Lo que pasa es que como está afectada la legítima, hay un título imperfecto y dominio revocable. El heredero va a plantear la acción de reducción, que tiene efectos reipersecutorios (o sea, en lugar de reintegrar el valor de lo donado, como pasa en la colación, acá se debe reintegrar el inmueble).
Es una situación bastante jodida... por algo los bancos no otorgan créditos cuando la garantía es un inmueble donado.