considera Justo Titulo (Tiene los requisitos de FORMA- Escritura Publica- pero carece de requisitos de FONDO -Por adquirirlo de un trandens o transmitente que no es TITULAR REGISTRAL. Fijate cuanto hace que firmo eso, cuantos años de posesion le cedieron, cuantos pasaron ya, y si computas 10 años, habiendo justo titulo y buena fe, iniciale el juicio de Usucapion Breve y la propia sentencia cumple las veces de Escritura Publica.-

Si lo que firmo es un simple "papelucho" sin intervencion de escribano, va a necesitar computar 20 años de posesion para que le inicies un juicio de usucapion veinteañal y asi sea declarado TITULAR del inmueble (Idem, fijate cuantos años de posesion le fueron cedidos en lo que firmo, cuantos transcurrieron poseyendo el, y cuantos le faltan para computar los 20.

Estimo que lo que mas le interesa a tu cliente es tener la tranquilidad de que nadie lo va a despojar de su morada!!!! Entonces, intenta por todos los medios solucionarle eso como prioritario.

Despues, el tema de la denuncia penal como estafa, hay que verlo... Ojo, tambien puede alegar un vicio en su voluntad (lesion subjetiva) y retrotraer el acto, en el caso de que no le interese conservar el inmueble que adquirio por cesion de derechos...

[Mordisco]

Yo discrepo con esa concepción Laura, para ser justo titulo debe instrumentarse en escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad.

Ej. fallece el titular registral de un inmueble, se abre la sucesión y se inscribe la sentencia declaratoria de herederos a favor de sus dos únicos hijos en condominio indiviso, 50 % y 50%, a nombre de Don Jorge y Doña Paulina, luego Don Jorge transfiere su parte indivisa, el 50 %, por escritura de Donación a favor de sus cinco hijos, la escritura es bien clara, se expresa que al donante le correspondio por haber sido declarado heredero conjuntamente con su hermana paulina, en condominio indiviso, y si vemos el antecedente de ése asiento registral (anterior matricula) también dice que se trata de un condominio indiviso, pero cuando pido informe de dominio con copia de la matricula, llamativamente observo, que la propiedad se inscribio a nombre de los 5 hijos de Don Juan, en 20 % para cada uno y no figura más el nombre de Doña Paulina, GRASO ERROR DEL REGISTRADOR, debia figurar a nombre de Doña Paulina 50 % y para los 5 hijos de Don Juan, 10 % para cada uno.

[Mordisco]

Justo título.

El titulo es el acto en virtud del cual una cosa entra al patrimonio de una persona. Al concretar la noción de justo titulo, nos encontramos con que, en nuestra legislación, no se halla consagrada una definición, y que en la que corresponde a otros países, sólo encontramos descripciones de su noción, siendo sólo en la doctrina de los autores, donde mejor se halla analizada. Creemos sin embargo conveniente, separar los dos términos para analizarlos por separado y unir luego las conclusiones, puesto que entonces se habrá conformado un concepto delimitativo.

Justo, se deriva de justamente, es decir, conforme a la justicia y esta es la virtud que nos hace dar a cada uno lo que le corresponde; dentro de las ideas afines a la palabra encontramos, asimismo: legal, legítimo, Derecho, recto, equitativo; en otros términos "el que sigue el Derecho" o ampliando la noción: conforme a la ley (palabra ésta en su acepción mas amplia).

Por otra parte, ya conocemos el sentido jurídico de la voz título; uniendo pues las dos premisas veremos pues que titulo justo es aquel que está de acuerdo con la ley o mejor es el acto en virtud del cual una cosa entra al patrimonio de una persona y que se ha realizado siguiendo los mandatos que prescriben los cánones legales, con la conciencia de esta persona de que estos cánones se han cumplido a cabalidad.

Al contemplar las definiciones de los doctrinantes en el Derecho es fácil apreciar que, si bien pueden cambiar en su terminología, conservan en substancia la idea primordial; así lo podemos ver en las siguientes:

Rodríguez Piñerez: "Justo título es una causa de adquisición del bien, reconocida por la ley."
González Valencia: "Justo título se entiende el que tiene existencia jurídica; es sinónimo de título legal; título conforme a la ley."
Fernando Vélez: "Justo título es la causa en virtud de la cual poseemos alguna cosa de acuerdo con las leyes."
Alexandri Rodríguez: "Justo título es el que da al poseedor un justo motivo para creerse dueño de la cosa."

Aunque ya volveremos más adelante sobre la concepción y crítica que a la denominación de justo título se le hace, hemos de recalcar que los hermanos Mazeau entienden por tal "el requisito de la usucapión decenal, o sea, un acto jurídico cuya finalidad consiste en transmitir a título singular un derecho real".

[LauraS]

Efectivamente, Aubry y Rau conceptuaron con claridad una definición jurídica sobre el particular;
decían: “Se denomina justo título un título que considerado en sí, es decir, con abstracción de si emana del verdadero propietario y de una persona capaz de enajenar, es apto para conferir un derecho de dominio”.
Como lo reseña Norberto Manuel Abeledo en su trabajo sobre el justo título publicado en la Revista del Notariado N° 854, pág. 58, son requisitos de la usucapión breve, como el mismo artículo lo norma: la posesión (durante el tiempo y las condiciones que la ley exige), el justo título y la buena fe.

Por tanto, no debe confundirse el justo título, como acto-jurídico causa del derecho real, con la forma instrumental que lo recubre: escritura pública siempre que se trate de inmuebles, siendo un requisito ad solemnitatem, tal cual el principio general que surge del art. 1183.
A su vez, el art. 4012 establece categóricamente: “El título nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la prescripción”, diciendo en su nota: “La nulidad del acto por su forma es un obstáculo invencible para que sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble por un documento privado”.

el artículo 3999 del Código Civil establece: “El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título, prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años”. Esta es la llamada prescripción decenal o prescripción ordinaria. La prescripción, en este supuesto, no hace más que consolidar la adquisició n del comprador. Dicho con palabras de la Suprema Corte de Buenos Aires: “La prescripción adquisitiva del artículo 3999, del Código Civil ampara al poseedor poniéndolo a cubierto de toda reclamación por falta o
vicio del título de dominio de su enajenante, por lo que, cumplida la prescripción, resulta inoperante el principio del artículo 3270 del Código Civil e inconducente cualquier investigación acerca de la validez del título” (Acuerdos y sentencias serie 19, tomo II, pág. 59, voto del doctor Quijano, Jurisprudencia de
la Suprema Corte de Buenos Aires, pág. 541).
La prescripción decenal del artículo 3999 no es “de adquirir”. La cosa ya está adquirida con título y buena fe. La prescripción, como se expresó anteriormente, no hace más que consolidar la adquisición hecha.

En tal caso, el inmueble tendra una inscripcion marginal de cesion de derechos a favor del usucapiente, y una vez obtenida la sentencia de usucapion, esta actua como titulo de propiedad.

[Mordisco]

Disculpame Laura, pero en mi pago (formosa), al tratarse de una usucapion no hay inscripción marginal, sino cancelación de ésa matrícula y la sentencia declaratoria de usucapion constituye el titulo supletorio