1. Renuncia anticipada del derecho. –
La posibilidad prevista por el art. 8 de la ley 23091 de resolver anticipadamente el contrato por el locatario, es un aspecto renunciable anticipadamente, en cuanto beneficia a éste; pese a que la normativa de dicha ley sea de orden público, si los contratantes convinieron un plazo menor al determinado por el citado art. 8, sin adicionar sanción indemnizatoria en favor de los locadores, el debate se instala en el área de los derechos disponibles, pues al tratarse de derechos patrimoniales bien pueden autocomponer esa causal extintiva del contrato sin menoscabar la premisa del orden público (CC2ª LPl.1ª, 20/3/90, Juba7 B250107).
2. Resolución anticipada: notificación. - La comunicación a que se refiere el art. 8 de la ley 23091 debe ser efectuada con sesenta días de anticipación a la fecha en que se reintegrará la vivienda; el fin perseguido por el legislador ha sido que, siendo una facultad unilateral del locatario, el locador tuviera algún resguardo a sus intereses, la comunicación anticipada, de manera que pueda tomar las previsiones del caso ante la inminente desocupación y el pago de una indemnización (CC4ª Córd., 13/6/89, LLC 1990-341) .
3. Resolución del contrato por la locadora. - Si bien es cierto que la ley 23091, de locaciones, no prevé qué indemnización ha de pagar la locadora para el supuesto que rescinda, como sí hace con el inquilino (art.
, el resarcimiento se impone en virtud de las normas de fondo previstas en el Cód. Civil. En tal sentido el art. 1197 del citado código establece que los contratos se celebran para ser cumplidos, disponiendo los arts. 512 y 506 que el deudor de la obligación es también responsable de los daños e intereses cuando por su culpa o dolo ha dejado de cumplirla (CNCiv.J, 19/2/91, ED 143-115) . La ley 23091, en su art. 8, admite expresamente la resolución anticipada de la locación por parte del locatario en las locaciones destinadas a vivienda; si bien a contrario sensu podría interpretarse que la norma excluye a las restantes locaciones, aquí se considera que la interpretación correcta es otra. En el caso, se pacta expresamente la forma de hacer uso de una facultad rescisoria, mas ello nada dice sobre los casos no pautados (CNCiv.E, 21/5/91, LL 1992-C-2 (fallo de 1ª inst.).) .
4. Alcance de la facultad resolutoria. - Se ha juzgado que las únicas locaciones a cuyo respecto la ley 23091 autoriza la resolución anticipada por parte del locatario son las destinadas a vivienda (CNCiv.A, 6/3/95, LL 1995-D-125.) . La resolución unilateral es "una facultad excepcional reconocida por la ley en algunos contratos de tracto sucesivo, tales como en la locación de obra, el depósito, el mandato, el comodato por tiempo indeterminado, etc.". En el ámbito de las locaciones urbanas, la facultad de resolución anticipada está prevista en el art. 8 de la ley 23091 exclusivamente para las destinadas a vivienda, en tanto que para las comerciales sólo procedería de haberse previsto contractualmente dicha facultad (CC Nq.2ª, 9/5/96, PS 1996-II-307/308, Sala II, Pretor Q478.) .
5. Resolución anticipada: casos especiales. - En un caso la justicia cordobesa consideró que, atento a las circunstancias alegadas y probadas -viaje a Madrid, España, en forma de radicación definitiva-, bien podía haberse recibido anticipadamente las llaves del inmueble locado, el pago de los sesenta días que establece la primera parte del art. 8 de la ley 23091, con más el importe de un mes en concepto de indemnización, y la constatación del inmueble arrendado, pues con ello no se le hubiera causado ningún perjuicio a la accionada, que habría obtenido las llaves, en un término menor a la indicada por la ley, con tiempo suficiente para efectuar reparaciones si las tuviere que hacer, y de encomendar las gestiones tendientes a locar nuevamente el inmueble (C4ª Córd., 13/6/89, LLC 1990-341.) .
